Ser propietario de REIT frente a ser propietario de bienes inmuebles: ¿cuál tiene un mejor retorno de la inversión hipotético?

Digamos que quiero invertir en el mercado inmobiliario porque soy optimista al respecto. Considere dos opciones: invertir en REIT o comprar bienes raíces.

Mi pregunta es qué opción tiene un mejor retorno general de la inversión para mí, dólar por dólar, y por cuánto.

Sospecho que debe ser que poseer bienes raíces en un mercado alcista es mejor para el resultado final de uno en lugar de poseer acciones en varios REIT... de lo contrario, nadie invertiría en bienes raíces y todos comprarían REIT. Por supuesto, poseer una propiedad es más riesgoso que poseer acciones en miles de propiedades...

Respuestas (4)

Ya has dado con la gran diferencia.

Si compra una propiedad, ha hecho un gran compromiso, para bien o para mal. Si compraste sabiamente, serás muy feliz. Si no, podría ir a la quiebra.

Un REIT distribuye el riesgo, pero la recompensa no es tan grande.

Hay menos barreras de entrada en la compra de acciones de un REIT que en la compra de una propiedad de inversión: dinero, tiempo, mantenimiento.

La respuesta para usted depende del nivel de esfuerzo que desee poner en su inversión. Si está listo para adquirir una propiedad de inversión, hacer el pago inicial, obtener una tasación e inspección, limpiar la casa y llenarla de inquilinos, entonces hágalo. De lo contrario, investigue algunos REIT y compre algunas acciones.

(Descargo de responsabilidad: tengo una propiedad de alquiler que está funcionando bastante bien ahora).

Si no le importa que le pregunte, ¿qué le hizo decidir adquirir su propiedad de inversión en lugar de invertir ese dinero en acciones de un REIT que se adaptaba a sus gustos?
(a) Siempre quise probarlo, y esta era una manera fácil de hacerlo; (b) era un mercado de compradores en ese momento (y todavía lo es), por lo que no es el mejor momento para vender de todos modos; (c) era una casa que ya conocía, ya que había vivido en ella durante nueve años; (d) es una buena "casa de inicio" en un vecindario decente; (e) el alquiler vigente cubrió fácilmente mi (ya bastante bajo) pago de la hipoteca.

Los REIT generalmente invierten en propiedades más grandes (complejos de apartamentos), los individuos generalmente invierten en propiedades pequeñas (unidades individuales, dúplex, cuádruples, etc.). Los REIT también invierten en muchas propiedades comerciales: centros comerciales, edificios de oficinas comerciales y comerciales, etc.

Son mercados muy diferentes.

Sin mencionar la distribución del riesgo, la distribución geográfica, la investigación, la gestión y el mantenimiento que alguien tiene que hacer para REIT y sale de las ganancias (mientras que sus propios alquileres los puede gestionar usted mismo, si lo desea), etc.

+1 por señalar los diferentes segmentos del mercado inmobiliario.

REIT es a la propiedad lo que el fondo mutuo es a la acción.

En otras palabras, un REIT distribuye su riesgo entre una mayor cantidad de propiedades, lo que hace que el retorno sea más seguro, a expensas del riesgo tanto al alza como a la baja. En promedio, ambos saldrían en promedio a ser iguales. Dicho esto, tiene una gama mucho más amplia de resultados al invertir en una sola propiedad. Al igual que con las acciones, a largo plazo, a menos que piense que de alguna manera puede vencer al mercado, la diversificación generalmente se considera el mejor movimiento.

Técnicamente, su ROI es el mismo, pero su versión beta es mucho mejor en un REIT.

Sin embargo, ¿el ROI es realmente el mismo? ¿Se pueden considerar los gastos (completos) de un REIT equivalentes a los gastos generales promedio de administrar una propiedad de alquiler?
Un REIT invierte en propiedades, por lo que, si se excluyen los gastos de administración y se selecciona del mismo grupo, sí. Ahora, probablemente pueda elegir una propiedad que supere a todo el REIT, pero con el tiempo y una muestra lo suficientemente grande, si observa la misma población de casas, edificios, etc. La teoría dice que solo alcanzará el promedio. De nuevo, probablemente puedas elegir uno que funcione mejor que el promedio, pero dudo que puedas elegir 100.
@AffableGeek "Si se excluyen los gastos de gestión", creo que esa era precisamente la pregunta. ¿Cuánto devuelven los gastos de gestión del daño?

Tu pregunta puede tener otra pista. Eres optimista con respecto al mercado inmobiliario. ¿Es eso para tu ciudad, tu estado, tu nación o para el mundo entero?

A menos que pueda identificar propiedades o vecindarios particulares que se espera que sean mejores que el rendimiento promedio de su mercado alcista esperado en bienes raíces, estará asumiendo un gran riesgo. Sería lo mismo que creer que las acciones están a punto de entrar en un mercado alcista, pero luego querer poner el 50% de su riqueza en una sola acción. El YTD para el DOW es ~ + 7%, sin embargo, 13 de los 30 no han alcanzado el aumento promedio, incluidos 4 que han bajado más del 7%.

Ser optimista sobre el segmento inmobiliario aún le brinda muchas oportunidades para invertir. Puede invertir directamente en el REIT o puede invertir en las empresas que crecerán debido a las condiciones alcistas.

Si su opinión cambia en unos pocos años, es difícil quedarse corto con una sola propiedad.

Muy buen punto con respecto a la identificación de propiedades o vecindarios particulares que funcionarán mejor que el promedio. Un inversionista sin conocimiento local de vecindarios individuales y precios probablemente estaría mejor en un REIT con el propósito de disminuir el riesgo. Por otro lado, un inversionista que conoce un vecindario específico (quizás el suyo) es prometedor y está vinculado a los acontecimientos del gobierno local puede tener información sobre una propiedad en particular que no está disponible para el inversionista de alto nivel, ya que tal, esa persona podría querer comprar la propiedad en sí.
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