Casa propia desde hace 3 años. Hipoteca a 15 o 30 años?

Estoy a punto de mudarme a una nueva área y viviré allí durante 3 o 4 años y luego me mudaré a otra área (soy militar y me mudo cada 3 o 4 años) y estoy pensando en comprar una casa. ahí está mi mejor apuesta. Probablemente lo venderé cuando me vaya, así que solo necesito una hipoteca hasta que lo venda y pagaré lo que quede. (Sé lo que está pensando, probablemente sería más fácil simplemente alquilar. Voy a perder alrededor de $ 65,000 en 3 años para alquilar un lugar decente allí).

Al final, un año de 30 será alrededor de $ 1100 por mes y un año de 15 será de alrededor de $ 1700.

Parece que después de 3 años (probablemente cuando lo venda) esto es lo que me quedará, es lo mismo para la hipoteca de 15 y 30 años: $25 500 en intereses, $230 000 adeudados 36 pagos mensuales: 30 años - $39 600 15 año - $61,200

Parece que al final ahorraré alrededor de $21,000 con una hipoteca a 30 años. ¿Hay algo que me estoy perdiendo? ¿Hay alguna razón para que haga 15 años?

Hay tarifas de transacción a considerar también. Cuando vende su casa, normalmente tiene que pagar el 5% del precio de venta a los agentes inmobiliarios.
No recomendaría comprar por menos de 5 años, debido a los costos asociados. Algunos militares resuelven esto manteniendo la casa como propiedad de alquiler, otros alquilando de ese mismo grupo. Habiendo dicho eso: una hipoteca casi no genera capital en los primeros años, y eso es peor para una hipoteca más larga.
Si califica para una hipoteca va, puede obtener un préstamo convencional o híbrido que sería perfecto para esta situación particular a una tasa mucho más baja que la que está disponible para los civiles. Un híbrido 5/1 se mantendría estable en algo así como 2.25 % (en junio pasado fue tan bajo como 1.75 % para VA) actualmente durante 2 años más de lo que planea quedarse en esta casa. (fuente, construyo solicitudes de hipoteca para una compañía de préstamos VA). Si suena interesante, hable con alguien que se ocupe únicamente de préstamos VA, los préstamos híbridos para civi en este momento no son excelentes, pero para VA tienen protecciones mucho más fuertes y tasas más bajas.
Si yo fuera usted, consideraría comprar una casa con un préstamo a 30 años y ahorrar la diferencia (o dividir el préstamo a 30 años, con un préstamo de crédito rotativo y poner la diferencia en eso, lo que sería más eficiente). En 3-4 años, alquile su casa (utilice un administrador de alquiler si es necesario) y comience a acampar en su nueva ubicación. Si todo va bien, entonces debería poder comprar una nueva casa en su nueva ubicación, con la diferencia/equidad guardada. Enjuague y repita. Sin embargo, no se extienda demasiado y hable con un contador para establecer un fideicomiso, etc. para aislar su riesgo, etc.
una nota a considerar: ¿Qué sucede si se tarda un tiempo en vender al final? Con una hipoteca, usted está obligado a pagar hasta que se venda, aunque ahora tenga costos de vida en otro lugar. Con una hipoteca a 30 años esos pagos no son tan malos. Entonces, una opción sería una hipoteca a 30 años pero hacer pagos más grandes para terminar en 15 años. Estaría atrapado con una tasa de interés más alta, pero con más flexibilidad.
Tengo una licenciatura en Finanzas de Bienes Raíces, FWIW, y la regla general es no comprar si va a tener la propiedad por menos de 5 años. Más de 5 años, la compra se ve mejor. Muchos militares conservan sus casas y las alquilan cuando se van, y si lo hace, tiene gastos comerciales legítimos para viajar donde puede haber echado raíces.
@Kekito, ¿no puedes vender una casa sin un agente inmobiliario?
@JonathanReez, sí, puede, pero muy pocas personas hacen esto y aún tiene costos de transacción por otras tarifas y en el tiempo personal que tendrá que dedicar a vender su casa.

Respuestas (5)

Dijo que calculó que el interés que habrá pagado durante los primeros 3 años será el mismo con las hipotecas de 15 y 30 años. Eso no es del todo exacto.

Miremos los números.

Según las cifras de pago mensual que proporcionó, parece que estaba calculando una tasa del 4,0 %. Eso parece bastante alto, ya que las tasas hipotecarias promedio nacionales actuales son del 2,86 % para una tasa fija a 15 años y del 3,61 % para una tasa fija a 30 años. Dado que planea vender en 3 años, podría obtener una tasa aún mejor al obtener una hipoteca de tasa ajustable; el promedio nacional actual para una tasa ajustable de 5 años es 2.80%. Sin embargo, las tasas pueden variar localmente y con su situación crediticia, por lo que supondré que el 4,0 % es la mejor tasa que puede obtener para una hipoteca a 15 o 30 años. (Si puede obtener una tasa más baja, podría ahorrar bastante, incluso en solo 3 años).

Para una hipoteca de $230,000 a 15 años al 4,0 % , durante los próximos tres años, esto es lo que pagaría:

  • Pago mensual: $1,701.28 ($61,246.08 durante 36 meses)
  • Intereses totales pagados en los primeros 36 meses: $25,561.08
  • Capital restante después de los primeros 36 meses: $194,314.92
  • Equidad en la casa, suponiendo que no haya cambios en el valor: $35,685.08

Si, en cambio, optó por la hipoteca a 30 años al 4,0% , esto es lo que está viendo:

  • Pago mensual: $1098.06 ($39,530.16 durante 36 meses)
  • Intereses totales pagados en los primeros 36 meses: $26,877.06
  • Capital restante después de los primeros 36 meses: $217,347.07
  • Equidad en la casa, suponiendo que no haya cambios en el valor: $12,652.93

Entonces, la diferencia en el interés pagado entre las dos opciones en los primeros tres años es un poco más de $1,300.

Debido al pago mayor, la diferencia en el patrimonio después de 3 años es mucho mayor: más de $23 000. La razón por la que esto es importante es que, con solo 3 años entre el momento en que compra la casa y el momento en que la vende, no hay garantía de que el valor de la casa aumente en ese momento. El valor podría ser fácilmente menor dentro de tres años. Con la hipoteca a 30 años, solo está poniendo $ 13k para su capital, y si el valor de la casa baja, podría encontrarse al revés en la hipoteca . Con la hipoteca a 15 años, estaría poniendo más de $ 35,000 para su capital y podría soportar una caída mucho mayor en el valor antes de encontrarse bajo el agua.

Habiendo dicho eso, la diferencia en la equidad entre las hipotecas de 15 y 30 años se compensa con la cantidad que ahorra en el pago cada mes. Por lo tanto, si conservas tus $600 adicionales por mes, no tienes que pagar con el de 30 años, tu diferencia entre las dos opciones es solo el interés de $1,300. Si gasta los $ 600 por mes, podría encontrarse en problemas.

En cuanto a su opción de alquiler, faltan algunas cosas en su comparación:

  1. Si compra, deberá pagar el impuesto a la propiedad. Como arrendatario, los impuestos sobre la propiedad están incluidos en el alquiler.

  2. Si compra, deberá pagar el seguro de propietario de vivienda. Como inquilino, solo necesita un seguro para inquilinos mucho menos costoso.

  3. Si compra, corre el riesgo de una recesión en el mercado de la vivienda cuando quiera vender. Como inquilino, simplemente te vas después de 3 años.

  4. Si compra, se hace cargo de cualquier costo de mantenimiento que surja, desde un grifo que gotea hasta un techo con goteras. Como arrendatario, el arrendador es responsable.

  5. Vender una casa cada 3 años generalmente significa que pagará varios costos de cierre (comisión de agente inmobiliario, tasación, seguro de título, etc.) cada 3 años. Esto consumirá cualquier equidad que estaría ganando en la hipoteca. Si está alquilando, esto no es una preocupación.

+1. Vi dos problemas con la pregunta original: los dos préstamos no podían tener el mismo pago de intereses y el mismo pago de capital, pero uno a 15 años y otro a 30 años; el otro problema era que no se estaba considerando el impuesto a la propiedad.
5. Honorarios del agente inmobiliario cuando vaya a vender. Eso va a acabar con su capital rápidamente.
Si asumimos que el impuesto a la propiedad es aproximadamente el 0,5 % del valor de la casa, entonces estamos considerando pagar alrededor de $3500 en impuestos. Yo esperaría que el seguro de propietario de vivienda costara entre $ 70 y $ 80 por mes, mientras que el de inquilino probablemente esté alrededor de $ 20, por lo que $ 50 por mes durante 36 meses son otros $ 1,800. La comisión del 6% es de aproximadamente $13,800. HSH estima un 1% de mantenimiento por año, por alrededor de $6,900. Estos costos suman $26,000 para generar $38,500 en capital, lo que significa una ganancia de $12,500. (continuado)
Fácilmente podría ser disuadido de vender la casa o el mercado podría caer solo una pequeña fracción y se quedará sin dinero. Además, cuando lo envían a otro lugar, es posible que tenga que vender muy rápido. ¿Qué sucede si no hay muchos compradores que ingresan al mercado, pero hay muchos vendedores que se transfieren con usted? ¡Esto parece un gran riesgo para una ganancia de $12,500 en 3 años!
Ya sea que alquile o compre, los impuestos sobre la propiedad siguen siendo impuestos sobre la propiedad y usted los pagará. Los propietarios no alquilan propiedades al costo, las alquilan para tener algún tipo de flujo de ingresos, y eso puede incluir el pago de un administrador de propiedades, un fondo para sobornos para reparaciones y su margen. Ese es el único problema que tengo con la insistencia de este SE en que alquilar es a menudo mucho mejor que comprar. Alquilar en el mismo complejo en el que tengo una propiedad le costaría a mi esposa y a mí $ 3-400 más por mes que todos los gastos mensuales de nuestra casa. Entonces, en los últimos 3 años, en lugar de tener un aumento de $ 50k en capital, estaríamos (continuación)
(cont.) $12k más en gastos mensuales sin nada que mostrar. No digo que alquilar sea una opción horrible, solo digo que si investiga, comprar, incluso por un período corto como 3 años, puede ser una inversión significativamente mejor de su dinero. Aparte, he sido dueño de mi propiedad por poco más de 3 años y ahora estoy buscando mudarme y después de las tarifas obtengo alrededor de $ 41-42k.
@ryan Sí, todos pagan impuestos sobre la propiedad. Sin embargo, cuando está alquilando, los impuestos a la propiedad están esencialmente incluidos en su alquiler (el dueño de la propiedad es el responsable final de ellos). Por lo tanto, cuando compara la compra con el alquiler, debe considerar los impuestos a la propiedad. Si no lo hace, no obtendrá una comparación precisa. En mi respuesta, la sección anterior a la línea contiene las ventajas de comprar (equity), y la sección posterior a la línea tiene las ventajas de alquilar (riesgo). Ambos deben ser considerados.
@BenMiller Supongo que a lo que estoy tratando de llegar es que en esta respuesta y en muchas otras respuestas, la forma en que está escrita hace que parezca que los impuestos a la propiedad son un aspecto negativo de la compra que no se aplica al alquiler. Lo cual, por supuesto, es inexacto. Es un gasto mensual tanto para compradores como para inquilinos. Así que siento que 1 y 4 podrían reescribirse, y 5 podría incluir algunas de las alternativas, quiero decir que en realidad no tiene que pagar a los agentes cada 3%, puede negociar con ellos, y mientras está a la venta por propietario probablemente sea una mala opción, todavía es una posibilidad para otros evitar el 6%.
@Ryan, los impuestos no se aplican porque OP ya investigó el alquiler en el área y descubrió que cuesta $ 65k para alquilar durante 3 años. Cualesquiera que sean los impuestos sobre esa propiedad que ha encontrado para alquilar, ya están descontados. Además, alquilo mi segunda casa y es básicamente al costo de la hipoteca, los impuestos y un pequeño fondo para reparaciones. El "margen" es que tengo a otra persona pagando mi hipoteca, lo que no me ayuda mucho en el día a día, pero aumenta mi línea de crédito y será muy bueno cuando venda esa propiedad o se la deje a mis hijos. Conozco a algunas personas que alquilan con una pequeña pérdida debido a la caída de los mercados.
Espere un minuto, para las tasas de interés que ha comparado una corrección de 30 años con una corrección de 15 años. Obviamente, la solución de 30 años es más cara. Pero el interrogador no necesita una corrección de 30 años, y solo pregunta por un plazo de 30 años. Supongo que esto varía según el país, pero ¿los plazos de 30 años con arreglos de 3 o 5 años (flotantes a partir de entonces a menos que refinancie) no están disponibles donde se encuentra (o, más concretamente, donde está el interrogador)?
@SteveJessop Buen punto. Si el OP va a vender su casa en 3 años, no necesita la tasa fija hasta por 15 años; una hipoteca de tasa ajustable estaría bien. Tendré que ajustar un poco esta respuesta.
He cambiado los números en esta respuesta. Como mencionó @SteveJessop, el OP podría obtener un ARM, lo que probablemente igualaría la tasa entre la opción de 15 y 30 años. Además, solo podemos adivinar qué tasas están disponibles para el OP, pero usando los números del OP, parece que está usando el 4,0 % como tasa, por lo que tal vez eso sea lo que está disponible en su situación. En última instancia, el resultado es similar: si el OP opta por los 30 años y no ahorra la diferencia, es probable que su capital proyectado sea demasiado bajo para salir adelante después de los costos de transacción. Incluso con los 15 años, es cuestionable.
No se olvide de los costos de cierre. Tarifa bancaria hipotecaria, honorarios de abogados, tarifas de tasación, inspección de la vivienda, seguro de título, búsqueda de título, impuesto hipotecario, tarifas de registro e impuestos de transferencia. Donde estoy comprando actualmente, el comprador normalmente paga el 2-3% del precio de compra y el vendedor normalmente paga el 1-2% (sin contar la comisión del corredor).
@KrisHarper De hecho. He agregado eso al #5. ¡Gracias!
Hay una relación delicada entre las tasas de interés y la evolución esperada del precio de la vivienda. A medida que aumentan las tasas de interés, los precios de la vivienda bajan porque los compradores potenciales tienen un presupuesto mensual bastante fijo. Suponga que la tasa sube, una tasa ajustable puede forzarlo a vender con pérdidas en 3 años porque no puede pagar una tasa hipotecaria más alta. Con una tasa fija, puede sacar provecho de las tasas de interés más bajas al vender su casa con una ganancia. Pero si las tasas de interés subieran, habría más inquilinos potenciales.

Como otros han señalado, no está considerando los costos de transacción.

En mi parte del país, los agentes inmobiliarios suelen cobrar entre un 6 y un 7 % de comisión por una venta. Suponiendo que los números de Ben Miller sean precisos, no digo que dude de él, solo que no me voy a molestar en hacer el cálculo si ya lo ha hecho, con una hipoteca a 30 años, su capital es de aproximadamente $13,500. La comisión del agente inmobiliario por la venta será de aproximadamente el 6 % de $230 000 = $13 800. Todo su capital se elimina en el momento de la venta.

Además, cuando compra, por lo general tiene que pagar tarifas de originación del préstamo, tarifas de tasación y varias tarifas legales, generalmente alrededor de $ 2,000.

Y ten en cuenta que en la vida real no decides vender una casa y al día siguiente contar tu dinero. A menudo lleva meses vender una casa. Algunas personas descubren que no pueden vender por nada parecido a lo que pagaron y tienen que asumir una pérdida sustancial. Si vive en una casa durante 20 años y luego pierde $ 10,000 en la venta, bien podría decir, oye, eso equivale a menos de $ 50 por mes que viví allí, no es gran cosa. Pero si solo vivió allí 3 años, es un porcentaje sustancial de su costo. Si se tarda muchos meses en vender, son meses en los que está pagando dos hipotecas. Además, si no hay nadie viviendo en la casa, debe preocuparse por el vandalismo, los daños causados ​​por el clima severo, etc.

Sería muy cauteloso al comprar si supiera que me mudaría en 3 años.

Aquí, a veces vemos comisiones del orden del 3%, pero sigue siendo una parte significativa del cambio para agregar a los otros costos de cierre.
Aquí (Ohio y Michigan), el agente inmobiliario del comprador y el agente inmobiliario del vendedor se reparten la comisión, por lo que cada uno recibe el 3%. Por supuesto, a los agentes inmobiliarios les encanta manejar ambas partes para que obtengan la comisión completa. Si donde vives la comisión total es solo del 3%... genial. Bueno, también puede tener mucho que ver con los precios de la vivienda. Por aquí una casa típica cuesta quizás $100,000. Partes del país, ese es el precio de una caja de cartón debajo de un puente. Donde los costos de vivienda son más altos, los agentes inmobiliarios pueden aceptar un porcentaje de comisión más bajo.

La hipoteca a 15 años será menos costosa. He aquí por qué: El costo adicional de la hipoteca a 15 años se destina principalmente a la equidad en la casa. Esto significa que cuando vendas, (idealmente) recuperarás este dinero. También está pagando menos intereses con la hipoteca a 15 años.

Sin embargo, ¡mira tus números! El desembolso de efectivo de una hipoteca a 15 años es casi el mismo que el de un alquiler.

El año 30 tiene otro problema. Usted no está poniendo casi nada de dinero en la equidad de la casa en los primeros 3 años. Esto significa que se está exponiendo al riesgo de una caída del mercado. Es posible que no pueda vender su casa por lo suficiente para pagar el saldo del préstamo en 3 años. A esto se le llama estar al revés en su hipoteca. Dado que se le pedirá que se mude, eso impondría una carga financiera, lo que lo obligaría a alquilar la propiedad o venderla a pérdida. Considere si le gustaría ser un arrendador de larga distancia si compra.

Finalmente, no olvide agregar el costo de los impuestos, seguros, costos de cierre/venta y mantenimiento. Estos gastos agregarán un costo significativo y pueden hacer que un alquiler parezca la mejor opción.

Todavía puede estar en su mejor interés comprar según el mercado y su situación individual, pero asegúrese de comparar manzanas con manzanas.

Militares retirados aquí. 4 tratos de casas en mi haber, así que hablo por experiencia (3 buenos, uno malo). Estas son las tres variables:

  • costos de transacción (pude minimizarlos dos veces al comprar una nueva construcción)
  • el beneficio de las deducciones de impuestos hipotecarios (si es estadounidense)
  • si la casa se apreciará o depreciará en valor ( mercado alcista o bajista )

La última bala (valor de mercado) me benefició una vez y me perjudicó mucho una vez.

Para el comprador a corto plazo, aquí está su diagrama de flujo simple:

  • si espero que los precios de la vivienda suban considerablemente, compraré
  • si espero que los precios de la vivienda se desvíen o bajen, alquilaré

Respecto a la hipoteca a 30 o 15 años: vete con la de 30, y haz pagos extra . Te da lo mejor de ambos mundos.

Actualización : si está en EE. UU., sugiero una hipoteca respaldada por VA. Son más económicos. Además, si tiene problemas, es más fácil trabajar con ellos.

Digamos que pones un 5% de enganche durante 3 años y evalúas una hipoteca de 15 frente a 30 años. El año 15 pondrá más dinero en su bolsillo al valor actual en dólares, pero si tiene en cuenta el costo de oportunidad de reinvertir la diferencia (pago de 30 años/mes - pago de 15 años/mes) x (12*3) y pone esa cantidad en un vehículo financiero fijo, es posible que pueda encontrar una mejor situación. Oinvierta el dinero en, por ejemplo, un fondo indexado de pequeña capitalización y compre una opción corta doble de ese índice que vence en más de 1 año para protegerse contra su inversión. Esto es discutible para la inversión en propiedades, por lo que si se compra una casa y toma esa diferencia nuevamente, pero agrega un baño, garaje, etc., dependiendo de dónde viva, el precio de venta podría superar las dos sugerencias anteriores. En resumen, ¿cuánto está dispuesto a arriesgar/cuánto tiempo analiza las opciones por adelantado? ¿ Y eres más manitas y te sientes más cómodo yendo por ese camino? ¿ Y puede permitirse el lujo de quedarse con ese efectivo durante 3 años si sucede algo inesperado?

Casa propia desde hace 3 años. Hipoteca a 15 o 30 años?
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