¿Mi plan financiero para comprar una casa es lógicamente sólido?

  • Todo el dinero está en NZD, todos los cálculos se realizan semanalmente . La casa vinculada es solo un ejemplo.
  • Casa en North Shore, Auckland, Nueva Zelanda. $ 600K
  • Hipoteca a 30 años con ASB, 430K prestada a 5.75% variable, (170K down)

Cifras de reembolso del préstamo:

Repayment required: $750
Proportion in interest: $475 :  ($430,000 x (0.0575/52))
Proportion in principal: $275 : (total-interest)

Cifras de renta entrante: (estimación)

Gross rent: $600 (Caters a bit of down-time)
net rent after tax: $450

Otras figuras:

$130 implicit revenue, from $475 interest, tax deductible.

Cálculos finales para mostrar beneficio a mi favor (de tomar esta decisión)

$750 total, to be paid.
+$50 (estimate of home-owner related costs)
-$450 net rent
-$130 implicit revenue from interest tax deduct 475 (27% of 475)
-$200 rent I would have paid, if was renting somewhere else
-$275 proportion of payment that is principal (my money anyway)

=-$255. (I.E $255 per week to be benefited from buying this house)
¿Estás seguro de que tu hipoteca se capitaliza semanalmente? Puedo ver por qué hizo los cálculos de la forma en que lo hizo (y mi esposa es neozelandesa... Pensé que la mayoría de los préstamos son quincenales). Aumentar la capitalización para que sea más frecuente hace que pague más intereses. También evitaría entrar en una hipoteca ajustable en este momento si puede evitarlo.
Muestra el alquiler entrante, pero también el alquiler que "habría" pagado. Entonces, ¿esta casa es para vivir o para alquilar? ¿Hay impuesto predial? Y, no estoy seguro de cuánto son los $ 50, pero una casa puede costar fácilmente hasta un 1% anual en mantenimiento con el tiempo. No todos los años, no cuando es nuevo, pero algunos años después, llega a ese nivel. $ 4000 / año podría ser adecuado para esta casa.
¿Los pagos de $750 por semana no reducen en absoluto el capital adeudado? Su segundo pago semanal debería tener un poco menos de interés (porque el capital se ha reducido en $275) y un poco más del capital pagado, ¿no? El interés más bajo reduce el beneficio fiscal también. Además, ¿por qué es una hipoteca a 30 años si la pagará en aproximadamente 17,5 años, como se explica en otra pregunta suya? ¿El banco seguirá teniendo un control absoluto sobre la propiedad durante los 12,5 años posteriores a la cancelación total del préstamo?
Parece que le encontramos algunos grandes defectos, ¡esto es genial!. Ok, sí, 1. Sí, se compone semanalmente, así que debería haberlo calculado quincenalmente, ¡así que ese es un error! 2. Es un alquiler, pero también viviré en él, por lo que ocuparé 3 habitaciones y viviré en 1. 3. No estoy seguro de si hay impuesto a la propiedad o no, ¡no creo que lo haya! Los $ 50 eran una estimación, wow 1%, está bien, gracias, ¡esa es una cantidad un poco aterradora! 4. En la calculadora ASB, ingresé 30 años y me dio esta cantidad, así que asumí que tomaría 30 años. ¿Quizás su calculadora en línea está equivocada?

Respuestas (1)

Como alquiler, este no es un conjunto ideal de números. Se las arregla para mostrar una 'ganancia' de $255, pero $275 son del pago al principal. Entonces, desde el principio, estás fuera de $ 20 / semana.

Esto ignora el pago inicial de $ 170K, que tiene un costo de oportunidad, sin importar cómo lo calcule. Puede asignar la misma tasa que la hipoteca, y es casi $10K/año. O la tasa que cree que aumentaría su elección de bolsa de valores o inversión alternativa. De cualquier manera, no puedes ignorar este dinero.

La tasa de su hipoteca no es fija. Un aumento del 1% y saltaría a $1663 ($842/semana)

Idealmente, una propiedad de alquiler es positiva en efectivo sin contar el pago del capital o incluso el reembolso de impuestos. Es una propuesta arriesgada comprar y contar con que todo salga bien. No quise asustarte con "1%", pero debes investigar los costos de reparación y mantenimiento. El año pasado, mi sistema de calefacción/aire acondicionado necesitaba ser reemplazado. US$10K. Este año, es hora de pintar y reemplazar las molduras podridas, $7000.

En los EE. UU. tenemos un impuesto a la propiedad que puede oscilar entre el 1 y el 2 % del valor de la casa. Si no tiene este impuesto, eso es genial, solo confírmelo.

+1 Es posible que también desee informarle al OP sobre la depreciación de la propiedad de alquiler como algo a tener en cuenta.
@DilipSarwate - OP está en Nueva Zelanda. Tengo suerte de que usen el mismo sistema de números, y la amortización de la hipoteca es bastante universal. Aunque - una búsqueda ird.govt.nz/income-tax-individual/diferente-ingreso-taxed/… menciona la depreciación. Así que sí, lo acabamos de mencionar. Podría editar mi respuesta también. Gracias como siempre.
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