Compramos una casa en 2005, y como no hicimos un pago inicial del 20%, hemos estado pagando el PMI. Desde entonces, el valor de nuestra casa (y vecindario) ha disminuido. Nuestro saldo principal es actualmente el 77% del valor del monto del préstamo original, pero el valor estimado de nuestra casa es menor que el saldo principal.
Nunca hemos refinanciado ni nada, esta sigue siendo exactamente la misma hipoteca que firmamos cuando compramos la casa.
Revisé la Ley de Protección de Propietarios de Viviendas en el sitio FDIC.gov y, por lo que puedo decir, si su saldo principal cae por debajo del 78 % del monto del préstamo original, el prestamista debe rescindir el PMI.
Aquí está la sección de la HPA que me lleva a creer que:
Sección V, Terminación Automática
La Ley requiere que un administrador rescinda automáticamente PMI para transacciones de hipotecas residenciales en la fecha que:
• el saldo de capital de la hipoteca está programado primero para alcanzar el 78 por ciento del valor original de la propiedad garantizada (basado únicamente en el calendario de amortización inicial en el caso de un préstamo de tasa fija o en el calendario de amortización vigente en el caso de un préstamo de tasa ajustable, independientemente del saldo pendiente), si el prestatario está al día;
o
• si el prestatario no está al día en esa fecha, el primer día del primer mes siguiente a la fecha en que el prestatario se vuelve al corriente (12 USC §4902(b)).
Si se rescinde el PMI, el administrador no puede exigir pagos adicionales o primas de PMI más de 30 días después de la fecha de rescisión o la fecha posterior a la fecha de rescisión en la que el prestatario se pone al día con los pagos, lo que ocurra primero (12 USC §4902( e)(2)).
No existe ninguna disposición en la sección de rescisión automática de la Ley, como ocurre con la sección de cancelación de PMI solicitada por el prestatario, que protege al prestamista contra disminuciones en el valor de la propiedad o gravámenes subordinados. Las disposiciones de terminación automática no hacen referencia a un buen historial de pago (según lo prescrito en las disposiciones solicitadas por el prestatario), sino que solo establecen que el prestatario debe estar al día con los pagos de la hipoteca (12 USC §4902(b)).
El último párrafo dice que no existe ninguna disposición que proteja al prestamista contra las disminuciones en el valor de la propiedad.
Escribí una carta a mi compañía hipotecaria solicitando la eliminación de mi PMI e incluí un enlace a la Ley de Protección de Propietarios. Dijeron que necesito autorizar una tasación para que puedan proceder. Sé que una tasación es una pérdida de dinero ya que el valor de nuestra casa es menor que el monto de nuestra hipoteca.
Llamé para preguntar por qué se necesitaba una tasación y me dijeron que no cancelarían el PMI hasta que nuestro saldo principal fuera inferior al 80 % del valor de tasación de nuestra casa . Dijeron que si siento que mi PMI debe cancelarse por otras razones, debo enviar una carta por escrito disputando su política.
Antes de continuar, me pregunto si estoy ladrando al árbol equivocado... ¿Estoy interpretando incorrectamente la Ley de Protección de Propietarios? ¿Importa que el saldo de mi capital sea inferior al 78 % del monto original de mi hipoteca? ¿La cancelación del PMI siempre debe tener en cuenta el valor de la casa?
Editar: probablemente debería agregar que nunca nos hemos atrasado en los pagos; siempre hemos pagado a tiempo, por lo que estamos al día.
Solo quiero verificar esto antes de hacer el ridículo.
¡Gracias por adelantado!
Brian
Aquí hay algunos números de ejemplo para ilustrar dónde estamos con nuestra hipoteca en caso de que no lo haya explicado bien:
Primero, está leyendo ese documento correctamente, pero no es el 78% de la hipoteca original. En realidad, es el 78% del valor original de la vivienda.
Por ejemplo, si la casa estaba valorada en $100 000 cuando la compró y recibió un préstamo de $90 000, el PMI debe eliminarse cuando deba $78 000, no el 78 % de $90 000.
Para empeorar las cosas para el banco, no cumplieron con el tiempo requerido para bajar el PMI. Imprimiría el documento al que hizo referencia, citaría la parte correspondiente y les diría que si no cumplen, los denunciará por incumplimiento. Por ejemplo,
Estoy seguro de que no soy el único en esta situación, y la FDIC estará ansiosa por evaluar las enormes multas que pueden cobrar a un banco que no opera dentro de la ley.
Algo como eso.
Dilip sarwate
BrianH
JTP - Pide disculpas a Mónica
BrianH
usuario1700890
JTP - Pide disculpas a Mónica