¿La tasación oficial del condado cuenta para el cálculo del PMI?

Me comuniqué con la oficina de impuestos de mi condado hoy y me dijeron que mi casa está valuada en $7,000 más que hace un año. Excelentes noticias, especialmente porque estoy luchando para dejar de pagar el seguro hipotecario privado (PMI).

Para deshacerme del PMI, debo decirle a mi prestamista que poseo el 20% o más del capital de la vivienda y eso debe hacerse a través de una tasación. Mi pregunta es: ¿es válida la tasación oficial del condado en este caso, o tengo que contratar a un tasador privado si quiero deshacerme del PMI?

Esa sería una pregunta que su prestamista debería responder.
Debe especificar de qué condado y estado está hablando. En Illinois, por ejemplo, se supone, por ley, que el valor de tasación para propósitos de impuestos a la propiedad es 1/3 del valor justo de mercado. Tenga en cuenta también que su prestamista puede exigir que la tasación la realice un tasador de su lista aprobada, no un nombre elegido al azar de las Páginas Amarillas o su cuñado que resulta ser un tasador.

Respuestas (1)

Por lo general, si desea eliminar el PMI antes de la caída programada regularmente, deberá pagar una nueva tasación. Las razones de esto son:

  1. (Este punto es estrictamente una conjetura:) Desde el punto de vista del banco, requerir este aro adicional para saltar significa que menos personas lo harán y/o esperarán más antes de hacerlo, lo que generará una ganancia ligeramente mayor para el banco.
  2. Cada jurisdicción difiere en cuanto al período de tiempo que cubre la tasación del condado. Muchas ubicaciones tasan a efectos fiscales en función del valor de la vivienda en el año anterior o en el promedio de varios años anteriores. Para eliminar el PMI necesita una tasación basada en ahora .
  3. La mayoría de las veces, la tasación a efectos fiscales suele ser inferior al valor de mercado. Sospecho que esto se hace a propósito para reducir la cantidad de quejas y apelaciones con las que el condado tendría que lidiar, todas las cuales son costosas y requieren mucho tiempo para responder.

La buena noticia, sin embargo, se basa en el punto n.° 3: si la evaluación de su condado lo lleva a creer que el PMI se puede eliminar ahora, entonces es muy probable que la evaluación del mercado sea aún mayor. La excepción a esto es en una recesión económica donde los valores de las propiedades están cayendo drásticamente, pero dudo que ese sea el caso en la mayoría de los lugares de los EE. UU. (a la fecha de hoy).

Dicho todo esto, la respuesta real es específica del prestamista. He oído hablar de un prestamista que en realidad usa el valor declarado de Zillow para determinar si se debe eliminar el PMI.

Esto también es específico del programa de préstamos, ya que el PMI se ha utilizado para cubrir cualquier tipo de prima de seguro hipotecario, como la de una hipoteca de la FHA. En ese caso, puede haber requisitos para pagar la prima del seguro hipotecario por un período fijo, independientemente del préstamo a valor actual.
@iheanyi: esta respuesta (y pregunta) no sería relevante para los préstamos de la FHA ya que (como usted dijo), el PMI no se puede eliminar antes con la FHA. La única forma de perder el PMI temprano con la FHA es refinanciar.
Para que quede claro, su primer punto se basa en ... generar una ganancia ligeramente mayor para el banco , lo cual no es realmente cierto. Los bancos no obtienen ningún beneficio de que un cliente suyo tenga PMI.
@dwizum: probablemente podría haberlo redactado mejor. Me refiero a las ganancias generales, no a las ganancias del PMI. Cuando el monto de LTV está cerca del límite, el banco está en una mejor posición financiera mientras el PMI aún está vigente, ya que no es posible que pierda dinero en una ejecución hipotecaria. Pero si ocurre una ejecución hipotecaria después de que se elimine el PMI, el banco puede perder dinero. Por lo tanto, en promedio, la posición del banco es ligeramente mejor cuanto más tiempo permanezca vigente el PMI, es decir, un "beneficio" ligeramente mayor.
¡Ese es un punto justo y estoy de acuerdo! Los prestamistas tienden a tener sentimientos encontrados sobre el PMI. Por un lado, añade una capa de protección. Por otro lado, significa que el cliente está pagando más de su bolsillo cada mes (a un tercero), lo que puede significar que las limitaciones de flujo de efectivo entran en juego en términos de tamaño del préstamo, etc.
@dwizum - muy cierto. Sería irónico que alguien que casi podía pagar su hipoteca terminara ejecutándose debido al pago adicional del PMI.
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