Antes de conocer a mi esposa, compré una casa en abril de 2007 con una hipoteca de mi cooperativa de crédito. En diciembre de 2011, refinancié esta hipoteca en una hipoteca fija conforme a 25 años del 4,625 % con un prestamista. El pago de hipoteca quincenal actual es de $745.04.
Mi esposa y yo compramos nuestra nueva residencia principal en abril de 2013. Conservamos 'mi' primera casa como propiedad de inversión. Hemos tenido un gran inquilino allí desde junio de 2013 y estamos a punto de negociar otro año de contrato de arrendamiento a partir de junio de 2015. Entre la hipoteca, los servicios públicos, los impuestos, las reparaciones menores y el seguro frente al alquiler, estamos casi a la par y He disfrutado de la buena caída de la depreciación en el momento de los impuestos. Hasta ahora, todo bien.
El principal pendiente actual de la hipoteca es de $184.050,51. Una declaración de pago efectiva el 1 de abril sugiere que necesitaría traer $184,809.87 para un refinanciamiento.
Hace algunas semanas vi que las tasas eran bajas y nos comprometimos con un refinanciamiento fijo a 15 años @ 3.5%. Se ordenó y realizó una tasación, y la propiedad llegó a solo $ 230,000, muy por debajo de los $ 240,000 a $ 250,000 que esperábamos.
Con la regla del 75%, el prestamista no puede prestarme más de $172,500. Con los costos de cierre y las tarifas misceláneas incluidas, mi esposa y yo estaríamos pensando en escribir un cheque por $17,251.35 al momento de la firma, incluidos alrededor de $6k en costos de cierre y reservas.
Ya hemos pagado la tasación ($ 600) a un costo irrecuperable si nos alejamos.
Mantenemos un saldo promocional del 0% en nuestra tarjeta de crédito hasta abril de 2016 (actualmente $15k). Además del refinanciamiento actual, la siguiente tasa de interés más alta que manejamos es nuestra residencia principal (3.63 %) con otro prestamista.
Puedo pedir prestado hasta $32k de mi 401(K) al 3.75% anual.
Estoy luchando con qué hacer. Obviamente, quiero encontrar mejores compensaciones en el área inmediata para refutar la tasación baja, pero el tasador no funciona para mí, y me dijeron que es poco probable que cualquier esfuerzo aquí tenga algún efecto en el valor de tasación. Supongamos que el resto de esta pregunta no puede pedir prestado más de $172,500 para el refinanciamiento.
En igualdad de condiciones, yo:
Cualquier pensamiento apreciado, gracias. Avíseme si necesita más detalles. Tengo el último GFE y montones de otros documentos frente a mí.
Definitivamente no tome prestado de su 401K. Si renuncia o lo despiden, debe devolver el monto total de inmediato, además de que está tomando prestado de su costo de oportunidad. El mercado de valores debería ser bueno al menos hasta el final de este año.
Como ya dijo uno de los comentaristas, ¿ha calculado sus ahorros netos al reducir la tasa de interés? Pagará costos de cierre y no todos son deducibles (solo los puntos lo son). Al calcular los ahorros, debe preguntarse cuánto tiempo permanecerá en la propiedad. ¿Es probable que sean propietarios a largo plazo o tienen alguna idea de vender en un futuro próximo?
Puede reducir el costo y el capital al realizar el equivalente de uno o dos pagos adicionales de hipoteca al año para reducir significativamente el período de pago (por años). De esta manera, no está casado con un pago más alto (como lo estaría si refinanciara a un plazo de 15 años).
Yo tendería a ir con a) comer el costo de la tasación, no refinanciar, yb) arrojar dinero extra hacia el capital para reducir el plazo del préstamo.
El nuevo pago de $172 500 al 3,5 % a 15 años sería de $1233/mes en comparación con los $1614/mes actuales (26 pagos quincenales, pero 12 meses).
Suponiendo que la diferencia es casi todo el interés, el ahorro está más cerca de $285/mes que de $381.
Tenga en cuenta que los ahorros reales son diferentes, los ahorros reales se basan en la diferencia de interés durante el año. Dado que el término cambiará, estoy mirando el flujo de caja, que es la mayor preocupación, en mi opinión.
$17,000/285 son 60 meses. Este es su tiempo de equilibrio para pagar los $ 17000, más alto en realidad ya que los $ 17K acumularán intereses.
No vi ninguna mención de los costos de cierre u otros gastos. Evidentemente, eso también hay que tenerlo en cuenta.
Creo que el intercambio no vale la pena. Como sugieren las otras respuestas, el alquiler está demasiado cerca del punto de equilibrio ahora. El costo de las reparaciones en dos casas es un problema. En mi opinión, se trata menos de que los gastos sean enormes que de que sean aleatorios. No te cobran $35/mes por pintar la casa. Te despiertas, ves demasiadas manchas que muestran desgaste y recibes una factura de $ 3000. Lo mismo para todos los artículos de alto costo, Techo, HVAC, etc.
Se le permite pedir prestado el 50 % del saldo de su 401(k), por lo que tiene $64 000 en la cuenta. No sé tu edad, esto podría ser genial o un poco bajo.
Seguiría ahorrando, sin poner nada extra en ninguna de las hipotecas hasta que tuviera un fondo de emergencia más que suficiente. El fondo necesita manejar los gastos inesperados así como los meses de desempleo. En general, se recomiendan de 6 a 9 meses de estos gastos.
Para ser claros, hay veces que un préstamo 401(k) puede tener sentido. Simplemente no veo que lo haga ahora.
(Descargo de responsabilidad: cuando se analizan las refis, existen dos enfoques. El primero es mirar el interés ahorrado. Después de todo, el interés es el gasto, los pagos de capital van directamente a su balance general. El segundo es puramente el flujo de caja, en cuyo caso se podría justificar una tasa más alta, y pasando de 15 a 30 años, pero liberando efectivo que se puede utilizar mejor, aunque la tasa suba digamos 1/2%, el pago baja debido al plazo, tome ese ahorro y deposite en un 401 (k) y los números pueden funcionar muy bien. Ofrezco esto para explicar por qué las matemáticas anteriores pueden no ser consistentes con otras respuestas mías).
Si yo fuera usted, no tomaría prestado de mi 401K y destruiría la oferta de la tarjeta de crédito. Ambas son empresas muy arriesgadas, y ya estás en una situación que es arriesgada. Hacer cualquiera de las dos aumentará significativamente su riesgo.
También consideraría vender la casa de alquiler. Parece que se está acercando mucho a los números si no puede recaudar 17 000 en efectivo para refinanciar la casa. ¿Qué sucede si necesita un techo en el alquiler y un HVAC en su hogar actual?
Mi suposición es que no venderá la casa, está bien, lo entiendo. Recomendaría darle a su inquilino un trato mejor que el que tiene ahora, o algo muy similar. Tener un buen inquilino es un activo.
JTP - Pide disculpas a Mónica
pequeñoadv
Ryan
Ryan
pequeñoadv
mhoran_psprep
JTP - Pide disculpas a Mónica