Contexto: todavía estoy haciendo los impuestos de 2011 y 2012.
Compré una casa a principios de 2011 que consta de 3 unidades, todas las cuales necesitaban algún nivel de renovación. Durante el primer año, 2011, viví todo yo mismo usando cada una de las unidades para su baño o habitaciones adicionales para invitados. Nunca se pusieron en alquiler unidades.
Por segundo año se alquiló una unidad el segundo semestre (2012). Viví principalmente en una de las unidades, y la tercera no estaba alquilada, y yo la usaba casualmente cuando mi baño estaba en construcción.
Las preguntas:
¿Debo contar todo como mi residencia principal durante el primer año? El corolario es que, de ser así, deduciría todos los intereses y las deducciones hipotecarias relacionadas.
Para el segundo año (2012), ¿debería dividirlo en 2 o 3? y empezar a depreciar las que no son de mi residencia?
En primer lugar, como dije en la otra respuesta, estás en una situación complicada ya que no cumples. Esta pregunta agrega complejidad sobre eso. Sugiero encarecidamente que un profesional (con licencia EA/CPA en su estado) lo ayude con esto. No lo hagas por tu cuenta, especialmente si estás deduciendo un montón de cosas que pueden no estar permitidas al final. No soy un asesor fiscal o un profesional de impuestos con licencia.
Dicho esto, esto es lo que pienso :
¿Debo contar todo como mi residencia principal durante el primer año? El corolario es que, de ser así, deduciría todos los intereses y las deducciones hipotecarias relacionadas.
Bueno, personalmente sugeriría no hacerlo. Solo puede tener una residencia principal y está hablando de tres residencias diferentes. En su lugar, puede capitalizar el interés de las unidades de alquiler futuras o deducirlo como interés de inversión si tiene ingresos de inversión para deducirlo. Esa es mi opinión, que creo que es segura.
Si encuentra un profesional (EA/CPA con licencia) que pueda justificar legalmente que una casa de unidades múltiples puede ser una residencia principal en su totalidad (utilizando precedentes/regulaciones/decisiones anteriores del Tribunal Fiscal), entonces adelante y hágalo. Sin embargo, haga que el profesional prepare y firme la declaración y, por supuesto, no mienta ni oculte información a su asesor fiscal profesional.
Para el segundo año (2012), ¿debería dividirlo en 2 o 3? y empezar a depreciar las que no son de mi residencia?
Sólo se pueden depreciar los activos puestos en servicio. Es decir: su depreciación comienza cuando las unidades están disponibles por primera vez para alquiler . No puede depreciar unidades durante la rehabilitación/renovación o mientras todavía las esté usando para usted. Solo una vez que coloque el letrero "EN RENTA", puede comenzar a tomar la depreciación.
Entonces, los hechos de su caso son que puede tomar la depreciación de 1 unidad durante 1/2 año. La unidad en la que vive no se puede depreciar porque es su residencia principal, la unidad desocupada no se puede depreciar porque no se puso en servicio; no está disponible para alquiler, la usa para su uso personal.
Hice que un contador resolviera esto y: