¿Cuál es el incentivo para que un banco refinancie una hipoteca a una tasa más baja?

En muchos casos, el banco ya ha hecho su dinero. Poco después de obtener su hipoteca, se vende a los inversores, aunque el banco todavía la administra por una tarifa. Por lo tanto, si refinancia, pueden venderlo nuevamente.

El principal es evitar que lo refinancie con otra persona para obtener una mejor tasa.

También puede haber algunas razones de dinero divertido que tienen que ver con poder contar esto como una nueva venta.

Puede ser bueno que el banco refinancie su préstamo por usted, ya que mantendrá el préstamo en esa institución en particular. Esto les da más tiempo para disfrutar del dinero gratis que les paga en intereses durante el resto de la vida del préstamo.

Los bancos que ofrecen "Sin costos de cierre" están apostando a que los pagadores de hipoteca cambiarán su hipoteca para obtener tasas de interés más bajas, y quienquiera que tenga el préstamo, obtendrá los pagos de intereses.

1- Wells Fargo no posee nuestra hipoteca actual. Lo empaquetaron y lo vendieron como inversión. 2- Hacen su dinero del 'servicio' del préstamo. Incluso si solo obtienen $50 por mes para darle servicio (3% de nuestro pago mensual), eso suma $50,000,000 por mes si tienen un millón de hogares bajo administración. Eso es $ 600 millones por año por cada millón de hogares que reciben servicio. 3- Administrar el depósito en garantía les brinda ganancias adicionales, porque pueden invertirlo y ganar 2-3%. Si 1,000,000 de hogares tienen un saldo promedio de $2,000 en sus cuentas de depósito en garantía, pueden ganar hasta $60 por año, o $60,000,000 por año. 4- Ganan $1,000 cada vez que refinancian la casa. Esta es la ganancia aproximada después de pagar los costos reales de cierre. ¡Refinancia esos millones de casas y obtendrás mil millones en ganancias! 5- También quieren estar seguros de que nos mantendrán como clientes. Al reducir nuestro pago, disminuyen la probabilidad de que refinanciemos con otra persona, y es menos probable que incurramos en incumplimiento. (¡No es que pierdan si incumplimos, porque no son dueños del préstamo!) 6- obtienen ganancias adicionales pagando el préstamo anterior (no son dueños... recuerde), luego empaquetan y venden la nueva hipoteca. Como lo venden como garantía, lo venden por valor futuro, lo que significa que venden nuestro préstamo de $200 000 por una valoración de $360 000. Esto significa que se venden por $200,000 MÁS una fracción de los $160,000 adicionales. Digamos que solo quieren una prima del 10% de la valoración de $360,000. Eso significa que venden nuestro préstamo de $200,000 por $236,000. Se embolsan $36,000. Si hacen un millón de estas transacciones cada año,

Así que… Wells Fargo refinancia un millón de casas cada año y hacen:

$36,000,000,000 de ganancia inicial por vender el préstamo (¡sin absolutamente ningún riesgo!), más $1,000,000,000 por hacer el préstamo

$660,000,000 anuales para el servicio del préstamo (Muy poco riesgo, ya que lo paga el propietario del préstamo como una tarifa de servicio)

Si pueden retener los préstamos durante toda su vida (evitar que los refinanciemos con otra persona...), pueden ganar $19,800,000,000 (eso es 19,800 millones de dólares en tarifas de servicio)

La ganancia que obtienen en un refinanciamiento es mucho mayor que el dinero que pueden obtener manteniendo el préstamo durante 30 años.

¿Que te falta? Volumen. Bank of America está más que dispuesto a refinanciar un préstamo de Wells Fargo siempre que el préstamo siga siendo rentable.

Sin embargo, hay algunas advertencias con eso. Por un lado, muchas tierras tienen multas si se pagan dentro de dos o tres años.

Además, el hecho de que los bancos ofrezcan refinanciar a excelentes tasas no significa que será aprobado o que obtendrá esas tasas.

Si pudiera publicar algunos números reales, podríamos ayudarlo a ver si es un buen negocio para refinanciar y explicar exactamente dónde espera el banco que sea la ganancia.

Los bancos ganan dinero con las tarifas de originación de carga. Los "puntos" que paga o los costos de cierre son el principal beneficio para los bancos. La gran mayoría de las veces los riesgos asociados con la hipoteca se venden a otra parte.

FYI, lo mismo ocurre con los bancos de inversión. En general, los costos de transacción (que son ignorados por la teoría financiera moderna) son lo principal que impulsa los incentivos para la industria.

La razón es la misma que con los planes de pago de celulares. A medida que crece la competencia, las compañías de telefonía celular ofrecen mejores planes de pago por el mismo precio o los mismos planes por un precio más bajo o ambos para que permanezca con ese operador celular. Los bancos también hacen mejores ofertas si la situación financiera lo permite.

Suponga que varios bancos ofrecen refinanciamiento con mejores condiciones pero prohíben refinanciar préstamos del mismo banco. De acuerdo, usted refinancia desde otro banco y ellos tal vez refinancien el nuevo préstamo nuevamente desde el banco original; es un nuevo préstamo después del primer refinanciamiento y la prohibición ya no funciona. Simplemente te hacen saltar a través de más bucles y no tiene sentido ni para ellos ni para ti.

También reduce el riesgo desde los ojos del banco. Lo crea o no, pierden cuando la gente no paga sus hipotecas. Tome los 3 grandes (Wells, Chase y BoA). Si tienen 50 millones de hipotecas entre los 3 y el 20% de las personas en algún momento no podrán pagar su hipoteca debido a la pérdida de ingresos u otros factores, esto presenta un factor de riesgo. Aunque los pagos de intereses siguen siendo buenos, la reducción de su capital e interés los mantiene atados por un tiempo adicional (oa veces más corto), pero ahora es más probable que sigan recibiendo esos pagos. Es por eso que las tarjetas de crédito en 07 y 08 redujeron los límites para los clientes. El factor de riesgo es enorme ahora para estas instituciones financieras. Investigue, a veces una refinanciación no es la mejor opción. A veces lo es.