Me interesa saber si las hipotecas en el Reino Unido alguna vez se otorgan teniendo en cuenta cualquier alquiler que el propietario pueda adquirir, en lugar de simplemente el salario del propietario. Mi entendimiento de las hipotecas estándar es que el monto total disponible para pedir prestado suele ser proporcional a su salario actual. Pero suponga que su salario por sí solo no le dará la hipoteca necesaria para una propiedad. ¿Puede agregar los ingresos de alquiler adicionales esperados a su salario para el cálculo de la hipoteca?
Específicamente, me gustaría saber acerca de tres escenarios:
Si usted es un propietario residente y alquila una segunda habitación. ¿Puede agregar los ingresos de alquiler esperados a su salario para obtener una hipoteca?
Si está casado y su cónyuge vive en la misma habitación que usted y le paga el alquiler, pero la hipoteca está solo a su nombre. ¿Puede agregar esos ingresos de alquiler a su salario?
Si está comprando una propiedad con intenciones de comprar para alquilar. ¿Se pueden utilizar los ingresos del alquiler exclusivamente para financiar las cuotas de la hipoteca?
Mi instinto me dice "no" a todo esto. Pero siento que he oído historias en las que alguien tiene dos hipotecas: una para su propia casa, con los pagos de la hipoteca cubiertos por su salario, y otra para comprar un lugar para alquilar, con los pagos de la hipoteca cubiertos por el alquiler.
La decisión de lo que cuenta como ingreso corresponde al banco. Deberá preguntarles si los ingresos por alquiler se pueden incluir o no en el total.
Puedo ofrecer alguna evidencia anecdótica: cuando solicité una hipoteca para comprar mi casa, ya tenía una propiedad de alquiler con una hipoteca de compra para alquilar. Inicialmente, el banco consideró esa propiedad como un pasivo, no como un activo, ¡porque estaba hipotecada! Sin embargo, una vez que pude demostrar que había un buen historial de recibir suficiente alquiler, optaron por ignorar la propiedad por completo, es decir, no se consideró como un pasivo, pero tampoco como una fuente de ingresos. .
De manera más general, como dice AakashM , las hipotecas residenciales se calculan en función de la asequibilidad, que es más que un simple múltiplo de su salario.
Para responder a sus preguntas específicas:
Cubierto arriba; depende del banco.
Si está casado, no tiene un contrato de arrendamiento por escrito y no declara la "renta" en su declaración de impuestos, entonces parece poco probable que esto se considere un ingreso. Por el contrario, si su pareja está ganando, ¿por qué no poner su nombre en la solicitud de hipoteca también?
Las hipotecas de compra para alquilar se tratan de manera diferente. Si bien solía ser el caso de que se evaluaron únicamente sobre los ingresos de alquiler, hoy en día los prestamistas pueden solicitar pruebas de los ingresos del propietario de otras fuentes. Tenga en cuenta que un BTL no se puede usar para una propiedad en la que tiene la intención de vivir, y una hipoteca residencial no se puede usar para una propiedad que tiene la intención de alquilar a los inquilinos, al menos, no sin el permiso del banco.
Puedo responder el Escenario #3.
Si está comprando una propiedad con intenciones de comprar para alquilar […] ¿puede utilizar los ingresos del alquiler exclusivamente para financiar los pagos de la hipoteca?
Sí , así es exactamente como se evalúan las solicitudes de hipotecas de compra para alquilar. Los prestamistas generalmente esperan que usted financie los pagos de la hipoteca con el alquiler. Buscan que los ingresos de alquiler mensuales anticipados cubran un mínimo del 125% del pago mensual de la hipoteca. Esto es para asegurarse de que puede permitir períodos vacantes, mantenimiento, cumplimiento de normas y reglamentos, y aún obtener ganancias (es decir, generar un rendimiento positivo de su inversión).
Sin embargo, los prestamistas hipotecarios de compra para alquilar (BTL) generalmente también esperan que , para empezar , usted sea dueño de su propia casa . Depende de ellos, pero es raro que el prestamista proporcione una hipoteca de compra para alquilar a un ocupante que no es propietario. Esto se debe al punto 2 anterior. El prestamista no quiere que termines viviendo en la propiedad porque entonces tendrás que devolver el capital del préstamo, ya que siempre necesitarás un lugar donde vivir. Esto hace que la economía de BTL sea desfavorable. Consideran su solicitud como una propuesta comercial : muy diferente a una solicitud de hipoteca residencial, que es lo que parece estar abordando su pregunta.
En pocas palabras: tiene razón sobre el escenario n. ° 3, pero parece que primero está tratando de pagar una casa, mientras que BTL se ve mejor como una inversión para alguien que ya tiene su residencia principal bajo propiedad (hipoteca o de otra manera).
En cuanto a los escenarios n.° 1 y n.° 2, no puedo ofrecer respuestas de primera mano, pero creo que Aakash M. y Steve Melnikoff lo han cubierto.
Estoy en Australia, pero creo que los bancos del Reino Unido utilizarían métodos similares. Sus opciones 1 y 2 son básicamente no. ¿Por qué el banco consideraría que su esposa le está pagando el alquiler cuando viven juntos? Este es el tipo de prácticas que condujeron a la GFC, y desde entonces las prácticas se han endurecido.
En cuanto a la opción 3, sí, los bancos tienen en cuenta la renta en el análisis de su préstamo. Sin embargo, no incluirían el alquiler total en sus cálculos, sino alrededor del 70% al 75% del alquiler total. Esto permite la pérdida de alquiler durante los períodos vacantes y agrega un factor de seguridad en sus cálculos. Pero no incluirán el alquiler en sí, también tendría que tener otros ingresos para respaldar su préstamo.
Dicho esto, tenemos préstamos Low Doc en Australia (préstamos con poca documentación requerida para obtener un préstamo). Con estos préstamos, básicamente tiene que hacer una declaración de que está diciendo la verdad con respecto a sus fuentes de ingresos y, por lo general, solo puede pedir prestado un LVR más bajo, ya que estos préstamos se consideran un riesgo mayor. Este tipo de préstamos también se han endurecido desde la GFC.
Atrás quedaron los días en que las hipotecas ofrecidas se basaban simplemente en múltiplos de salario. En estos días todo se trata de asequibilidad , teniendo en cuenta todos los ingresos y todos los gastos. Diferentes prestamistas tendrán diferentes reglas sobre lo que aceptan y no aceptan como ingresos; estas reglas pueden incluso variar según el producto dentro de la lista de productos del mismo prestamista.
Así, por ejemplo, una hipoteca que se ofrece específicamente como compra para alquilar podría aceptar ingresos por alquiler (con un multiplicador de período nulo adecuado) en consideración, pero un producto hipotecario de propietario-inquilino podría no hacerlo.
De manera similar, las reglas comerciales variarán en cuanto a la aceptación de horas extra regulares, bonificaciones, etc.
Adivinando respuestas específicas:
#1 tal vez, si se trata de un producto de compra para alquiler, tenga en cuenta que estos generalmente tienen una tasa de interés más alta que las hipotecas de propietario-inquilino; esperar un 2% más
#2 en mi opinión, es extremadamente improbable que un prestamista considere los ingresos por alquiler de su cónyuge que cohabita
#3 probablemente sí, si es un producto de compra para alquilar
glen pierce