¿Hay alguna desventaja para las propiedades de inversión de DHA?

Una búsqueda rápida en línea de "desventajas de las propiedades de inversión de viviendas de defensa en Australia" arroja varios artículos que enumeran algunas posibles desventajas. No puedo responder por esto personalmente porque no estoy familiarizado con el mercado de alquiler australiano, pero pueden ser cosas a tener en cuenta. Cito textualmente donde se indica.

1. La vivienda de defensa tiende a tener un precio de 5% a 10% por encima del precio de mercado prevaleciente para los suburbios en la misma área. Según este artículo , la DHA admite que esto es cierto, pero afirma que es un precio justo a pagar por la seguridad adicional del convenio. Tendrá que decidir si la seguridad de alquiler adicional vale el precio más alto (suponiendo que estos artículos sean correctos).
2. Los precios más altos se traducen en rendimientos de alquiler más bajos, incluso antes de las tarifas de gestión.
3. La mayoría de las viviendas están ubicadas cerca de las bases de ADF, que suelen ser áreas de bajo crecimiento o en declive. Esto limita las posibles ganancias de capital en la venta de la propiedad.
4. Altas comisiones de gestión. DHA cobra el 16,5% de los ingresos brutos por alquiler de casas (o el 13% para unidades y casas adosadas), que es el doble del promedio del sector privado. Al igual que con cualquier tarifa, estas reducen en gran medida la devolución.
5. "La DHA restringe la venta de propiedades si aún existe un contrato de arrendamiento. La propiedad debe venderse con todas las condiciones de arrendamiento vigentes, lo que elimina a los propietarios ocupantes como compradores. Sus únicos compradores potenciales son los inversores que piensan que las propiedades de la DHA son una buena apuesta".
6. "DHA establece un precio de venta no negociable para el inversor".
7. "La DHA revisa los alquileres todos los años, pero es notoriamente dura a la hora de pagar los aumentos. Los propietarios acaban con propiedades sobrevaloradas y subalquiladas en lugares a menudo normales: la esencia de una mala inversión inmobiliaria".
8. Finalmente, el propio sitio web de la DHA establece que "El alquiler puede estar sujeto a reducción en circunstancias limitadas". Un vistazo rápido no me muestra dónde encontrar ninguna de estas circunstancias, pero si está interesado en buscar una propiedad de este tipo, vale la pena investigar cuáles podrían ser estas circunstancias (y si lo ve en su sitio, házmelo saber, porque tengo curiosidad).

Creo que la razón más fuerte en contra de las compras de DHA (no las considero inversiones) son los puntos 3 y 5 mencionados anteriormente.

El mercado de reventa es solo para otros inversores que están convencidos de que es una buena inversión.

Si no puede vender a los ocupantes propietarios, acaba de eliminar la MAYORÍA de su grupo potencial de personas a quienes revender; esto tiene un efecto devastador en su capacidad para obtener ganancias de capital de su inversión, si no está persiguiendo ganancia de capital... ¡asegúrese de entender por qué! (ver artículo más abajo)

La gente de marketing le hará creer que el DHA es una gran inversión desde una perspectiva de rendimiento... tal vez sea así, no he calculado los números. Pero en mi opinión, me preguntaría: ¿a quién le importa?

El rendimiento es importante para garantizar que pueda mantener la propiedad, pero si no hay crecimiento de capital y no puede venderla para obtener una ganancia o liberar algo de capital para comprar la próxima inversión, entonces acaba de poner un gran obstáculo en su camino. camino de la construcción de riqueza.

Estoy en la fase de acumulación de activos de mi viaje de inversión, por lo que mi opinión está sesgada hacia las inversiones de crecimiento de capital. A menos que ya tenga una base de capital considerable, en mi opinión $ 4-5 millones en activos libres de deuda, entonces debería buscar activos de crecimiento de capital ... no de alto rendimiento.

Este artículo de la revista Your Investment Property, aunque ahora está fechado, ofrece un buen ejemplo para ilustrar mi punto de vista sobre por qué el crecimiento del capital es la estrategia sensata durante la fase de creación de activos de su proceso de creación de riqueza: Por qué el crecimiento del capital sigue siendo el rey

Junto con las razones anteriores, el hecho de que DHA esté bajo investigación por parte de la Policía Federal, debería ser una señal de alerta para cualquier inversionista potencial. No se llama a la Policía Federal por multas de estacionamiento.

Las reglas vigentes para una gestión adecuada y eficaz parecen haberse visto comprometidas.

Me gustaría ver a la gente de marketing de DHA explicar por qué el Departamento de Finanzas llamó a los federales.

Para aclarar aún más, con cualquier inversión, el inversionista potencial debe satisfacer sin ninguna duda si hay un problema con un individuo o con la forma en que se administra la organización en su conjunto. Mira los cuatro grandes bancos.

Para completar la investigación, sugiero esperar hasta que la DHA publique una declaración pública adecuada (con suerte, una declaración sensata que sea honesta, pero no contenga la respiración). Puedo ver paralelismos con el reciente escándalo con HSU. Cuando la gerencia está esposada, puede ser demasiado tarde para cambiar de opinión.

Bueno, soy un inversionista/arrendador de propiedades DHA.

Oflate, DHA perdió su identidad como agencia del gobierno y trató de imitar a un peor (no el mejor) agente de bienes raíces. Cada año, la valoración del alquiler es un drama o una pérdida de tiempo y dinero para el arrendador. Rebajan el alquiler entre un 10 y un 22 % y piden una tasación secundaria sin ningún motivo. ¡Ni siquiera están de acuerdo con la evidencia del mercado y comienzan a intimidar o usar tácticas de correo negro para obligarlo a aceptar un alquiler por debajo del mercado o la amenaza de una tercera revisión, una revisión muy costosa compartida en un 50 % por el arrendador y el resto de los pobres contribuyentes! La tercera revisión también estuvo muy influenciada por DHA al presentar valoraciones sesgadas y, por lo tanto, destruir la independencia de valoración. El tasador designado por la API no sigue la guía de la DHA ni la guía de la API y también ignora la realidad del mercado y toma la renta promedio para el área.

También pierde entre un 14 y un 18 % en concepto de honorarios de gestión pagados a DHA. Vender también es un problema y es hora de que el CWG y el Ministro a cargo de la DHA deben iniciar una investigación independiente para exponer el nexo potencial entre los tasadores y la DHA y cómo el arrendador (un jubilado autofinanciado, pensionistas y otros).

Ya presenté una queja ante el Defensor del Pueblo y estoy esperando una respuesta. Hay 14 arrendadores, todos en una calle privada (solo propiedades arrendadas por DHA en esa calle) cerca de 213 Ray rd Epping 2121 que están arrendadas a DHA por más de 10 años. Tenga en cuenta que la mayoría de esos arrendadores casi perdieron $ 10000 por año porque DHA les rebajó el alquiler cuando me pagaron el alquiler de mercado durante muchos años. DHA por error envía el alquiler pagado a todos. Hemos pedido los detalles del alquiler pagado a los 14 arrendadores en esa calle privada desde 2008 hasta la fecha bajo la Ley de Libertad de Información y estamos esperando.