Estoy refinanciando una hipoteca de ~$800k. Esta es nuestra casa única/principal y no tenemos ninguna intención de mudarnos en el futuro forzoso.
Hay múltiples parámetros/opciones y hacen que me duela la cabeza.
Una opción es cuántos puntos comprar.
Otra opción es hacer un refinanciamiento sin costo. (Y parece que la opción sin costo agrega algunos costos a los puntos).
| Tasa | ABR | Pago | Puntos | Costos de cierre adicionales | Costos totales de cierre |
|---|---|---|---|---|---|
| 2.875% | 2.891% | $3338 | -$6,035 | ~$10,795 | $4,760~=~$10,795-$6,035 |
| 2.750% | 2.765% | $3285 | -$3,017 | ~$10,795 | $7,778~=~$10,795-$7,778 |
| 2.625% | 2.649% | $3232 | $1,006 | ~$10,795 | $11,801~=~$10,795+$1,006 |
| 2.490% | 2.542% | $3175 | $4,023 | ~$10,795 | $14,818~=~$10,795+$4,023 |
| 2.375% | 2.455% | $3,127 | $7,040 | $10,795 | $17,835 |
| Gratis: | - | ~$900-$1200 más | - | - | |
| 2.875% | 2.890% | $3419 | -$5,151 | -$486~ | |
| 2.750% | 2.765% | $3365 | -$2,060 | -$486~ | |
| 2.625% | 2.659% | $3310 | $2,060 | -$486~ | |
| 2.490% | 2.552% | $3252 | $5,151 | -$486~ | |
| 2.375% | 2.465% | $3203 | $8,241 | -$19,056 | -$486 (me pagan) |
Dado que actualmente estamos en la tasa mínima histórica, creo que tiene sentido asegurar las tasas más bajas que pueda obtener. Entonces, planeo obtener 2.375% (0.8 puntos = $7040). Parece que el período de equilibrio ingenuo será de alrededor de 5 años en comparación con la tasa más alta de 2.490%.
Pero luego miré los costos de cierre completos y pensé en hacer de esto un refinanciamiento sin costo. El dinero que puedo gastar en los costos de cierre se puede invertir en un porcentaje más alto que la hipoteca del 2,375 %, por lo que tiene sentido para mí no pagar una gran cantidad de efectivo directamente. Solo dos cosas me molestan aquí: el préstamo se vuelve significativamente más grande (+ $ 19,056) y los puntos ahora son ~ $ 1000 más costosos.
El pago mensual sin costo del 2.375% será de $3203 - $76 más en comparación con los $3127 que obtendría si pagara los costos de cierre. Entonces, estoy cambiando el pago de $ 17835 en este momento por el pago de $ 76 durante 360 meses por un total de $ 27360. Parece bien...
¿Estoy cometiendo un error al elegir la tasa más baja que puedo obtener y hacer el refinanciamiento sin costo?
Un escenario que veo donde mi elección sería incorrecta es si las tasas hipotecarias bajan significativamente. Pero no me parece probable.
PD: una tercera opción es poner solo la mitad de los costos de cierre del préstamo, ya que la otra mitad es solo el interés pagado por adelantado, impuestos, etc., que obtendré del antiguo depósito en garantía. La cuarta opción es sacar más efectivo de la hipoteca e invertirlo. La quinta opción es liquidar ~ $ 30,000 y hacer que la hipoteca no sea jumbo, ampliando mis opciones de préstamo. Pero no me gusta esta opción, ya que estaré inmediatamente estacionando mucho dinero en efectivo en la casa. Quizás en diciembre se suban los límites jumbo.
Todas las opciones que tengo en mente :
PPS Realmente no entiendo la fórmula que usan los bancos para tasar los puntos. Parece realmente extraño que tenga la opción de elegir entre más de 8 préstamos diferentes sin costo y todos tienen diferentes tasas y pagos mensuales.
No hay refinanciamientos sin costo. Alguien tiene que pagar el costo del papeleo, las tarifas de presentación y la reevaluación. Ese alguien es siempre el prestatario. O paga en la mesa de cierre escribiendo un cheque por esas cosas o una cantidad de hipoteca más alta.
Lo mismo ocurre con la compra a la baja del tipo de interés. Para bajar la tarifa mensual hay que pagar más en la mesa de cierre.
Estas opciones atraen a algunos prestatarios porque no tiene que escribir un gran cheque al momento del cierre. Aunque cada mes haces un pago que es un poco más grande. Como ha calculado, puede llevar años alcanzar el punto de equilibrio.
Tienes que hacer los cálculos y ver qué opción funciona para ti.
Entonces vi esta opción mencionada:
La cuarta opción es sacar más efectivo de la hipoteca e invertirlo.
Eso significa que se trata de una refinanciación con retiro de efectivo. Eso trae algunas preguntas sobre impuestos.
Voy a suponer que esto es Estados Unidos, aunque no has mencionado el país. La nueva hipoteca será por más de lo que se necesitaba para adquirir la casa. Por lo tanto, algunos de los intereses que pague no serán deducibles de impuestos. Asegúrese de haberlo tenido en cuenta también en su análisis.
También me pregunto si tiene sentido sacar dinero en efectivo y convertirlo en una hipoteca sin costo de cierre. Al final, está decidiendo si obtengo un cheque del cierre para X o para Y. En algunas de las opciones, menciona mantener sus reservas iguales, pero en un refinanciamiento con retiro de efectivo, sus reservas nunca se tocan.
Con respecto a las finanzas de retiro:
Esto es de la Publicación 936 (2020) del IRS, Deducción de intereses hipotecarios de vivienda
Para ser totalmente deducible:
Hipotecas que usted (o su cónyuge si está casado y presenta una declaración conjunta) que obtuvo después del 15 de diciembre de 2017 para comprar, construir o mejorar sustancialmente su vivienda (llamada deuda de adquisición de vivienda), pero solo si a lo largo de 2020 estas hipotecas más cualquier deuda exenta totalizaron $750,000 o menos ($375,000 o menos si es casado y presenta una declaración por separado).
Dado que la hipoteca no es para comprar, construir o mejorar sustancialmente la casa, se aplica esta parte:
Deuda de adquisición de vivienda refinanciada.
Cualquier deuda garantizada que utilice para refinanciar la deuda de adquisición de vivienda se trata como deuda de adquisición de vivienda. Sin embargo, la nueva deuda calificará como deuda de adquisición de vivienda solo hasta el monto del saldo del principal de la hipoteca anterior justo antes del refinanciamiento. Cualquier deuda adicional que no se utilice para comprar, construir o mejorar sustancialmente una vivienda calificada no es deuda de adquisición de vivienda.
Eso significa que si la hipoteca anterior era de $600,000 y la nueva hipoteca es de $600,000, la deuda adicional de $200,000 no es deducible. Para que sea más deducible, tendría que gastar el dinero en una cocina, un baño mejorados o una adición. La publicación analiza las reglas asociadas con esto con más detalle.
Se supone que la APR le da el "costo de préstamo" general teniendo en cuenta los puntos y los costos de cierre. Entonces, en principio, el préstamo con la APR más baja sería el préstamo "más barato" (en comparación con pedir prestado menos).
Con un cierre "sin costo", efectivamente está tomando prestados los costos de cierre, ya sea aumentando el monto del préstamo o aumentando la tasa de interés.
Eso supone, por supuesto, que tiene el efectivo disponible para pagar todos los costos de cierre y no tiene otra deuda con tasas de interés más altas a las que podría destinar el dinero. No tiene sentido, por ejemplo, gastar $10,000 para reducir su hipoteca en 10 puntos básicos cuando tiene un préstamo de automóvil del 6 % o una deuda de tarjeta de crédito del 18 % que podría pagar en su lugar (a menos que esas deudas se liquiden en muy poco tiempo). poco tiempo).
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