Soy un comprador de vivienda por primera vez y acabo de aceptar una contraoferta de un vendedor por una casa que me gusta. El siguiente paso fue solicitar y obtener una hipoteca para comprar esta casa. Algunos antecedentes sobre la casa y el tipo de préstamos que me ofreció un prestamista:
monto del préstamo: ~ 200k
pago inicial: 15%
costo de cierre y cualquier otro cargo pagado en efectivo y no incluido en el monto del préstamo.
Opciones de préstamo:
No planeo quedarme en esta casa por más de 6-8 años (con suerte). Además, estoy dispuesto a pagar por adelantado el préstamo por 1k cada mes, por lo que eventualmente el interés que pago es mucho menor.
Mi pregunta es que, bajo estas circunstancias, ¿es el 7/1 ARM una mejor opción que el fijo de 30 años?
Si me quedo con el 7/1, y debido a diferentes circunstancias, sigo quedándome en la misma casa, planearía refinanciarlo como un arreglo a 10 años, ya que para ese momento habría pagado más capital con el 7/ 1 que con los 30 años fijos.
¿Esta estrategia tiene algún sentido financiero?
Actualización: Gracias por todas las sugerencias y comentarios. El yo cauteloso finalmente se ganó al yo más arriesgado y seguí con los 30 años fijos. Además, otra razón fue que obtuve una tasa aún mejor ahora que tenemos la agitación por la rebaja.
El gran problema con los ARM es que pueden convertirse en trampas. Si las tasas de interés han subido significativamente en 7 años, y especialmente si está presionando las cosas al límite SÓLO para pagar la hipoteca, entonces puede encontrarse atrapado en una situación en la que no puede permitirse el lujo de refinanciar (porque las tasas son más alto) y no puede permitirse pagar los costos crecientes en un brazo. Por lo tanto, es posible que se vea obligado a vender en un mercado desfavorable en lugar de tener la opción de mantener y dejar que el mercado se recupere.
Otro escenario de pesadilla es si los precios de la vivienda han caído y no puede refinanciar porque la propiedad está bajo el agua y nadie escribirá un préstamo por más de lo que vale la casa. Entonces estaría atrapado pagando pagos más altos en una propiedad que vale menos. (simplemente configure la máquina de retroceso para que diga 2005 e imagine si hubiera hecho una inversión similar a la que está considerando, con un plan para vender en 6 años).
En su caso, parece que tiene un amplio flujo de efectivo para sostener un aumento en los pagos. Entonces, a menos que sus ingresos cambien en ese momento, 'realizar los nuevos pagos' puede no ser un gran riesgo para usted. Sin embargo, enfrentarse a tasas de interés más altas de las que tendría con una tasa fija puede seguir siendo un problema. Como podría ser que la propiedad esté bajo el agua en cuanto al valor.
OTOH, si puede pagar una cantidad mayor y planea hacerlo todos los meses, es posible que desee considerar un préstamo de tasa fija a un plazo más corto, que tendrá una tasa de interés más baja que un préstamo estándar de 30 años. Debido a que no se necesita un gran aumento en los pagos de capital para acortar drásticamente un préstamo, los pagos de un préstamo a 15 años pueden ser más bajos de lo esperado. (muchas personas simplemente asumen, debido a las malas matemáticas, que será un pago dos veces mayor que un préstamo a 30 años)
Personalmente, si SÍ decide ir con el ARM, le sugiero que considere seriamente cuál es su costo REAL (interés menos su deducción de impuestos) del dinero, y si tendría más sentido invertir ese extra cada mes en alguna parte otra cosa en lugar de solo ganar el pequeño porcentaje efectuado que obtendría pagando por adelantado el préstamo. Incluso con algo bastante conservador como la escalera de CD de 5 años o un fondo Ginny=mae, es posible que pueda ganar más de lo que estaría ahorrando en intereses.
Con un préstamo de tasa fija, usted sabe cómo serán sus pagos en el futuro. Con un ARM, usted negocia una tasa más baja ahora, por el riesgo de una tasa sustancialmente más alta más adelante.
Creo que tu estrategia tiene mucho sentido. La clave es que tenga los fondos disponibles para cubrir la hipoteca en caso de que suba la tasa. ¡Así que está tratando de optimizar sus costos, no de averiguar cómo hacer el pago de su hipoteca!
En mi opinión, deberías tratar de averiguar:
Una vez que tenga estos números, debería ser bastante fácil para usted construir algunos modelos financieros basados en lo que cree que es más o menos probable que suceda.
Sé que te gusta la casa, personalmente tengo miedo, pero tu razonamiento y pensamientos tienen sentido. No estoy tratando de ser mandón, pero incluya un escenario más en sus comparaciones de fondos durante los próximos 6 a 8 años.
Rentar una casa. Alquile una bonita casa comparable a lo que busca comprar. Costará más que un apartamento de mierda, pero ¿puede obtener un contrato de arrendamiento de un propietario accidental que le ahorrará dinero?
Solo lo menciono porque ya estás planeando no estar en la casa. ¿Qué tan seguro está de que lo venderá por suficiente dentro de 6 a 8 años?
Solo algo para pensar. Es posible que ya hayas considerado y descartado la idea.
Tu análisis es muy bueno. Hay un par de otras cosas a considerar, especialmente el riesgo. Qué sucede si:
Si sus respuestas respaldan el resto de su análisis, entonces 7/1 ARM podría ser adecuado para usted.
Supongo que mi punto es que 7 años es mucho tiempo, y realmente no sabemos dónde estaremos o cómo será la economía. Así que es importante pensar en lo que podría cambiar.
El fijo de 30 años es la opción "segura". Pero será mucho más caro si lo tienes menos de quizás 10 o 12 años.
Otra cosa a tener en cuenta es la posibilidad de conseguir una hipoteca asumible. Eso significa que es posible que la persona a la que vende la casa califique y se haga cargo de su préstamo existente. En ese caso, un fijo a 30 años podría ser una mejor opción, especialmente si cree que las tasas de interés van a subir.
timo geusch