Compré la propiedad en 1979 por $40K. Estaba dividido en zonas R4 y era un dúplex. Varios años más tarde, la ciudad entró e hizo una rezonificación general de toda la calle a C-2. Compartí la casa/propiedad de alquiler ocupada por el propietario; Viví allí hasta 2002. Ha sido alquilado a los mismos inquilinos por 6 años. Quieren comprarlo, pero yo realmente no quiero venderlo. Vivo en California y la propiedad está en Kentucky, por lo que sería una verdadera molestia volver a arrendarla.
La propiedad ahora vale alrededor de $ 400K. He hecho GRANDES mejoras a lo largo de los años y las he quitado de mis impuestos cada año. El edificio se ha depreciado. Debo $ 185K en él.
¿Cuáles son las mejores opciones para mí para no tener que pagar impuestos de ganancias de capital exorbitantes? Este es mi único activo. Soy un maestro jubilado y obtengo mi retiro mensual de $2700. Tengo muy pocos ahorros y este edificio ha sido un verdadero regalo del cielo desde el punto de vista financiero.
¿Llevar "papel" en él aplazaría las ganancias de capital en esa parte de la ganancia? Sé sobre el comercio 1031, pero no entiendo cómo funciona la equidad. Digamos que cambio por una propiedad de ingresos de $ 400K. Mis pagos mensuales ahora son de aproximadamente $1700 PITI. ¿Eso cambiaría? Si hicieron una opción de arrendamiento/compra, ¿cómo funciona eso? De decir $ 3000 / mes de alquiler, ¿cuál es el "% actual" o el % justo de ese alquiler que se destinaría al precio de compra? ¿Cuál es una buena cantidad de tiempo para el arrendamiento/opción?
"y los he quitado de mis impuestos cada año": las verdaderas mejoras, y no solo el mantenimiento/reparaciones, no se 'toman' sino que se deprecian durante su vida útil.
La propiedad (es decir, la tierra) no se deprecia, pero la compró tan barata que puede tener solo una base de $ 5K. Entonces, hoy, vende por $ 400K y obtiene $ 375K netos después de la tarifa del agente inmobiliario. Menos $185K de hipoteca, dejando $190K en efectivo. Casi la totalidad de $ 400K es una ganancia, que creo (lo que significa que no estoy 100% seguro) está sujeta a una tasa de ganancia máxima del 15% o aproximadamente $ 60K de impuestos. Obtendrá $ 130 mil netos más o menos. Si obtiene un ingreso de $ 3000 / mes, parte del cual se destina al capital en ese pago de la hipoteca, incluso los $ 1300 / mes restantes son un gran rendimiento de su capital.
Un intercambio 1031 es la única forma que conozco de evitar el problema de los impuestos. Me parece que deberías encontrar un agente inmobiliario local y quedarte alquilando esto. Solo mi observación de los detalles que proporcionó.
Debe obtener una consulta fiscal adecuada con un EA/CPA con licencia en California (y KY sería bueno, sin embargo, probablemente sea raro tener un CPA con licencia tanto en CA como en KY). Esto no es trivial en absoluto.
El intercambio 1031 es una forma de vender la propiedad para evitar impuestos, pero tendrá que pagar algunos impuestos sobre las cantidades utilizadas para pagar la deuda (esto es " arranque recibido " y está sujeto a impuestos).
Otra cosa a recordar es la recuperación de la depreciación . Aunque no es mucho en su caso (hasta 40K), todavía es algo a tener en cuenta: grava más que las ganancias de capital regulares.
Dilip sarwate