¿Por qué las propiedades de inversión residencial son propiedad de inversores no profesionales y no de grandes corporaciones?

Porque los rendimientos no son buenos.

Uno de los grandes impulsores en Australia es el "engranaje negativo": si su inversión pierde dinero, puede compensar las pérdidas con su impuesto sobre otros ingresos. Los inversionistas institucionales y las corporaciones están en el negocio de ganar dinero, no de perderlo. Los inversionistas del mercado de la vivienda están apostando a que estas pérdidas de ingresos de un año a otro finalmente se compensarán con una gran ganancia de capital: por lo que los individuos obtienen una gran reducción de impuestos que tampoco está disponible para las corporaciones.

Las ganancias de capital no están garantizadas. Australia se ha beneficiado de más de 25 años de crecimiento económico, laboral y salarial: resultado de una buena planificación gubernamental, un gobierno corporativo sólido y una buena racha de suerte. Si esto terminara, los precios de la vivienda se estabilizarían en el mejor de los casos y colapsarían en el peor. Una persona que tiene inversiones de flujo de efectivo negativas tiene que venderlas urgentemente si pierde su trabajo. Un exceso de ventas de hipotecas y los precios de las propiedades podrían caer fácilmente en un 20-30%.

Los rendimientos de alquiler de propiedades residenciales en Sydney son de alrededor del 4% con una ganancia de capital del 10% actual, pero esto ha sido plano o negativo en los últimos 5 años y sin duda volverá a serlo dentro de los próximos 5 años. Los rendimientos de alquiler de propiedades residenciales están limitados por tasas hipotecarias: si es significativamente más barato comprar que alquilar, ¿por qué alguien alquilaría?

En cambio, la propiedad industrial y comercial obtiene un rendimiento de alrededor del 7% y obtiene exactamente la misma plusvalía . Esto se debe a que la tierra es la tierra y si el precio del suelo industrial no crece al mismo ritmo que el suelo residencial de al lado, eventualmente uno se convertirá en el otro. Los alquileres minoristas son aún más altos. Además, los inquilinos comerciales son responsables de más gastos y tienen menos derechos legales que los inquilinos residenciales.

Además, las propiedades residenciales individuales son terriblemente ilíquidas y tienen grandes costos de transacción. Si bien es posible agruparlos en fideicomisos de propiedad para que las unidades se puedan vender en la bolsa de valores, es mucho más común hacerlo con edificios de oficinas y comercios. Esto es lo que hacen empresas como Westfield y AMP Capital . No obstante, los fideicomisos de propiedad fuertemente apalancados pueden meterse en aguas profundas debido a la naturaleza ilíquida de la propiedad, como lo ilustra el fracaso de Centro .

Dicho esto, hay muchas empresas que desarrollan casas residenciales y unidades para la venta a propietarios o inversionistas porque ahí es donde está el dinero .

Tu experiencia es anecdótica (fuera de Australia las cosas son diferentes). Hay muchas empresas y sociedades de inversión inmobiliaria (REIT) que poseen propiedades residenciales (así como comerciales en muchos casos para tener una cartera equilibrada). Probablemente sean más comunes en viviendas de alta densidad como condominios, edificios de apartamentos, pisos o como quiera llamarlos, pero ciertamente también son parte del mercado de unidades unifamiliares en los suburbios.

Lo que sigue es mi propia opinión. He administrado y alquilado un par de propiedades en las que había vivido pero que aún no estaba lista para vender cuando me mudé. En la mayoría de los casos, desearía haberlos vendido antes, en lugar de alquilarlos. Creo que hay formas más fáciles/menos riesgosas de obtener un buen rendimiento de su dinero. A veces, el mercado no es lo suficientemente sólido como para vender rápidamente cuando es el momento de mudarse, y a algunas personas les gusta la flexibilidad de tener una propiedad que un niño podría ocupar en lugar de mudarse de nuevo a casa. Entiendo esos puntos de vista incluso si no estoy de acuerdo con ellos.

Economía de escala por un lado versus "persona que monetiza un activo ilíquido" por el otro. La mayoría de los edificios de alquiler multifamiliares son propiedad de inversionistas profesionales de bienes raíces (así como de personas que están haciendo crecer un imperio para convertirse en inversionistas profesionales de bienes raíces a quienes contaré en este grupo). La diferencia de alquiler entre un apartamento de dos habitaciones de 2000 pies cuadrados y una casa independiente de dos habitaciones de 2000 pies cuadrados no es grande. El costo de construcción por pie cuadrado para una casa independiente es más alto que para un edificio multifamiliar (de altura y materiales similares). Las llamadas de mantenimiento, el paisajismo y los techos nuevos, el manejo de permisos e inspecciones, etc., son mucho más eficientes con las propiedades multifamiliares. Por el lado de la oferta, la mayoría de los alquileres unifamiliares tienden a ser propietarios individuales no profesionales porque ya son dueños del lugar, y por una razón u otra a. No quiero vender y b. Quiere obtener flujo de caja sobre el activo.

Como han señalado otras respuestas, los inversores inmobiliarios profesionales poseen propiedades de inversión residencial. Sin embargo, las unidades residenciales pequeñas generalmente no son propiedad de inversionistas inmobiliarios profesionales, como lo confirma su experiencia. Esto tiene una causa bastante natural. El tamaño de la oportunidad de inversión es insuficiente para garantizar la investigación adecuada/diligencia debida a la que tendría que comprometerse una gran empresa de inversión si quisiera evaluar correctamente el potencial de una propiedad. Para un pequeño fondo de bienes raíces que administre, digamos, $50 MM, se necesitarían 100 propiedades con una valoración de $500K para invertir completamente los fondos. Este número crece rápidamente a medida que disminuimos la valoración promedio para reflejar unidades individuales aún más pequeñas.

De manera análoga, es poco probable que encuentre grandes inversores institucionales que compren acciones con capitalizaciones de mercado de $ 20 MM. Simplemente no pueden invertir una porción lo suficientemente grande del AUM total para que la diligencia tenga sentido económico.

Como tal, el dinero inmobiliario institucional tiende a encontrar su camino hacia grandes unidades multifamiliares que brindan un tamaño de compra más conveniente para un fondo.

Ninguna de las respuestas anteriores menciona un factor importante para el sesgo de propiedad residencial hacia los inversores individuales. La cantidad de tiempo dedicado a la gestión (arrendamiento, mantenimiento y cobro de alquileres) en propiedades individuales es mucho mayor, por propiedad, que las inversiones más grandes. Pero lo que se menciona de pasada es el sesgo hacia inversiones más pequeñas. Menos personas tienen el capital para comprar y participar en el arrendamiento de propiedades de múltiples inquilinos, pero es más probable que tengan los fondos para inversiones más pequeñas. Entonces, el inversionista más pequeño puede pagar los costos de entrada y la inversión de tiempo, mientras que las entidades corporativas más grandes se benefician de la propuesta opuesta.