¿Qué es un buen rendimiento de alquiler?

Si está pensando en comprar una propiedad con fines de inversión, ¿cuál es un buen rendimiento bruto?

Me han dicho que debe quitar 3 ceros del precio de la propiedad, por lo que si una propiedad vale 400,000, debe alquilarse a $400 por semana.

Eso da como resultado un rendimiento bruto de alrededor del 5,2%.

Eso parece ser normal para mi área en este momento, pero ¿es bueno históricamente? Porque en términos de acciones, un rendimiento del 5,2 % resulta ser una relación precio/beneficio de alrededor de 19:1, lo que creo que es bastante alto y lo que se esperaría de acciones de alto crecimiento.

Y el 5,2 % es el rendimiento bruto, eso sin tener en cuenta cosas como los costos de mantenimiento, los impuestos sobre la tierra, las tasas, etc.

Respuestas (7)

Nunca he oído hablar de alquiler cotizado por semana. ¿Estás en los Estados Unidos?

En general, después del pago inicial, uno esperaría tomar el alquiler y poder pagar la hipoteca, los impuestos, el seguro y luego tener lo suficiente cada año para tener al menos un poco de dinero de emergencia para reparaciones. Si uno puede comenzar embolsándose más que esto cada año, eso es ideal, pero comenzar con un alquiler y solo ganar dinero "después de impuestos" es reducirlo demasiado en mi opinión. El "P/E" de 19 a 1 parece demasiado alto, cuando seguí esas cosas recuerdo que el objetivo era 12 o menos. Por supuesto, las tasas eran más altas, y ese número aumenta con tasas muy bajas.

En su ejemplo, una hipoteca de $320K al 4% es $1527/mes. $ 400 / semana no es suficiente.

en Australia, generalmente pagas por semana. entonces 5% es bajo? Porque es prácticamente imposible encontrar algo más alto que eso aquí. Generalmente, compraría una casa y el alquiler podría cubrir parte del pago de su hipoteca, pero no todo. La mayoría de la gente compra casas porque esperan que cuando las vendan, los precios sean más altos.
@ Joe.E Por lo que sé (sabiendo un poco sobre los mercados de propiedad y alquiler tanto en los EE. UU. como en Australia), depende completamente del área. En Australia, el alquiler es mucho más barato en relación con la compra que en los Estados Unidos.
@ Joe.E A menos que haya una hiperinflación de tipo Vancover en la que el alquiler solo cubra el interés de la hipoteca, eso no parece tener sentido. ¿Por qué alguien haría tal inversión? ¿No pondría la gente más dinero para obtener un flujo de caja positivo?
" Recuerdo que 12 o menos es mi objetivo ": el SP500 está actualmente en 20,55. ¿Está esperando casi el doble de la rentabilidad del mercado de valores?
Si lee la pregunta, el 19X es una ganancia bruta, no neta. Desde que publiqué mi respuesta, compré una casa con 3 apartamentos. El costo final posterior a la renovación fue de $180K, el alquiler bruto es de $30,300. Un 'P/E' de 6. 12 era demasiado alto. Después de los gastos, puede llegar a un máximo de 12, por supuesto. La comparación con el mercado no es perfecta, a menudo engañosa.

Encontrará Joe.E, que los alquileres han aumentado considerablemente en los últimos 4 a 5 años en Australia. Probablemente pueda lograr rendimientos de alquiler superiores al 5% a más de 20 km de las principales ciudades, sin embargo, más cerca de las ciudades podría acercarse al 5% o menos.

En Western Sydney, hemos sido capaces de lograr rendimientos de alquiler cercanos al 7%. Compramos principalmente en 2007 y 2008 cuando nadie compraba y obteníamos propiedades por 15% a 20% por debajo de las tasas de mercado. Como compramos barato y los alquileres iban en aumento, pudimos lograr mayores rendimientos de alquiler.

Un ejemplo de un trato particular en el que compramos por $225K y alquilamos por $300/semana, lo que nos da un rendimiento del 6,9%. El alquiler ahora es de $ 350 por semana, lo que nos da un rendimiento actual del 8%, y con nuestra tasa de interés en 6.3% y posiblemente bajando aún más, esta propiedad está orientada positivamente y se paga por sí misma, además de proporcionarnos algunos ingresos adicionales.

Todas nuestras propiedades tienen un rendimiento de entre el 7,5 % y el 8,5 % y todas están orientadas positivamente. Las plusvalías pueden no ser tan altas como con propiedades más cercanas a la ciudad, pero incluso si dejáramos de trabajar no tendríamos que vender ya que todas nos proporcionan ingresos después de pagar todos los gastos asociados con las propiedades.

Entonces, en respuesta a su pregunta, mi objetivo sería una propiedad con un rendimiento superior al 5 % y preferiblemente superior al 6 %, ya que esto permitirá que sus propiedades se orienten positivamente al menos después de un par de años, si no de inmediato.

El cálculo correcto del rendimiento no es dividir por el precio que pagó, sino por el precio de mercado actual. Los alquileres han subido, pero algunos datos dicen que los precios de venta han subido aún más, por lo que los rendimientos han bajado.
@poolie, calcula el rendimiento en función del alquiler actual y el precio actual si está buscando comprar. Si ya ha comprado, ¿de qué sirve calcular el rendimiento en función del precio actual? El objetivo es calcular su devolución en función del precio que pagó. Si lo basa en el precio de mercado actual, solo le da una indicación de lo que la propiedad está rindiendo actualmente en comparación con el mercado general, pero no le dará una indicación de los rendimientos de la propiedad. Por lo tanto, depende de la información que busque, y yo busco las devoluciones en función de lo que pagué por ella.
Puede haber alguien que compró en los años 50 y está obteniendo un "rendimiento"> 100%. Pero eso no ayuda al OP, que quiere saber qué precio debe pagar.
@poolie, eso es lo que dije, que si está buscando comprar, calcule el rendimiento en función del alquiler actual y el precio actual. Mi perspectiva era medir el rendimiento de la propiedad a lo largo del tiempo utilizando el rendimiento basado en el alquiler actual sobre el precio de compra. Si se compró una propiedad en los años 50, la hipoteca se habría cancelado y la propiedad probablemente pasaría a los dependientes, por lo que estos cálculos probablemente serían inútiles para los dependientes.
@poolie: creo que estoy de acuerdo contigo. No tiene sentido mirar el precio de compra, porque es una transacción en el pasado. Incluso si compró anteriormente, debe comparar el precio actual y el alquiler actual para calcular su rendimiento, porque si vendió la casa, obtendría el precio actual.
Permítame preguntarle esto: si usted es un inversionista a largo plazo y desea calcular el rendimiento que su propiedad o acciones le brindan en función de los fondos invertidos, ¿observaría el precio actual del activo o el precio de compra? Por ejemplo, si compré acciones a $2 y ahora cuestan $10 y el dividendo anual es de $1, ¿cuál sería mi rendimiento anual de los dividendos, 10% o 50%?
10%. Es una buena pregunta . Usaría la TIR para calcular si la inversión ha sido buena durante su vida y el rendimiento actual para ver cómo se compara con otros en este momento y si todavía vale la pena mantenerla. En su ejemplo, si generan un dividendo del 10%, pensaría seriamente en comprar más (dependiendo del riesgo).

Un buen filtro rápido para ver si vale la pena mirar una propiedad es si el alquiler total de la propiedad durante el año es igual al 10% del precio de la propiedad. Por ejemplo, si la propiedad está valuada en $400,000, entonces el alquiler recaudado debería ser de $40,000 para todo el año. Que es $3,333.33 por mes.

Si la propiedad no genera al menos un 10 % anual, es probable que no se puedan cubrir todos los pagos de la propiedad. Es más probable que invierta dinero en él para mantenerlo a flote.

Tendría toda la razón, ya que tiene que calcular el seguro, los servicios públicos, los impuestos, el mantenimiento/reparación, los pagos de la hipoteca (techo nuevo, horno nuevo, etc.), paneles de yeso, pintura, etc.

También como buena regla general, espere una tasa de vacantes de al menos 10% (o 1 mes) por año como precaución.

Si tiene dinero parado, busque en Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces. IIRC, el dividendo promedio estuvo por encima del 10% el año pasado. Eso es todo el dinero que te regresa. No estoy seguro de cuáles son las implicaciones fiscales en Australia, sin embargo, en Canadá los dividendos se gravan muy favorablemente. Sin hipoteca, impuesto predial, inquilinos a buscar, ni mantenimiento tampoco.

RDL, el problema en Australia es que para lograr un rendimiento de más del 10 % tendrías que ir a pequeñas ciudades rurales, donde las tasas de vacantes pueden superar el 30 %. Además, la probabilidad de que el alquiler cubra todos los costos depende en gran medida de la tasa de interés en ese momento. Si las tasas de interés son del 5 % o menos, un rendimiento del 7 % o más debería cubrir la mayoría de los costos; sin embargo, si las tasas de interés son del 9 % o menos, ni siquiera el 10 % de rendimiento cubriría todos los costos. Entonces, cuando las tasas de interés son altas, debe aumentar los alquileres en consecuencia para ayudar a cubrir estos costos. Por lo tanto, es posible que no obtenga un rendimiento del 10% de inmediato, pero puede trabajar para lograrlo durante algunos años.
@Victor, de acuerdo, es diferente en todas partes. Otra cosa a considerar es ¿cuánto vale su tiempo? Si adquiere una propiedad y constantemente invierte dinero en ella para mantenerla a flote, no hay garantía de que habrá un retorno de su inversión en el futuro. Al invertir tu dinero tendrás mucha mejor suerte y muchos menos dolores de cabeza. Todavía hay riesgo, pero está diversificado frente a tener todo en una sola canasta. Espero que ayude.

Históricamente, la regla empírica de 'dividir entre 1000' es lo que mucha gente en Australia ha considerado normal, y sí, se trata de un rendimiento bruto del 5,2 %. Neto de gastos, quizás 3-4%, sin tener en cuenta los intereses.

Si está comparando esto con acciones, creo que la comparación correcta es con el rendimiento de dividendos, no con el PE general. Un rendimiento de dividendos de alrededor del 3-5% también es típico: si observa el Vanguard Index Australian Shares Fund como un indicador del ASX, el rendimiento del año pasado fue de alrededor del 4%.

Obviamente, una rentabilidad del 4% no es muy competitiva con un depósito a plazo. Pero tanto con las acciones como con la vivienda, puede esperar cierto crecimiento del capital además del rendimiento de los ingresos. Si obtiene un rendimiento de alquiler del 4% más un crecimiento del 5%, es más atractivo.

¿Es "bueno" comprar en lo que la gente históricamente ha pensado que era "normal"? Tal vez sea mejor que mire a su alrededor o se quede sentado hasta que encuentre un precio mucho mejor de lo normal.

"¿Es el 5% en realidad históricamente normal?" merece una respuesta más larga.

La regla general que siempre he escuchado y a lo que alquilamos nuestra casa de alquiler es al 1% mensual como mínimo (en los EE. UU.). El alquiler tiene que cubrir la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietario de vivienda, sus impuestos sobre la renta (sobre el alquiler), el mantenimiento de la propiedad y los tiempos en que la propiedad está desocupada. Incluso al 1% mensual, eso no deja una gran cantidad de ganancias en comparación con lo que ingresa. No tengo idea de por qué alguien compraría una propiedad de alquiler en Australia si todo lo que pudiera obtener es el 5% anual antes de los gastos. No era posible que estuvieran ganando dinero con esa inversión, sin mencionar las molestias de recibir llamadas telefónicas a altas horas de la noche porque algo se rompió en la casa de alquiler. De ninguna manera haría esa inversión.

La situación fiscal en Australia puede hacer que sea beneficioso tener una propiedad de alquiler que está perdiendo dinero. Lee mas
Leí el enlace de engranaje negativo y fue interesante. Pero no entiendo por qué sería ventajoso (por ejemplo, perder $1000 para ahorrar $300) en impuestos.
@Dunk, totalmente de acuerdo, es por eso que busco propiedades orientadas positivamente. El apalancamiento negativo está dirigido principalmente a personas con mayores ingresos en tramos impositivos más altos que buscan reducir sus impuestos. El objetivo es obtener beneficios fiscales ahora y luego cosechar las recompensas de la revalorización del capital. Sin embargo, tiene 2 problemas: la apreciación del capital no está garantizada y muchas personas con ingresos bajos y tramos impositivos más bajos caen en la exageración sin saber realmente lo que están haciendo realmente.

Nuestros dos alquileres han tenido un rendimiento del 8,5% en los últimos dos años (promedio). Eso es neto, después de impuestos, mantenimiento, gestión, desocupación, seguros, intereses. Solo me interesa el flujo de caja - gastos / inversión original. Si no obtiene al menos un 4,5-5 % neto de su inversión original, probablemente podría invertir en otro lugar y obtener un mejor rendimiento con un perfil de riesgo similar.

Solo me gustaría señalar que el rendimiento real debe compararse con su pago inicial, no con el precio de la propiedad. Después de todo, no pagó $400K por esa propiedad, ¿verdad? Probablemente pagó solo el 20 %, por lo que está recaudando $20 000 al año en una inversión de $80 000, lo que equivale al 25 %.

Incluso si solo está alcanzando el punto de equilibrio, su capital sigue creciendo gracias a sus inquilinos. Si también vive en una de las unidades, entonces está ahorrando el alquiler, lo que libera flujo de caja. Sus mayores ahorros, combinados con las contribuciones de sus inquilinos, lo pondrán en una vía muy rápida. En unos años debería tener suficiente para comprar una segunda propiedad. :)

¿Qué pasa con los $320k de interés que tienes que pagar? Al 7 %, eso resulta ser más de 20 000... y luego está el costo de oportunidad de los 80 000 que tendrías si lo hubieras dejado en el banco...
@Joe.E, sí, a una tasa tan usurera no va a funcionar. Pero puede hacerlo mucho mejor que el 7% en el mercado actual. En cuanto a la "oportunidad" en el banco, ¿qué banco te dará aunque sea un 10% de interés anual? E incluso si lo hicieran, se gravaría a una tasa mucho más alta que los ingresos por alquiler.
¿En qué país estás basando esto? Por el momento, le iría bien si encuentra algo por debajo del 7% en Australia. Las tasas de interés suben y bajan, pero su afirmación de obtener una ganancia del 25% anual es absurda a menos que pague cero intereses.
Mala mía, estaba pensando en las tasas de Estados Unidos. Además, supongo que debo aclarar que estoy hablando de ingresos brutos. Reste sus gastos de eso y tendrá su ingreso neto. Esto es mucho más preciso que las conjeturas de la regla empírica.
¿Qué es un buen rendimiento de alquiler?
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