¿Por qué es buena la inversión inmobiliaria si las propiedades se devalúan con el tiempo?

Cuando compra una propiedad, la casa o el edificio pierden valor cada año (se deprecia), de manera similar a cuando saca un automóvil nuevo del lote. Sin embargo, es la tierra la que aumenta su valor con el tiempo.

A medida que la tierra se vuelve más escasa, el valor de la tierra en esa área aumentará en valor, al igual que la tierra en áreas buscadas. Si más personas quieren vivir en un suburbio en particular, el valor de la tierra seguirá aumentando año tras año. A veces, las áreas establecidas con casas construidas en la década de 1980 o incluso antes pueden valer mucho más que las áreas recién construidas. Todo se reduce a la oferta y la demanda de terrenos y casas en un área en particular. Incluso podría encontrarse en una situación en la que una casa en ruinas en un suburbio muy codiciado se venda por más que una casa nueva en un suburbio cercano menos codiciado.

Las propiedades pueden ser una muy buena inversión y pueden ser una muy mala inversión. Puede depender en gran medida de las decisiones que tome al comprar su propiedad de inversión. Lo primero que debe tomar una decisión es la ubicación de la propiedad. Si compra una propiedad en una buena zona que es muy solicitada, puede obtener un buen capital y rendimientos de alquiler a largo plazo. Si compra mal en un área en la que nadie quiere vivir, es posible que tenga problemas para alquilarla o solo pueda alquilarla a inquilinos malos que causen daños, y es posible que no obtenga ninguna ganancia de capital durante muchos años.

La segunda cosa que debe decidir es en qué momento del ciclo inmobiliario compra la propiedad. Si compra en el momento adecuado, puede obtener rentas más altas y obtener ganancias de capital rápidas en un tiempo relativamente corto. Puedo proporcionar un ejemplo personal de esta situación. Compré una casa (en Australia) en 2007 por $ 240,000 en un momento en que los intereses estaban en su punto más alto (9%), nadie estaba comprando propiedades y los alquileres estaban aumentando (con bajas tasas de desocupación). Hoy, ocho años después, estamos cobrando $410 por semana de renta y la casa de al lado (en peores condiciones que la nuestra) ha sido puesta en el mercado pidiendo entre $500,000 a $550,000 (la mayoría de las casas en el área se habían estado vendiendo durante este año por más de $500.000). Entonces se puede decir que nuestra casa se ha más que duplicado en 8 años. Sin embargo, hasta hace unos meses, las casas se vendían dentro de las 2 semanas posteriores a su cotización. La casa de al lado, sin embargo, ha estado en venta durante más de un mes y no ha tenido mucho interés. De esto se puede concluir que en 2007 habíamos comprado cerca de la parte inferior del mercado, mientras que ahora estamos cerca de la parte superior del mercado.

Lo que también debe recordar es que diferentes áreas de un país pueden tener diferentes ciclos, por lo que no hay un solo ciclo de propiedad sino muchos ciclos de propiedad en el mismo país.

Como han señalado otros, es clave recordar la diferencia entre el valor de mercado y el valor contable .

Para simplificar las cosas, el valor en libros es el único elemento que se deprecia específicamente... sucede en el mundo de la contabilidad para tratar de cronometrar "¿cuándo usé un activo a largo plazo?" con "¿cuándo obtuve valor de ese activo?"

Para una casa, los gobiernos generalmente permiten a los propietarios reclamar la depreciación del edificio durante un período de tiempo determinado. Esto no afecta el valor de reventa de la casa.

De manera similar, para una propiedad comercial, los gobiernos establecen leyes sobre cómo un individuo o una empresa puede cronometrar el "uso" de ese activo frente a su contabilidad. Algunas empresas pueden tener activos totalmente depreciados ("costo cero") que todavía son muy productivos.

Los valores de las propiedades de mercado se derivan de 3 fuentes específicas:

1. Valor en el comercio (piense en cuánto podría vender frente a las comparaciones?)
2. Valor en uso (¿piense cuánto podría ganar el comprador usando el activo?)
3. Enfoque de ingresos (piense específicamente en los flujos de efectivo)

El valor en el comercio es una estimación del valor que otros estarían dispuestos a pagar por un activo similar. Es por eso que puede comprar una casa hoy y, en un mercado "normal", la misma casa debería valer una cantidad similar de dinero en el futuro.

El valor en uso puede ser más interesante... aquí es donde un agricultor puede extraer $100,000 en valor por año de 10 acres de tierra. Pero a medida que se desarrolla una región, una empresa manufacturera puede generar $300,000 por año con los mismos 10 acres de tierra. La empresa puede comprar la participación del agricultor a un precio 'justo' (>$100,000 por año) y aun así obtener una inversión neta positiva.

El enfoque de ingresos tiende a centrarse en propiedades que tienen un flujo de efectivo, pero se puede adaptar a otras estimaciones de propiedades. Evalúa el "caso comercial" actual para cualquier propiedad con el costo inicial del dinero, el precio total de la inversión y el valor esperado de cualquier retorno.

Recuerde, el valor de mercado es muy simple, el precio que podría obtener si vendiera el activo en un momento dado. Rara vez se considera en términos de "¿cuánto bajará esto?".

El valor en libros es un ejercicio de contabilidad y disminuye en una cantidad fija cada año, porque significa que puede estimar el "costo" de poseer un activo frente al valor que genera en un período de tiempo determinado.

Una de las razones de esto es que muchas personas simplemente no permiten que sus casas se pudran y se deterioren. Si está hablando de una casa construida en 1980 y que se dejó vacante y sin mantenimiento durante 35 años, probablemente estará en muy mal estado.

Pero un propietario generalmente quiere preservar su casa y mantenerla en buenas condiciones, por lo que invierte en cosas como nuevos techos, revestimientos, canaletas, ventanas, pintura, exterminadores, nuevos hornos, calentadores de agua, acondicionadores de aire, etc... Todo estas cosas cuestan dinero (ya efectos fiscales, a menudo se pueden incluir en la base del costo de la casa cuando se vende), pero mantienen el valor de la propiedad. Un pequeño agujero en el techo puede ser bastante barato de arreglar, pero si no se repara, eventualmente podría hacer que gran parte del edificio se pudra, haciendo que la estructura sea casi inútil. Si un automóvil choca contra su sala de estar, generalmente no lo deja allí; la mayoría de la gente repara el daño.

No es raro en algunas áreas tener casas de 100 años (o casas de más de 300 años en algunos países) que se construyeron bien en primer lugar y se han mantenido bien en el ínterin.

Las personas también renuevan sus hogares, eliminando la construcción y los electrodomésticos obsoletos y, a veces, construyendo nuevas adiciones, terrazas, porches, etc. Esto también sirve para hacer que la propiedad sea más atractiva y aumenta su valor.

Se trata del valor de la tierra. La estructura solo vale lo que costaría construir una nueva (menos los costos de demolición)

Algunas de las otras respuestas mencionan esto, pero quiero resaltarlo con una anécdota personal.

Tengo una propiedad en una ciudad universitaria mediana en los Estados Unidos. Su valor actual es de lo que pagamos por él hace 9 años. Pero no me importa en absoluto porque probablemente nunca lo venderé. Esa casa vale alrededor de $110,000 pero se alquila a $1500 por mes. Es una buena inversión. Si se toman los ingresos por alquileres y el aumento en el capital por el pago inicial de la hipoteca (descontando el mantenimiento), el rendimiento del pago inicial es muy bueno.

No he mencionado las pérdidas en papel involucradas en la depreciación ya que eso es bastante específico de EE. UU.: las leyes son diferentes en otras jurisdicciones, pero durante al menos los primeros dos años mostramos pérdidas mientras ganamos dinero. Así que también hay ventajas fiscales (al menos actualmente, esas leyes también cambian con el tiempo).

Hay una gran diferencia entre invertir en una propiedad para apreciación e invertir para obtener ingresos. Incluso en esas categorías hay nichos que pueden variar ampliamente: comerciales frente a residenciales, de moda, áreas de vacaciones/turísticas, etc. Cada uno tiene su lugar, pero asegúrese de no confundir una perogrullada destinada a un tipo de inversión inmobiliaria como aplicable a la inversión inmobiliaria en general.

Acabo de leer esto:

Vivienda e inflación

Ajustado por inflación, el precio de una casa ha aumentado una cantidad minúscula. Una mejor inversión sería un ETF que compre acciones REIT. Estaría invirtiendo en bienes raíces, pero puede cobrar y marcharse en cualquier momento.

Aquí hay una lista de mREIT:

Gráfico bursátil de REIT

Hay muchas razones diferentes para comprar una propiedad y es importante hacer una distinción entre propiedad comercial y residencial. Históricamente, poseer una propiedad ha sido parte del sueño americano, por múltiples razones.

Pero para responder a sus preguntas, el valor no se basa en la antigüedad del edificio (sin embargo, puede estar en un distrito histórico). Además, el precio de algo y su valor pueden o no estar directamente relacionados para cada comprador/propietario individual (porque eso se vuelve subjetivo). Algunos edificios pueden perder su valor con el paso del tiempo, pero depende de múltiples factores (área, estado del edificio, economía general, etc.), por lo que no es tan fácil dar una respuesta específica a una pregunta general.

Antes de comprar una propiedad, entre muchas cosas, es importante determinar por qué desea comprar esta propiedad (cuál será su uso principal para usted). Eso lo ayudará a determinar si debe comprar una propiedad vieja o nueva, pero eso palidece en comparación con si la propiedad se mantendrá y ganará valor. Además, si está buscando una inversión, busque REIT (Fideicomiso de inversión en bienes raíces). Estos pueden ser geniales. ¿Por qué? Porque en realidad no tienes que cargar con la hipoteca. Lo que lo hace ideal para las personas que desean poseer una propiedad pero no tienen que lidiar con los entresijos cotidianos de la responsabilidad de la propiedad... como el aumento de los costos. Es importante tener en cuenta que el costo de compra y el costo de propiedad son dos cosas diferentes pero invariablemente vinculadas al comprar cualquier cosa en los estratos materiales de nuestro mundo. Puede encontrar REIT que cotizan en bolsa en las principales bolsas de valores. Espero que ayude.

Los bienes raíces no son una buena inversión. De hecho, es fácil argumentar que es la peor inversión posible imaginable :

Imagínese mientras tomamos una taza, un café o una copa de vino, hablamos de inversiones. Entonces tal vez uno de nosotros, digamos tú, dice:

“Oye, tengo una idea. Siempre estamos hablando de buenas inversiones. ¿Qué pasa si se nos ocurre la peor inversión posible que podemos construir? ¿A que podría parecerse?"

Bueno, veamos ahora (sacando nuestra libreta amarilla rayada), hagamos una lista. Ser realmente terrible:

• No debería ser solo una inicial, sino que, si lo hacemos bien, un drenaje continuo e implacable de las reservas de efectivo del propietario.
• Debe ser ilíquido. Haremos que sea algo que lleve semanas, no, espera, incluso mejor, meses de tiempo y esfuerzo para comprar o vender.
• Debería ser caro comprar y vender. Agregaremos costos de transacción muy altos. Digamos 5% de comisiones sobre el trato, yendo y viniendo.
• Debe ser complejo comprar o vender. De esa manera, podemos aprovechar muchas tarifas adicionales e informes y documentos por los que podemos cobrar.
• Debe generar rendimientos bajos. Ciertamente no más que la tasa de inflación. Tal vez un poco menos.
• ¡Debe ser aprovechado! ¡Oh, oh, este es genial! ¡Así conseguiremos que la gente se trague esos bajos rendimientos! Si el precio sube un poco, el apalancamiento lo magnificará y la gente se convencerá de que en realidad es una buena inversión. No, no te preocupes por eso. La mayoría ni siquiera considerará que el apalancamiento también es un riesgo muy alto y podría acabar con ellos fácilmente.
• ¡Debería estar hipotecado! Otra belleza del apalancamiento. Podemos cobrar intereses sobre los préstamos. Sí, y con un poco más de esfuerzo deberíamos ser capaces de persuadir fácilmente a las personas que compran esta cosa para que pidan dinero prestado contra ella más de una vez.
• Debería ser improductivo. Mientras hablamos de intereses, asegurémonos de que esta inversión que estamos creando nunca pague nada. No hay dividendos tampoco, por supuesto.
• Debe estar inmóvil. Si podemos fijarlo en un lugar geográfico, podemos estar seguros de que en un momento dado solo existirá un pequeño grupo de compradores potenciales. A veces y en algunos lugares, ¡ninguno en absoluto!
• Debería estar sujeto a la fortuna de un país, un estado, una ciudad, un pueblo... ¡No! ¡Un barrio! Imagínese si nuestra inversión pudiera vincular de alguna manera a su propietario con el destino de una ubicación estrecha. ¡El riesgo podría ser enorme! Cierra una planta. Se muda una pandilla callejera. Un gobierno se vuelve loco con los impuestos. Un desastre ambiental ocurre cerca. ¡Podríamos tener una inversión que no solo aplaste el patrimonio neto del propietario, sino que lo haga incluso cuando están perdiendo su trabajo e ingresos!
• Debe ser algo que encierre a su dueño en un área geográfica. ¡Eso limitará sus opciones y los mantendrá dóciles para sus empleadores!
• Debería ser caro. Idealmente, lo haremos tan caro que represente un porcentaje desproporcionado del patrimonio neto de una persona. ¡Nada como exprimir la diversificación para aumentar el riesgo!
• ¡También debería ser caro tenerlo! Asegurémonos de que esta inversión requiera un desfile interminable de reparaciones y mantenimiento sin los cuales se desmoronará.
• ¡Debe ser frágil y dañarse fácilmente por el clima, el fuego, el vandalismo y similares! Ahora podemos agregar un seguro costoso para cubrir estos riesgos. Asegurándose, por supuesto, de que las cosas malas que tienen más probabilidades de suceder no estén realmente cubiertas. No se preocupe, ocultaremos eso en la letra pequeña o tal vez le cobraremos más.
• ¡También debería estar fuertemente gravado! Involucremos a los federales en esto. Si sube de valor, seguiremos adelante y gravaremos esa ganancia. Si disminuye su valor, ¿debemos ofrecer una deducción fiscal compensatoria sobre la pérdida como con otras inversiones? No.
• ¡Debería gravarse aún más! No olvidemos nuestros gobiernos estatales y locales. ¿Por qué esperar a que se venda esta inversión? A diferencia de otras inversiones, vamos a gravarla todos los años. Ah, y aumentemos esos impuestos cada vez que aumente su valor. ¿Bajarlos cuando baje? No seas tonto.
• Debería ser algo que nunca puedas poseer. Dado que le vamos a dar al gobierno el poder de gravar esta inversión todos los años, “poseerla” será como aparcería. Dejaremos que lo trabajen, lo mantengan, paguen todos los costos asociados con él y, mientras paguen su alquiler anual (vaya, me refiero a los impuestos), les dejaremos quedarse en él. A menos que decidamos que lo queremos.
• Para eso, lo haremos sujeto a dominio eminente. Ya sabes, en caso de que decidamos que en lugar de recibir nuestra renta (¡maldita sea! Me refiero a los impuestos) preferimos quitársela.

-- Por qué su casa es una inversión terrible

Hay muchas buenas razones para ser dueño de una casa, pero la palabra clave es "hogar". Ser propietario de una vivienda como propiedad de inversión es una idea horrible, y cualquiera que lo haga, especialmente en este momento con un mercado tan burbujeante como el burbujeante, está mirando de nuevo (o, mejor dicho, aún, dado que la última burbuja nunca estalló por completo y limpió el inestabilidad sistémica subyacente) es un idiota.

E incluso después de que estalle la actual burbuja del mercado inmobiliario, es probable que siga siendo una mala idea durante décadas. Nunca volveremos a principios de la década de 2000, por razones básicas de oferta y demanda: con la generación de la posguerra jubilándose, envejeciendo y muriendo, es probable que no compren muchas más casas, y ninguna generación después de ellos lo hará. por grandes que sean, lo que significa un exceso de oferta y una demanda débil durante todo el futuro previsible.

De hecho, las propiedades se devalúan cada año por varias razones. Una de las razones es que una propiedad antigua no es lo último en tecnología y, por lo tanto, no puede competir con las propiedades más nuevas, por ejemplo, la eficiencia energética puede estar obsoleta. La segunda razón es que la propiedad envejece y, por lo tanto, es más probable que requiera reparaciones costosas.

He leído en alguna parte que la depreciación del valor real de las propiedades si se dejan prácticamente sin mantenimiento (es decir, solo se realizan las reparaciones que deben realizarse absolutamente) es de aproximadamente el 2% anual, pero no recuerdo la fuente en este momento. Sin embargo,

• La inflación es del 2% anual, por lo que si deja una propiedad prácticamente sin mantenimiento, puede esperar que su valor nominal se mantenga constante.
• Casi nadie deja propiedades prácticamente sin mantenimiento. Las propiedades se mantienen y actualizan, y esto aumenta el valor de la propiedad, por lo que puede esperar que una propiedad bien mantenida mantenga no solo su valor nominal sino también su valor real. Solo recuerde incluir estos costos adicionales de mantenimiento y actualización como gastos en sus cálculos.

Las propiedades (o más exactamente, los inquilinos) le pagan el alquiler, y en algunos casos es posible que el alquiler pague más que la posible depreciación del valor. Por ejemplo, podría preguntar si el arrendamiento de automóviles es un mal negocio porque los automóviles pierden valor. Obviamente no lo es, ya que los pagos de arrendamiento compensan con creces la depreciación del valor.

Sin embargo, no recomendaría propiedades como inversión si solo tiene pequeñas sumas de dinero. Las razones son múltiples:

• El precio que debe pagar por una propiedad completa es bastante alto, por lo que si no tiene esa cantidad de dinero, debe usar el apalancamiento de la deuda. En mi opinión, generalmente es una mala idea utilizar el apalancamiento de la deuda. En cambio, se deben preferir activos más riesgosos (y por lo tanto más rentables), como las acciones. Con el apalancamiento de la deuda, existe el riesgo de que tenga acciones negativas en algún momento, pero ninguna acción resultará tener un valor negativo.
• Las inversiones inmobiliarias son difíciles de diversificar. Para diversificar bien, debe tener diferentes tamaños de propiedades, propiedades en diferentes áreas, etc. Para tener una cartera bien diversificada, generalmente se recomienda tener al menos 20 inversiones diferentes. La mayoría de nosotros no tenemos el dinero para 20 inversiones inmobiliarias diferentes, pero sí tenemos el dinero para 20 inversiones en acciones diferentes.
• Los riesgos de invertir en una sola propiedad son enormes. Por ejemplo, ¿qué hace si la propiedad resulta tener un problema de moho? Puede perder todo el valor de su inversión casi de la noche a la mañana.

Entonces, como resumen: para los grandes inversores, las inversiones inmobiliarias pueden ser una buena idea porque los grandes inversores tienen la capacidad de diversificar. Sin embargo, los grandes inversores suelen utilizar el apalancamiento de la deuda, por lo que es una muy buena pregunta por qué no invierten simplemente en acciones sin apalancamiento de la deuda. Para los pequeños inversores, las inversiones inmobiliarias no suelen tener sentido.

Si, sin embargo, realiza inversiones inmobiliarias, recuerde la diversificación, también en el tiempo. Por lo tanto, compre diferentes tipos de propiedades y cómprelas en diferentes momentos. Poner un millón de dólares en propiedades en un momento determinado es muy arriesgado, porque los precios de las propiedades pueden subir o bajar con el paso del tiempo.

1. es el terreno el que sube de valor, no la casa que se construye sobre él
2. los propietarios de viviendas están constantemente haciendo reparaciones y mejoras. esto puede hacer que la casa parezca aumentar de valor si ignora el dinero gastado.
3. los bienes raíces no siempre son una buena inversión. los valores de las propiedades frecuentemente caen en picado cuando la población disminuye (por ejemplo, debido a la pérdida de un importante empleador o industria). en las zonas rurales, puede haber largos períodos de tiempo durante los cuales efectivamente no hay compradores motivados.
4. los bienes inmuebles están protegidos del riesgo de inflación como una mercancía, pero al mismo tiempo pueden proporcionar valor como un activo de capital (en forma de ingresos por alquiler o espacio habitable)
5. las hipotecas proporcionan ventajas fiscales y apalancamiento. también obligan al dueño de casa a acumular riqueza en forma de capital. eso puede ser un beneficio para alguien que normalmente no invertiría regularmente.