¿Cómo sé si la refinanciación es lo suficientemente beneficiosa para mí?

Al evaluar un refinanciamiento, debe calcular el tiempo de recuperación. La refinanciación cuesta dinero en costos de cierre. El tiempo de recuperación es el tiempo que lleva recuperar los costos de cierre con la cantidad de dinero que está ahorrando en intereses.

Por ejemplo, si los costos de cierre son de $2,000, su tiempo de amortización es de 2 años si se necesitan 2 años para ahorrar esa cantidad en intereses con la nueva tasa de interés en comparación con la anterior.

Para estimar esto, observe la diferencia en la tasa de interés entre su hipoteca y la nueva, y el saldo de su hipoteca. Por ejemplo, supongamos que le quedan $ 100,000 en su hipoteca y la nueva tasa es 1% más baja que su tasa actual. En un año, ahorrará aproximadamente $1,000 en intereses. Si sus costos de cierre son de $ 2,000, entonces su tiempo de recuperación es de alrededor de 2 años. Si planea quedarse en esta casa más tiempo que el tiempo de amortización, entonces es beneficioso refinanciar.

Hay calculadoras de refinanciamiento de hipotecas en línea que calcularán el tiempo de recuperación con mayor precisión.

Una cosa a tener en cuenta: cuando refinancia, si amplía el plazo de su hipoteca, podría terminar pagando más intereses a largo plazo, aunque su tasa sea menor y su pago mensual sea menor. Por ejemplo, supongamos que actualmente le quedan 8 años en una hipoteca de 15 años. Si refinancia una nueva hipoteca a 15 años, su pago mensual disminuirá, pero si solo paga el nuevo pago mínimo durante los próximos 15 años, podría terminar pagando más en intereses que si hubiera continuado con su anterior Hipoteca por los próximos 8 años. Para evitar esto, refinancia a una nueva hipoteca con un plazo cercano al que te queda en tu hipoteca actual. Si no puede hacer eso, continúe pagando su pago mensual actual después de refinanciar, y pagará su nueva hipoteca antes de tiempo y ahorrará en intereses.

Sería útil si tuviéramos números para guiarlo a través del análisis. Saldo actual, tasa, plazo restante y los detalles de la nueva hipoteca.

Para repetir y elaborar parte de la respuesta de Ben, lo más importante es no confundir el flujo de efectivo con los ahorros . Si le quedan 15 años y refinancia a 30 años, a la tasa de interés, su pago se reduce en 1/3. Sin embargo, su tasa es idéntica en este ejemplo.

El método correcto es tomar la nueva tasa, introducirla en una calculadora de hipotecas o en una hoja de cálculo utilizando los meses restantes de la hipoteca actual y ver el cambio en el pago. Este ahorro es lo que debe dividir en costos de cierre para calcular el punto de equilibrio. Depende de usted ajustar sus pagos para mantener el mismo plazo después de cerrar.

Con respecto al keshlam, las reglas generales a menudo fallan. Hay hipotecas que incorporan los costos de cierre a la tasa. No es la cantidad prestada, la tasa. Esto significa que a medida que las tasas caían, pasar del 5,25 % al 5 % tenía sentido, aunque con los costos de cierre había un 4,5 % de hipotecas disponibles. Porque las tasas seguían cayendo, y finalmente pasé a un préstamo del 3,5%. En el momento en que estaba refinanciando en serie, el banco dijo que podía volver a ellos después de un año si las tasas seguían siendo más bajas. En mi opinión, estamos en el fondo, y la pregunta más importante que debe responder es si permanecerá en la casa más allá de su propio tiempo de equilibrio.

Por último, con las finanzas personales enfocándose en personal , el análisis no debe ignorar el resto de su balance general. Digamos que está pagando $ 1500 / mes con 15 años para el final. Su presupuesto es tan ajustado que ha optado por no depositar en su 401(k). (suponiendo que se encuentre en los EE. UU. o en un país con opciones de cuenta de jubilación antes de impuestos) En este caso, manteniendo las tasas constantes, un cambio a 30 años libera alrededor de $500/mes. En un 401(k) emparejado, sus $6000/año se duplican a $12K/año.

Por supuesto, si el dinero simplemente entrara en el mercado sin igual, los miembros aquí me amonestarían correctamente por sugerir un juego peligroso, en efecto, pedir prestado a través de una hipoteca para invertir en el mercado. Los fondos emparejados, sin embargo, son difíciles de argumentar en contra.

La respuesta correcta es que haga los números y vea si lo que ahorrará en intereses excede los costos de cierre lo suficiente como para ser interesante. La mayoría de los prestamistas en estos días tienen cálculos que pueden ayudar con esto en sus sitios web y/o estarían encantados de ayudar si se les solicita.

Regla general: si puede reducir la tasa de interés en un 1% o más, vale la pena invertir.