Recientemente refinancié mi casa. En ese momento, en función de la tasación frente a la amortización, descubrí que estaría atrapado con PMI (seguro hipotecario privado) durante aproximadamente 9 meses.
He pagado extra en la hipoteca cada mes y después de 7 meses obtuve mi LTV (relación préstamo-valor) en 79%. ¡Hurra! Así que llamé a Pacific Union y pedí que se eliminara PMI.
La mujer dijo que necesitaría enviar una solicitud por escrito por fax. Luego agregó que mi solicitud por escrito probablemente sería denegada porque mi cuenta no había estado al día en los últimos 12 meses. Le señalé que solo había tenido el préstamo durante 7 meses y que nunca me había retrasado, pero eso no parecía importarle.
Así que envié por fax mi solicitud por escrito. Luego leí toda la documentación de mi préstamo. En ningún lado decía que necesitaba tener el préstamo por 12 meses.
Después de una semana les devolví la llamada y me dijeron que sería otra semana para una decisión.
Entonces, esperé otra semana y llamé. Ahora solo tenían una grabación que decía que estaban demasiado ocupados para atender una llamada y que podía dejar un número de devolución de llamada. Hice esto y nunca escuché de vuelta. Ahora he intentado dos veces más llamarlos. Cada vez que dejo un número y cada vez que no recibo respuesta. Así que volví a enviar una solicitud por escrito.
En este punto, hemos dado la vuelta al próximo mes y en dos días estaré pagando el PMI en el pago de marzo.
¿Tienen algún motivo para no eliminar PMI? ¿No es un mandato federal que el PMI debe eliminarse en un 80 %? ¿Algún recurso que se le ocurra a alguien?
[EDITAR] - Escuché de Pacific Union. Afirman que no firmé nada aceptando estos términos, de lo que estaba seguro. Afirman que estos términos son simplemente automáticos con los préstamos respaldados por Fannie Mai y no importa si me informaron o no sobre estos términos. También optaron por no esconderse detrás de la cláusula de "sin pagos atrasados" y, en cambio, dijeron que necesitaban una tasación para eliminar el PMI. Por supuesto, una tasación es de $ 400 y alcanzaré el 78% LTV antes de pagar tanto extra en PMI. Ahora me he puesto en contacto con un abogado. Actualizaré nuevamente con la opinión que tenga el abogado y si procedo o no.
[EDITAR] - Presenté una queja de BBB. Esperaron más de 30 días para responder. En su respuesta indican que la primera mujer (y algunos usuarios de SE a continuación) están equivocados. El préstamo NO tiene que estar al día durante 12 meses. El préstamo simplemente no necesita pagos atrasados dentro de los 12 meses . Luego se esconden detrás de la solicitud de otra tasación como única razón para no retirarla. Verifiqué con Fannie Mae que respalda el préstamo y me dijeron que esto es opcional para el prestamista, sin embargo, el prestamista puede forzarlo y no tengo ningún recurso. Además, podrían haber pedido una opción de precio de corredor (BPO) o un certificado de valor que me costaría cientos menos.
En este punto no puedo seguir peleando porque la cantidad de PMI que pagaré hasta el 78% LTV es igual o menor que el costo de tasación de $400.
[EDITAR] A partir de agosto de 2015, he alcanzado el 78 % de LTV. Llamé a Pacific Union para asegurarme de que se había producido la cancelación automática del PMI. Dijeron que no, que tendría que solicitarlo por escrito. Esto es una violación de la ley federal ya que se supone que es automático. También dijeron que aún lo negarían porque ahora quieren 24 meses de buena historia. He enviado una carta amenazante y estoy esperando una respuesta. Si viene algún abogado y lee esto, seguro que me gustaría contratarlo.
[EDITAR] Después de mi carta, dijeron que eliminarían PMI. No lo hicieron y me acusaron de nuevo en septiembre. Los llamé una vez más y me quejé. Dijeron que iban a eliminar PMI. ¡Luego me cobraron nuevamente en octubre! Llamé de nuevo. Llamé de nuevo y me volví loco por teléfono. Finalmente se eliminó el PMI para noviembre de 2015. Primer mes sin él.
Aquí hay buena información:
http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/private-mortgage-insurance-pmi-30108.html
La Ley dice que puede solicitar que se cancele su PMI cuando haya pagado su hipoteca al 80% del préstamo, si tiene un buen historial de pago y cumplimiento de los términos de su hipoteca, hace una solicitud por escrito, y demuestras que el valor de la propiedad no ha bajado, ni la has gravado con gravámenes (como una segunda hipoteca). Si cumple con todas estas condiciones, el prestamista debe conceder su solicitud para cancelar el PMI.
http://www.federalreserve.gov/boarddocs/caletters/2004/0405/CA04-5Attach1.pdf
Un prestatario tiene un buen historial de pago si el prestatario: (1) no ha realizado un pago con 60 días o más de atraso dentro de los primeros 12 meses de los últimos 2 años antes de la última fecha de cancelación o la fecha en que el prestatario solicita la cancelación; o (2) no ha realizado un pago que tenía 30 días o más de atraso dentro de los 12 meses anteriores a la última de la fecha de cancelación o la fecha en que el prestatario solicita la cancelación.
(mi lectura de eso es que, dado que no ha tenido pagos atrasados, tiene un buen historial de pagos)
Si todavía se niegan, necesita un abogado y lo necesita lo antes posible, no lo posponga en absoluto. Un buen abogado de propiedad residencial conocerá la ley, sabrá cómo remediarlo y sabrá cómo asegurarse de que no se desperdicie nada de su dinero.
Esto es lo que la Oficina de Protección Financiera del Consumidor tiene que decir sobre el asunto (he agregado énfasis a algunas palabras clave aquí y allá). El enlace está tomado del primer comentario sobre la pregunta que fue escrito por el moderador JohnFx,
Solicite la cancelación del PMI
La Ley de Protección de Propietarios de Vivienda le otorga el derecho de solicitar que su prestamista cancele el PMI cuando haya llegado a la fecha en que el saldo principal de su hipoteca está programado para caer al 80 por ciento del valor original de su casa. Se le debería haber dado esta fecha por escrito en un formulario de divulgación del PMI cuando recibió su hipoteca. Si no puede encontrar el formulario de divulgación, comuníquese con su prestamista.También puede realizar esta solicitud antes si ha realizado pagos adicionales para reducir el saldo de capital de su hipoteca al 80 por ciento del valor original de su vivienda.
Hay otros criterios importantes que debe cumplir si desea cancelar el PMI de su préstamo:
- Tu solicitud debe ir por escrito.
- Debe tener un buen historial de pago y estar al día en sus pagos.
- Su prestamista puede solicitarle que certifique que no existen gravámenes menores (como una segunda hipoteca) sobre su vivienda.
- Su prestamista también puede exigirle que presente pruebas (por ejemplo, una tasación) de que el valor de su propiedad no ha disminuido por debajo del valor de la vivienda cuando la compró por primera vez. Si el valor de su casa ha disminuido, es posible que no pueda cancelar el PMI.
Si cumple con estos requisitos, su administrador generalmente debe cancelar su PMI cuando lo solicite.
Terminación automática del PMI
Incluso si no le pide a su prestamista que cancele el PMI, su prestamista aún debe cancelar el PMI en la fecha en que su saldo principal está programado para alcanzar el 78 por ciento del valor original de su casa. También debe estar al día con sus pagos en la fecha de cancelación anticipada. De lo contrario, PMI no se cancelará hasta poco después de que se actualicen sus pagos.Vale la pena señalar que una solicitud de terminación es diferente a una solicitud de cancelación. Su prestamista debe rescindir el PMI incluso si el saldo del capital de su préstamo no ha llegado al 78 por ciento del valor original de su casa, por ejemplo, porque el valor de su casa disminuyó.
respuesta original
Puede solicitar la eliminación del PMI tan pronto como su relación LTV alcance el 80% según el calendario de amortización y el prestamista debe conceder la solicitud siempre que su cuenta esté al día, es decir, no haya atrasado pagos o realizado pagos atrasados y su LTV realmente está al 80% según el programa de amortización (que utiliza el valor de tasación original de la casa). Puede solicitar la eliminación del PMI si su relación LTV alcanza el 80% antes de la fecha programada porque ha realizado pagos adicionales, etc., pero el prestamista no está obligado a conceder esta solicitud sin más preámbulos; el prestamista puede pedirle que pague una tasación para asegurarse de que el valor de la casa no haya disminuido mientras tanto y que usted realmente estéal 80 % de LTV, y puede rechazar la solicitud si se niega a pagar la tasación o si la tasación muestra que el valor de la tasación ha disminuido y, por lo tanto, no está realmente al 80 % de LTV según el nuevo valor de tasación. Cuando su relación LTV alcanza el 78% (valor según la tasación original), el prestamista debe eliminar el PMI incluso si aún no lo ha solicitado. Algunos prestamistas pueden ser más olvidadizos que otros sobre este asunto.
Paul, tengo que estar de acuerdo con JBarker; el hecho de que se mencionara 12 meses en la regla le da al prestamista una salida. Argumentarían que un buen historial de pago se define legalmente como un período mínimo de 12 meses. Después de todo, ¿quién puede decir que no incumplirá en los meses 8 a 12? Diría que aguante la tormenta hasta que haya pasado el primer año y luego les envíe una solicitud por escrito por correo certificado (ni siquiera confíe en los faxes). Si no eliminan el PMI, es hora de ver a un abogado. La mayoría de las consultas iniciales son gratuitas y es posible que todo lo que tenga que hacer sea enviar una carta de miedo. Por último, si nada de eso funciona y las tasas de interés prevalecientes no son demasiado altas, quizás deba refinanciar con otro prestamista. Suenan como idiotas de todos modos por esquivar tus llamadas. Buena suerte.
Mi experiencia es que sin la documentación legal adecuada (una tasación) que demuestre que está por debajo del 80 % de LTV, se quedará atrapado en el PMI.
En mi estado, los impuestos estatales se basan en la valoración de los asesores fiscales del condado, que suele ser alrededor del 80 % del valor de mercado y no tiene en cuenta las condiciones del mercado. A los prestamistas les encanta sacar el valor fiscal (registro público) y afirmar: "Basado en el tasador del condado; (a quien toman como un profesional en el campo) el valor de su propiedad vale ($X) y su préstamo ($X) por lo que su LTV es ($ X) Este enfoque es una práctica generalmente aceptada en el campo y el prestamista ganará esa batalla legal en la corte cada vez. Estoy convencido de que todos están confabulados, pero esa es una publicación diferente
Hay dos formas de evitar esto: 1- obtener una tasación, que aceptarán al pie de la letra. Le costará $ 400 por adelantado, por lo que existe cierto riesgo si obtiene un tasador que favorece un valor más bajo. Su prestamista también puede exigir que elijan al Tasador (el mío lo hizo), lo que parece una tontería, y probablemente lo sea, pero tuve suerte y mi PMI se redujo. Consulte con su prestamista para ver lo que requieren antes de que se quede sin obtener una tasación por su cuenta.
La ruta 2 es igualmente riesgosa, pero tiene un costo inicial menor. Puede solicitar al Tasador de Impuestos que aumente su valor imponible para reflejar el valor real de mercado. Dado que el prestamista acepta su evaluación como profesional, el prestamista reducirá su PMI si el valor se eleva para reflejar más del 20% de capital. El Tasador puede o no ser receptivo a aumentar su valor fiscal, e incluso suponiendo que lo haga, hay algunas cosas que debe tener en cuenta. Si su valor fiscal aumenta, sus impuestos también aumentarán y se mantendrán así con el tiempo, por lo que si se encuentra en un estado con altos impuestos sobre la propiedad, pagará los $400 que ahorró y más, en muy poco tiempo. Es posible que sus vecinos no vean favorablemente su mayor valor ya que el tasador puede considerar adecuado aumentar los impuestos en el vecindario, ya que usted lo ha alertado sobre el hecho de que su propiedad estaba infravalorada.
También puede optar por continuar con el asunto legalmente, pero a menos que se involucre en una demanda colectiva o consiga un abogado que esté dispuesto a trabajar pro bono, gastará $ 400 antes de saber si tiene un caso.
Buena suerte
En una situación similar, siguiendo el consejo de mi colega más experimentado, en lugar de PMI, arreglé una segunda hipoteca (del mismo banco). Sí, tiene una tasa 1% más alta, pero fue trivial cerrarlo cuando se pagó.
JuanFx
SeñorChrister
Pablo
psr
JTP - Pide disculpas a Mónica
Pablo
tyler
Pablo
Myles
Dilip sarwate
Pablo
scheduled
significa la amortización programada. No significa una fecha. si su LTVscheduled
debe alcanzar el 78 % cuando debe $100 000, ese es el número que debe alcanzar. No importa en qué día hagas esto. Lo que realmente significa es que el prestamista no puede decir que necesita una nueva tasación o que su valor ha cambiado y elegir un nuevo número. Si su préstamo está programado para ser del 78 % cuando deba $x, entonces, tan pronto como deba $x, se puede eliminar.Pablo
Dilip sarwate
Pablo
usuario33848
JTP - Pide disculpas a Mónica
usuario37231
Pablo
proyecto de ley k
Pablo
proyecto de ley k
Pablo