Estoy considerando el costo mensual neto de mudarme de una casa hipotecada a una de alquiler y convertir mi residencia principal actual en una propiedad de alquiler.
(Nota: la razón para alquilar en lugar de vender es que la hipoteca está bajo el agua, y si puedo seguir pagándola, me gustaría).
En este momento puedo deducir todos los intereses que pago en la hipoteca, por lo que su costo para mí se reduce esencialmente por el monto de la categoría impositiva en la que me encuentro.
Si mi entendimiento es correcto, entonces los ingresos por alquiler de mi propiedad contarán como ingresos ordinarios en mis impuestos, mientras que el alquiler que pagaría no es deducible de ninguna manera (ay).
Entonces, dado algunos números de ejemplo muy aproximados, podría esperar un cambio en el flujo de efectivo como este:
A menos que me esté perdiendo algo, ahora estoy viviendo en un lugar que es $300 por mes más barato, pero mis costos de vivienda son $1350 por año más altos, debido a la pérdida de intereses imponibles y nuevos impuestos sobre los ingresos por alquiler.
Como referencia, este no es un cálculo de inversión, sino un cálculo de gastos para asegurarme de que entiendo correctamente cómo calcular mis gastos de manutención anuales si decido convertirme en propietario en un lugar e inquilino en otro.
Los ingresos por alquiler son, de hecho, ingresos imponibles, pero reduce la parte imponible deduciendo los gastos (incluidos los intereses hipotecarios, el mantenimiento, el seguro, la HOA, el impuesto inmobiliario y, por supuesto, la depreciación). Debido a la depreciación, es posible que termine en el punto de equilibrio o tenga muy pocos ingresos imponibles.
Tenga en cuenta que cuando vende la propiedad, su base se reduce por la depreciación que se le permitió deducir (incluso si no la ha deducido por cualquier motivo), y también es posible que la exclusión de residencia personal ya no se aplique, es decir: usted Tendré que pagar el impuesto a las ganancias de capital. Sin embargo, no podrá deducir una pérdida si vende ahora, por lo que puede ser mejor depreciarlo como alquiler, en lugar de vender con una pérdida que no afectará sus impuestos. Además, considere el hecho de que la base para la depreciación no es la base que tiene actualmente en la propiedad (porque está bajo el agua). Tienes que recordar eso al calcular los impuestos.
Esto no es un consejo fiscal, y debe buscar ayuda profesional.
Está asumiendo 100% de ocupación y 100% de recaudación de alquiler. Esto no es realista. Podría tener suerte y encontrar ese inquilino a largo plazo con buen crédito que siempre paga sus facturas... pero en realidad esa persona generalmente compra una casa que no alquila a largo plazo. Por lo tanto, deberá estar preparado para períodos sin inquilinos y períodos sin pago. Los gastos aquí que esperaría podrían eliminar más de lo que puede obtener en "ganancias" en función de sus números.
¿Has consultado para saber cuál es el seguro de una propiedad de alquiler? Supongo que subirá probablemente entre 200 y 500 al año, posiblemente más, dependiendo de la cobertura. Necesitará un tipo diferente de seguro para la propiedad de alquiler.
¿Ha consultado con su proveedor de hipoteca para asegurarse de que puede convertir a una propiedad de alquiler? Algunas hipotecas (la mía es una) restringen el uso de la casa para que no sea una propiedad de alquiler. Es posible que deba refinanciar su casa, lo que podría costarle más, además, si está bajo agua, será difícil encontrar un nuevo financista dispuesto a escribir esa hipoteca con términos razonables.
Tiene razón, estaría asumiendo un nuevo gasto en alquiler. No es deducible, y el IRS lo sabe bien. Como indicó la respuesta de Littleadv, puede deducir algunos gastos de su propiedad de alquiler. No estoy seguro de que tenga una pérdida o lavado neto cuando agregue esos gastos. Si lo hace, entonces tiene un problema ya que tiene un negocio que pierde dinero. Esto ni siquiera aborda los dolores de cabeza que conlleva ser propietario.
Según mis cálculos rápidos, si desea alcanzar el punto de equilibrio, su propiedad de alquiler debe ser de aproximadamente 2175/mes. Esto representa el 80% de ocupación y el 80% del pago de alquiler. Si obtienes algo mejor que eso, deberías obtener un poco de ganancia... no te preocupes, estoy seguro de que la casa encontrará la forma de recuperarlo.
Tienes algunas matemáticas correctas, pero te faltan algunas cosas. Esto es lo que puedo ofrecer: si dejo algo fuera, que alguien lo amplíe o lo aclare.
Los ingresos por alquiler pueden verse reducidos por los intereses de la hipoteca y los costos de mantenimiento (como mencionó), pero también por los pagos de impuestos a la propiedad, las tarifas de asociación, los costos de seguros, los gastos del propietario y la depreciación.
Tenga en cuenta que si no vive en la propiedad durante 3 años, tendrá que pagar impuestos sobre las ganancias de capital si/cuando vende la casa. Puede volver a vivir en él durante 2 de los últimos 5 años para evitar esto.
Muchas personas recomiendan solo asumir que obtendrá 10 meses de ingresos por alquiler al año, para tener en cuenta las transiciones entre inquilinos, la dificultad para encontrar nuevos inquilinos y el ocasional inquilino inactivo. Esto también agrega un búfer para problemas inesperados que necesita solucionar en la casa. Si no puede al menos alcanzar el punto de equilibrio con 10 meses de ingresos al año, considere el riesgo.
Creo que también hay algunos casos en los que debe pagar los montos de depreciación que ha deducido, pero no conozco los detalles.
Alquilar una casa puede ser divertido y rentable, pero está muy lejos de ser algo seguro. Siempre recomendaría preparación y precaución y, por supuesto, hablar con profesionales sobre finanzas, contabilidad y redacción de contratos de arrendamiento. ¡Buena suerte!
JTP - Pide disculpas a Mónica
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