Estoy a punto de mudarme a una nueva área y viviré allí durante 3 o 4 años y luego me mudaré a otra área (soy militar y me mudo cada 3 o 4 años) y estoy pensando en comprar una casa. ahí está mi mejor apuesta. Probablemente lo venderé cuando me vaya, así que solo necesito una hipoteca hasta que lo venda y pagaré lo que quede. (Sé lo que está pensando, probablemente sería más fácil simplemente alquilar. Voy a perder alrededor de $ 65,000 en 3 años para alquilar un lugar decente allí).
Al final, un año de 30 será alrededor de $ 1100 por mes y un año de 15 será de alrededor de $ 1700.
Parece que después de 3 años (probablemente cuando lo venda) esto es lo que me quedará, es lo mismo para la hipoteca de 15 y 30 años: $25 500 en intereses, $230 000 adeudados 36 pagos mensuales: 30 años - $39 600 15 año - $61,200
Parece que al final ahorraré alrededor de $21,000 con una hipoteca a 30 años. ¿Hay algo que me estoy perdiendo? ¿Hay alguna razón para que haga 15 años?
Dijo que calculó que el interés que habrá pagado durante los primeros 3 años será el mismo con las hipotecas de 15 y 30 años. Eso no es del todo exacto.
Miremos los números.
Según las cifras de pago mensual que proporcionó, parece que estaba calculando una tasa del 4,0 %. Eso parece bastante alto, ya que las tasas hipotecarias promedio nacionales actuales son del 2,86 % para una tasa fija a 15 años y del 3,61 % para una tasa fija a 30 años. Dado que planea vender en 3 años, podría obtener una tasa aún mejor al obtener una hipoteca de tasa ajustable; el promedio nacional actual para una tasa ajustable de 5 años es 2.80%. Sin embargo, las tasas pueden variar localmente y con su situación crediticia, por lo que supondré que el 4,0 % es la mejor tasa que puede obtener para una hipoteca a 15 o 30 años. (Si puede obtener una tasa más baja, podría ahorrar bastante, incluso en solo 3 años).
Para una hipoteca de $230,000 a 15 años al 4,0 % , durante los próximos tres años, esto es lo que pagaría:
Si, en cambio, optó por la hipoteca a 30 años al 4,0% , esto es lo que está viendo:
Entonces, la diferencia en el interés pagado entre las dos opciones en los primeros tres años es un poco más de $1,300.
Debido al pago mayor, la diferencia en el patrimonio después de 3 años es mucho mayor: más de $23 000. La razón por la que esto es importante es que, con solo 3 años entre el momento en que compra la casa y el momento en que la vende, no hay garantía de que el valor de la casa aumente en ese momento. El valor podría ser fácilmente menor dentro de tres años. Con la hipoteca a 30 años, solo está poniendo $ 13k para su capital, y si el valor de la casa baja, podría encontrarse al revés en la hipoteca . Con la hipoteca a 15 años, estaría poniendo más de $ 35,000 para su capital y podría soportar una caída mucho mayor en el valor antes de encontrarse bajo el agua.
Habiendo dicho eso, la diferencia en la equidad entre las hipotecas de 15 y 30 años se compensa con la cantidad que ahorra en el pago cada mes. Por lo tanto, si conservas tus $600 adicionales por mes, no tienes que pagar con el de 30 años, tu diferencia entre las dos opciones es solo el interés de $1,300. Si gasta los $ 600 por mes, podría encontrarse en problemas.
En cuanto a su opción de alquiler, faltan algunas cosas en su comparación:
Si compra, deberá pagar el impuesto a la propiedad. Como arrendatario, los impuestos sobre la propiedad están incluidos en el alquiler.
Si compra, deberá pagar el seguro de propietario de vivienda. Como inquilino, solo necesita un seguro para inquilinos mucho menos costoso.
Si compra, corre el riesgo de una recesión en el mercado de la vivienda cuando quiera vender. Como inquilino, simplemente te vas después de 3 años.
Si compra, se hace cargo de cualquier costo de mantenimiento que surja, desde un grifo que gotea hasta un techo con goteras. Como arrendatario, el arrendador es responsable.
Vender una casa cada 3 años generalmente significa que pagará varios costos de cierre (comisión de agente inmobiliario, tasación, seguro de título, etc.) cada 3 años. Esto consumirá cualquier equidad que estaría ganando en la hipoteca. Si está alquilando, esto no es una preocupación.
Como otros han señalado, no está considerando los costos de transacción.
En mi parte del país, los agentes inmobiliarios suelen cobrar entre un 6 y un 7 % de comisión por una venta. Suponiendo que los números de Ben Miller sean precisos, no digo que dude de él, solo que no me voy a molestar en hacer el cálculo si ya lo ha hecho, con una hipoteca a 30 años, su capital es de aproximadamente $13,500. La comisión del agente inmobiliario por la venta será de aproximadamente el 6 % de $230 000 = $13 800. Todo su capital se elimina en el momento de la venta.
Además, cuando compra, por lo general tiene que pagar tarifas de originación del préstamo, tarifas de tasación y varias tarifas legales, generalmente alrededor de $ 2,000.
Y ten en cuenta que en la vida real no decides vender una casa y al día siguiente contar tu dinero. A menudo lleva meses vender una casa. Algunas personas descubren que no pueden vender por nada parecido a lo que pagaron y tienen que asumir una pérdida sustancial. Si vive en una casa durante 20 años y luego pierde $ 10,000 en la venta, bien podría decir, oye, eso equivale a menos de $ 50 por mes que viví allí, no es gran cosa. Pero si solo vivió allí 3 años, es un porcentaje sustancial de su costo. Si se tarda muchos meses en vender, son meses en los que está pagando dos hipotecas. Además, si no hay nadie viviendo en la casa, debe preocuparse por el vandalismo, los daños causados por el clima severo, etc.
Sería muy cauteloso al comprar si supiera que me mudaría en 3 años.
La hipoteca a 15 años será menos costosa. He aquí por qué: El costo adicional de la hipoteca a 15 años se destina principalmente a la equidad en la casa. Esto significa que cuando vendas, (idealmente) recuperarás este dinero. También está pagando menos intereses con la hipoteca a 15 años.
Sin embargo, ¡mira tus números! El desembolso de efectivo de una hipoteca a 15 años es casi el mismo que el de un alquiler.
El año 30 tiene otro problema. Usted no está poniendo casi nada de dinero en la equidad de la casa en los primeros 3 años. Esto significa que se está exponiendo al riesgo de una caída del mercado. Es posible que no pueda vender su casa por lo suficiente para pagar el saldo del préstamo en 3 años. A esto se le llama estar al revés en su hipoteca. Dado que se le pedirá que se mude, eso impondría una carga financiera, lo que lo obligaría a alquilar la propiedad o venderla a pérdida. Considere si le gustaría ser un arrendador de larga distancia si compra.
Finalmente, no olvide agregar el costo de los impuestos, seguros, costos de cierre/venta y mantenimiento. Estos gastos agregarán un costo significativo y pueden hacer que un alquiler parezca la mejor opción.
Todavía puede estar en su mejor interés comprar según el mercado y su situación individual, pero asegúrese de comparar manzanas con manzanas.
Militares retirados aquí. 4 tratos de casas en mi haber, así que hablo por experiencia (3 buenos, uno malo). Estas son las tres variables:
La última bala (valor de mercado) me benefició una vez y me perjudicó mucho una vez.
Para el comprador a corto plazo, aquí está su diagrama de flujo simple:
Respecto a la hipoteca a 30 o 15 años: vete con la de 30, y haz pagos extra . Te da lo mejor de ambos mundos.
Actualización : si está en EE. UU., sugiero una hipoteca respaldada por VA. Son más económicos. Además, si tiene problemas, es más fácil trabajar con ellos.
Digamos que pones un 5% de enganche durante 3 años y evalúas una hipoteca de 15 frente a 30 años. El año 15 pondrá más dinero en su bolsillo al valor actual en dólares, pero si tiene en cuenta el costo de oportunidad de reinvertir la diferencia (pago de 30 años/mes - pago de 15 años/mes) x (12*3) y pone esa cantidad en un vehículo financiero fijo, es posible que pueda encontrar una mejor situación. Oinvierta el dinero en, por ejemplo, un fondo indexado de pequeña capitalización y compre una opción corta doble de ese índice que vence en más de 1 año para protegerse contra su inversión. Esto es discutible para la inversión en propiedades, por lo que si se compra una casa y toma esa diferencia nuevamente, pero agrega un baño, garaje, etc., dependiendo de dónde viva, el precio de venta podría superar las dos sugerencias anteriores. En resumen, ¿cuánto está dispuesto a arriesgar/cuánto tiempo analiza las opciones por adelantado? ¿ Y eres más manitas y te sientes más cómodo yendo por ese camino? ¿ Y puede permitirse el lujo de quedarse con ese efectivo durante 3 años si sucede algo inesperado?
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