Estoy a punto de cerrar (más tarde esta noche) un refinanciamiento de mi hipoteca de residente principal, pero estoy un poco confundido acerca de cómo la compañía hipotecaria llegó a mi cifra de pago.
La fecha de desembolso del nuevo préstamo es el 8 de diciembre de 2020, por lo que creo que solo debería pagar intereses sobre mi préstamo anterior al 3,75 % durante el período del 1 de diciembre al 8 de diciembre. El pago de intereses para la totalidad de noviembre de 2020 fue de ~$1235 , pero en el estado de pago mi compañía hipotecaria actual me está cobrando ~ $ 1800 de "Interés al 3.75%". ¿No parece demasiado alto para solo 8 días?
También tengo entendido que tendré que pagar intereses sobre el nuevo préstamo del 8 de diciembre al 31 de diciembre (pero no del 1 de enero de 2021 al 31 de enero), y luego mis nuevos pagos regulares vencerán el 1 de febrero de 2021. Pero los 22 días de interés recaudado en este nuevo préstamo debe ser a la nueva tasa de interés del 2,5%, creo. ¿Es correcto mi entendimiento?
La nueva compañía hipotecaria obtiene el saldo actual de la compañía hipotecaria existente y calcula cualquier interés acumulado que deberá pagarse. Probablemente obtuvieron ese saldo mucho antes de la fecha de cierre y estaban calculando más de un mes de intereses acumulados (y no tuvieron en cuenta un pago que se hizo en el medio). Por lo tanto, es una cantidad "conservadora" desde su punto de vista para asegurarse de que el préstamo anterior se pague por completo (y el gravamen se pueda liberar).
También refinancié recientemente, y el "monto de liquidación" fue mucho más alto que el saldo en ese momento más los intereses acumulados según mis cálculos. La explicación que recibí fue que incluía un "amortiguador" en caso de que hubiera demoras en el pago, discrepancias en la cuenta de depósito en garantía (aunque no uso una cuenta de depósito en garantía) u otras diferencias imprevistas, pero que mi compañía hipotecaria actual me devolverian la diferencia. Efectivamente, después de aproximadamente una semana recibí un "acuerdo de depósito en garantía" por la diferencia. Aparte de tener que tener un poco más de efectivo al cierre, todo salió bien al final.
Probablemente también haya realizado un pago desde que se calculó la cifra de pago, por lo que su pago real será aún menor si no lo tomaron en cuenta.
Cualquier interés entre la fecha de cierre y el comienzo del mes anterior a su primer pago debe incluirse en el acuerdo de cierre como "interés pagado por adelantado" y calcularse a la nueva tasa de interés (ya que esa es la tasa del préstamo que está tomando ). Así que sí, su comprensión es correcta.
Los intereses hipotecarios se facturan al mes siguiente de su devengo. Por lo tanto, el interés adeudado a principios de diciembre se calculó multiplicando el saldo del préstamo por la tasa de interés diaria de cada día de noviembre. También es probable que hayan anticipado el pago del préstamo y hayan transferido todos los intereses futuros (del 1 de noviembre al 8 de diciembre, por ejemplo) al monto del pago.
TTT