Tengo dificultades para averiguar cómo calcular el rendimiento del alquiler de bienes raíces de una manera que lo haga comparable con cualquier otro activo generador de ingresos (por ejemplo, dada una inversión de X y un pago periódico de Y, el rendimiento es Z% ).
El punto conflictivo para mí es cómo manejar los costos de la hipoteca. La parte de interés del pago parece bastante claramente un costo que debe deducirse de los ingresos para calcular la ganancia, pero ¿cómo se debe contabilizar el reembolso del capital?
Mi idea inicial fue simplemente ignorarlo y usar solo el interés de la hipoteca al calcular el costo, pero este artículo de Investopedia (bajo el título "Valor de la vivienda") describe una forma de manejar el segundo punto al tratar esencialmente el reembolso del capital como un ingreso adicional. ¿Es este un enfoque razonable o hay otras formas que podrían hacer que una inversión de alquiler sea más comparable a otra inversión (por ejemplo, el mercado de valores)?
El rendimiento debe ser la cantidad de ingresos dividida por la cantidad invertida. Por lo tanto, restaría los intereses pagados de sus ingresos y agregaría el capital a la cantidad invertida. Por lo tanto, no es un ingreso ya que no aumenta su riqueza, pero sí aumenta la cantidad de capital que tiene en la casa.
Eso significa que su rendimiento disminuirá con el tiempo porque la cantidad invertida aumentará más rápido que los ingresos. Esa es una función de apalancamiento . Con el tiempo, su apalancamiento disminuye ya que debe una cantidad menor del valor de la propiedad.
Entonces, ¿cómo se compara eso con el mercado de valores? Inicialmente, verá altos rendimientos (en términos de porcentaje) en comparación con las acciones porque tomó prestada la mayor parte de la inversión, por lo que el apalancamiento multiplicará los rendimientos. Pero el apalancamiento también aumenta el riesgo . Si te quedas sin inquilino durante 6 meses, ¿cómo vas a hacer los pagos de la hipoteca? Ese es un riesgo significativo que debe tener en cuenta al compararlo con el mercado de valores. Sus acciones no se reducirán a cero, pero podría perder el alquiler si no puede pagar la hipoteca y lo ejecutan.
marcadrayton