impuesto a las ganancias de capital en la venta de casas

Imagine que una pareja casada compra una casa el 1 de enero de 2001 por 500K y vive en ella durante 5 años. El 1 de enero de 2006 alquilan la casa. El valor de mercado de la casa es 700K en ese momento. La casa está alquilada por varios años y el 1 de enero de 2011 la pareja vende la casa por 900K.

¿La ganancia de capital es 900K - 500K o 900K - 700K (el valor de la casa en el momento en que dejó de ser su residencia principal)?

No estoy buscando cálculos precisos, solo trato de entender si los cálculos se remontan al precio de compra inicial o solo a cuando lo convirtieron en una propiedad de alquiler.

La respuesta no es tan simple.

El 1 de enero de 2006, los propietarios pusieron en servicio el inmueble en régimen de alquiler. En ese momento sentaron las bases de la propiedad. Luego, cada año depreciaron la propiedad cuando calcularon su impuesto sobre la renta cada año.

Por supuesto, cuando calcularon el valor de depreciación, esa es solo la casa, no el terreno.

de IRS Pub 527 Propiedad de alquiler residencial

Separando el costo de la tierra y los edificios.

Si compra edificios y su costo incluye el costo del terreno sobre el que se encuentran, debe dividir el costo entre el terreno y los edificios para calcular la base de la depreciación de los edificios. La parte del costo que asigna a cada activo es la relación entre el valor justo de mercado de ese activo y el valor justo de mercado de toda la propiedad en el momento en que lo compra.

Si no está seguro de los valores justos de mercado del terreno y los edificios, puede dividir el costo entre ellos en función de sus valores catastrales para efectos del impuesto sobre bienes inmuebles.

Ejemplo

Compras una casa y un terreno por $200,000. El contrato de compra no especifica cuánto del precio de compra es por la casa y cuánto es por el terreno. La última tasación del impuesto inmobiliario sobre la propiedad se basó en un valor de tasación de $160,000, de los cuales $136,000 eran para la casa y $24,000 para el terreno. Puede asignar el 85 % ($136 000 ÷ $160 000) del precio de compra a la casa y el 15 % ($24 000 ÷ $160 000) del precio de compra al terreno. Su base en la casa es $170,000 (85% de $200,000) y su base en el terreno es $30,000 (15% de $200,000).

Por supuesto, existe la complicación de que la casa no fue alquilada durante los primeros 5 años de propiedad.

también de IRS Pub 527:

Base de propiedad cambiada a uso de alquiler

Cuando cambia la propiedad que tenía para uso personal a uso de alquiler (por ejemplo, alquila su casa anterior), la base para la depreciación será el valor justo de mercado o la base ajustada en la fecha de conversión, lo que sea menor.

Valor justo de mercado.

Este es el precio al que la propiedad cambiaría de manos entre un comprador voluntario y un vendedor voluntario, sin tener que comprar ni vender, y ambos con un conocimiento razonable de todos los hechos relevantes. Las ventas de propiedades similares, en o alrededor de la misma fecha, pueden ser útiles para calcular el valor justo de mercado de la propiedad.

Calcular la base.

La base de depreciación es la menor de:

• El valor justo de mercado de la propiedad en la fecha en que la cambió a uso de alquiler; o

• Su base ajustada en la fecha del cambio, es decir, su costo original u otra base de la propiedad, más el costo de las adiciones o mejoras permanentes desde que la adquirió, menos las deducciones por cualquier pérdida por hecho fortuito o robo reclamada en los ingresos de años anteriores. declaraciones de impuestos y otras disminuciones a base. Para otros aumentos y disminuciones de la base, consulte Base ajustada en el capítulo 2.

Ejemplo.

Originalmente construiste una casa por $140,000 en un lote que te costó $14,000, el cual usaste como tu hogar por muchos años. Antes de cambiar la propiedad para uso de alquiler este año, agregó $28,000 de mejoras permanentes a la casa y reclamó una deducción de pérdida fortuita de $3,500 por daños a la casa. Parte de las mejoras calificaron para un crédito de energía residencial de $500, que usted reclamó en una declaración de impuestos del año anterior. Debido a que la tierra no es depreciable, solo puede incluir el costo de la casa al calcular la base de la depreciación.

La base ajustada de la casa al momento del cambio de uso era de $164,000 ($140,000 + $28,000 − $3,500 − $500).

En la fecha del cambio de uso, su propiedad tenía un valor justo de mercado de $168,000, de los cuales $21,000 correspondían al terreno y $147,000 a la casa.

La base para la depreciación de la casa es el valor justo de mercado en la fecha del cambio ($147,000) porque es menor que su base ajustada ($164,000).

Lo que luego lo lleva al cálculo divertido cuando se vende la casa y el IRS quiere recuperar la depreciación.

Entonces, saber que toda la propiedad de la casa valía $ 700K no es suficiente. Tendrá que haber una división del valor entre la casa y el terreno en el momento de la compra y el momento en que se convirtió en una propiedad de alquiler. Luego la casa se deprecia por 5 años. Todo esto supone que no hubo otros eventos que cambiaron la base, o que tienen que ser depreciados por sí solos.

Nota: la Publicación 527 ha cambiado junto con la ley fiscal, por lo que es posible que los elementos de la publicación no se apliquen a la pregunta debido a cambios recientes en la ley fiscal.

La ganancia de capital es de 900k-500k, porque no obtienen ningún beneficio de ninguna "residencia principal" que haya ocurrido más de 5 años antes de la venta.

Determina si cumples con el requisito de residencia. Si fue propietario de la vivienda y la utilizó como residencia durante al menos 24 meses de los 5 años anteriores, cumple con el requisito de residencia. Los 24 meses de residencia pueden caer en cualquier lugar dentro del período de 5 años, y no tiene que ser un solo bloque de tiempo.

https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf

La ganancia de capital sería de $ 900k - ($ 500k - depreciación que se tomó o debería haberse tomado), asumiendo que no se realizaron mejoras por simplicidad. De https://www.irs.gov/publications/p544#en_US_2020_publink100072284 :

Propiedad cambiada a uso comercial o de alquiler

Puede deducir una pérdida en la venta de la propiedad que adquirió para usarla como su hogar, pero que cambió a propiedad comercial o de alquiler y se usó como propiedad comercial o de alquiler en el momento de la venta. Sin embargo, si la base ajustada de la propiedad en el momento del cambio era mayor que su valor justo de mercado, la pérdida que puede deducir es limitada.

Calcule la pérdida que puede deducir de la siguiente manera.

1. Utilice la base ajustada de la propiedad o el valor justo de mercado de la propiedad al momento del cambio, lo que sea menor.
2. Agregue a (1) el costo de cualquier mejora y otros aumentos a la base desde el cambio.
3. Reste de (2) la depreciación y cualquier otra disminución a la base desde el cambio.
4. Reste la cantidad que realizó en la venta del resultado en (3). Si la cantidad que obtuviste es mayor que el resultado en (3), trata este resultado como cero. El resultado en (4) es la pérdida que puede deducir.

Ganar. Si tiene una ganancia en la venta, generalmente debe reconocer el monto total de la ganancia. Calcule la ganancia restando su base ajustada de su cantidad obtenida, como se describió anteriormente.

Esto también coincide con la base para la depreciación ($ 500k), aunque como se indica en otra respuesta, eso debe asignarse entre terrenos y edificios, y solo estos últimos pueden depreciarse.

Varios sitios web dicen lo mismo. El Asesor Fiscal :

Si una residencia convertida en propiedad de alquiler se vende posteriormente con una ganancia, la base de la propiedad convertida es el costo original u otra base más los montos pagados por las mejoras de capital, menos cualquier depreciación tomada.

Merriman :

Ahora que hemos investigado posibles exclusiones de impuestos sobre las ganancias de capital y problemas como la recuperación de la depreciación que se reconoce primero en su alquiler, desglosaremos cómo determinar su base de costo ajustado para calcular las ganancias en la venta de su propiedad. Su base ajustada suele ser el precio de compra original de la vivienda, más las mejoras realizadas, menos la depreciación de la propiedad.

La exclusión de ganancias de capital de la Sección 121 todavía se puede usar para una residencia principal convertida en una propiedad de alquiler, suponiendo que se cumplan todas las condiciones, pero no están aquí ya que han pasado más de 5 años desde que era la residencia principal del propietario. Entonces el propietario se dará cuenta de la ganancia total.