Mi familia me ha estado instando a invertir en bienes raíces, pero no me siento muy cómodo con la idea, así que recurro a ustedes, la gran comunidad de StackExchange, para que me aconsejen. Aquí hay algunos hechos:
Creen que es hora de que mi dinero se destine a mi propiedad. Sugieren un complejo o algo similar para que pueda alquilar parte de la propiedad para obtener ingresos. No estoy dispuesto a hacer el esfuerzo de mantenimiento, por lo que definitivamente contrataría algún tipo de administración de la propiedad.
No tengo deudas y el 20 % se destina al 401(k) de mi empresa. Podría reducir eso para ayudar a ahorrar para el pago inicial; solo coinciden con el 4% o el 5%. Mi estilo de vida actual me genera un flujo de efectivo insignificante. Tengo un colchón de seguridad pequeño pero suficiente.
¿Debo investigar prospectos de bienes raíces? Si es así, ¿qué preparativos debo hacer, si los hay? Si necesita información adicional, hágamelo saber.
Vivir en una unidad de una multifamiliar mientras se alquilan las demás, aunque no sin sus riesgos, puede ser una forma viable (aunque gradual) de generar riqueza. Ha sido renombrado recientemente como " hackeo de casas ", pero la mecánica subyacente ha existido durante muchos años (muchas ciudades en el noreste en particular siguen repletas de vecindarios de casas de 3 familias construidas y utilizadas exactamente para ese propósito durante décadas, aunque ahora frecuentemente subdivididos en condominios).
Es cierto que necesitaría pedir dinero prestado, pero hay una serie de razones por las que al menos vale la pena explorar (que es lo que parece estar preguntando, si se molesta en hacer la tarea, tl; dr: sí ) :
Y sí, dependería de los inquilinos para cubrir sus gastos mensuales, incluida la factura de la hipoteca que llegará independientemente de que las otras unidades estén desocupadas o no. Pero en la mayoría de los mercados, los precios de alquiler son mucho menos volátiles que los precios de las viviendas (según la Reserva Federal de San Francisco):
El principal resultado de esta descomposición es que el comportamiento de la relación precio-alquiler de la vivienda refleja el comportamiento de la relación precio-dividendo de las acciones. La mayor parte del movimiento de la relación precio-renta proviene de los rendimientos futuros, no de las tasas de crecimiento de la renta . (Énfasis añadido)
También es importante recordar que los ingresos por alquiler deben hacer más que solo cubrir su hipoteca: hay muchos otros gastos asociados con una propiedad de alquiler, incluidos seguros, impuestos, mantenimiento, desocupación (una asignación para los períodos en que la propiedad estará vacía en entre inquilinos), reservas para mejoras de capital, y más. Como con cualquier inversión, se trata de si los números funcionan. (Mencionó que no está interesado en el "trabajo de mantenimiento", por lo que es otro 8-10% de descuento en la parte superior para pagar un administrador de propiedades).
Si puede encontrar una propiedad a un precio atractivo, financiamiento seguro en términos atractivos y puede estar razonablemente seguro de que se alquilará en el rango de 1.5-2% del precio de compra, entonces podría ser una buena opción para usted, suponiendo está dispuesto y es capaz de manejar el trabajo de ser un propietario, algo que vale al menos tanto de su tiempo de investigación como la inversión misma.
Parece que todavía está lejos de tener suficiente para el pago inicial de la FHA, lo que le brinda una gran oportunidad de encontrar y hablar con algunas personas locales que ya administran propiedades de alquiler en su área (por ejemplo, puede buscar un capítulo local de la Asociación Nacional de Inversión en Bienes Raíces ), para tener una idea de lo que realmente está involucrado.
No pida prestado para invertir en bienes raíces. Los pagos de intereses consumirán la mayor parte de sus ganancias (las tarifas de administración de la propiedad pueden consumir el resto) y tendrá un riesgo significativo con los problemas de los inquilinos, el valor de la propiedad, etc. Muchas personas lo han hecho funcionar, muchos también lo pierden todo.
Los bienes raíces pueden ser una gran inversión, pero aún no puede pagar una casa propia, y mucho menos una propiedad de inversión. Siga ahorrando hasta que tenga un 20 % de pago inicial para comprar una casa propia (lo ideal es que pueda obtener una hipoteca fija del 15 %) y pague la deuda tan pronto como pueda. Entonces puede comenzar a ahorrar para su primera propiedad de alquiler.
Si ese proceso no es lo suficientemente rápido para usted, tiene dos opciones. Aumenta tus ingresos o reduce tus gastos. No existe un atajo para crear riqueza sin correr riesgos significativos. A lo sumo, reduciría el 401(k) al 5 % que obtiene, pero debería aumentarlo una vez que tenga suficiente para el pago inicial.
Tu dices
Mi trabajo es constante; incluso si perdiera mi trabajo sería fácil conseguir otro. La ubicación ha sido estática durante algunos años, pero no estoy seguro de que eso se extrapole al futuro; Soy perezoso, así que no quiero mudarme, pero para una oportunidad de trabajo significativamente mejor no me importaría.
La regla general es que saldrá adelante si compra una casa (con una hipoteca) y vive allí durante cinco años. Lo que pierdes en intereses, lo recuperas en renta. Y viviendo allí durante cinco años, recupera sus costos de cierre en equidad. Sin embargo, si está allí menos de cinco años, no recupera los costos de cierre. Hubieras estado mejor alquilando.
Históricamente (hasta hace unos veinte años), el pago de la hipoteca y el pago del alquiler de la misma propiedad básica serían casi iguales. Es decir, si su arrendador actual le vendiera lo que está alquilando, el pago de su hipoteca sería aproximadamente el mismo que su renta. Tal vez un poco más bajo o un poco más alto, pero más o menos lo mismo. Más recientemente, no ha sido extraño ver una divergencia en ellos. Ahora bien, no es raro que el pago de una hipoteca sea un 50% más alto que el alquiler de la misma propiedad.
Esto tiene algunas consecuencias. En primer lugar, su alquiler de $1000 probablemente no se extenderá tanto como un pago de hipoteca de $1000. Así que estarás comprando algo por lo que solo pagarías $650 o $700 de alquiler. En segundo lugar, si se muda y no puede vender de inmediato, obtendrá menos en alquiler de lo que pagaría en hipoteca. En lugar de contribuir a sus ingresos, la propiedad requerirá un subsidio solo para mantener la hipoteca. Y en los primeros años de la hipoteca, esto significa que usted está pagando todo el capital (equidad) y parte de los intereses.
Comprar un dúplex empeora esto. Tienes tu lado y su lado. Puede sustituir su alquiler de $1000 por la mitad del pago de la hipoteca. Mientras tanto, están pagando $700 de alquiler. Tienes que subsidiar la hipoteca por $300. Además, está hablando de contratar una empresa de administración de propiedades para hacer cosas como el mantenimiento del césped. Ahí van otros $100 al mes. Por lo tanto, está subsidiando la hipoteca en $400.
No conozco los precios de bienes raíces en Utah, pero una búsqueda rápida encuentra un precio de vivienda promedio de más de $200,000. Por lo tanto, parece poco probable que esté comprando una nueva construcción con electrodomésticos nuevos. Lo más probable es que esté comprando un dúplex existente con electrodomésticos existentes. ¿Qué pasa cuando fallan? El arrendatario no paga por eso. La compañía de administración de propiedades no paga por eso (aunque es probable que se encarguen de que suceda). lo pagas
Además, a menudo lleva un poco de tiempo limpiar el apartamento después de que un inquilino se va antes de que el nuevo inquilino comience a pagar el alquiler. Eso es una pérdida de peso muerto. Si esto sucede durante una recesión local, podría tener la hipoteca de una propiedad sin ingresos de alquiler compensatorios durante meses.
Hay algunas fuerzas compensatorias. Por ejemplo, si los precios de la vivienda en su área aumentan, el alquiler aumentará con ellos (no necesariamente al mismo ritmo). Pero el pago de su hipoteca sigue siendo el mismo. Entonces, eventualmente, el alquiler puede ponerse al día con el pago de la hipoteca. Si espera lo suficiente en un mercado lo suficientemente fuerte, el alquiler de la otra mitad del dúplex puede cubrir el pago total de la hipoteca.
Si actualmente tiene un apartamento urbano a poca distancia del trabajo y cambia a un apartamento suburbano con un viaje diario, tiene más posibilidades de encontrar un dúplex donde el pago total de la hipoteca es solo los $ 1000 que paga en alquiler. Tu mitad del dúplex no será tan agradable como tu apartamento, y tendrás un viaje de media hora o una hora cada mañana (y lo mismo para llegar a casa por la noche). Pero en términos estrictamente fiscales, también lo estará haciendo. Además tienes los ingresos de la otra mitad. Entonces, incluso si el pago de su hipoteca es mayor que el pago de su alquiler, aún puede alcanzar el punto de equilibrio si el alquiler lo cubre.
Considere una hipoteca de $ 1400 y $ 400 en alquiler de la otra mitad (después de los honorarios de administración de la propiedad). Mientras nada salga mal, usted alcanza el punto de equilibrio. Quizás el acuerdo es que tus padres se encarguen de las cosas que van mal (electrodomésticos rotos, inquilinos problemáticos, tiempo entre inquilinos). O tal vez agote su fondo de emergencia y ajuste su pago 401(k) al mínimo cuando eso suceda. Una vez que reponga su fondo de emergencia, restaure el 401(k).
Si está dispuesto a vivir en lo que es esencialmente un apartamento de $ 500, puede hacerlo mejor de esta manera. Por supuesto, también puede hacerlo mejor si vive en un apartamento de $ 500 y deposita los otros $ 500 que gasta en alquiler. Además, ahora tiene los gastos de un viaje y cinco horas menos de tiempo libre a la semana.
Usted se describe a sí mismo como esencialmente viviendo de cheque en cheque. Tiene ahorros adecuados pero no tiene exceso de construcción. Lo que sea que te paguen, inmediatamente te das la vuelta y lo gastas. Tus padres pueden verte como un libertino. Su apartamento es mejor que los primeros apartamentos. Sales más a menudo. No estás reservando nada para más adelante (excepto la jubilación).
No solía ser nada extraño que la gente se fuera de la ciudad porque necesitaba más espacio. Por el mismo alquiler que pagaban en la ciudad, podían comprar una casa en las afueras. Entonces acumularían capital. Siempre que permanecieran en aproximadamente el mismo lugar de trabajo, no necesitaban mudarse hasta que estuvieran listos para mejorar su casa.
El plan dúplex conduce a una de dos cosas. O vende el dúplex y usa el capital para comprar una casa normal más bonita, o se muda del dúplex y alquila su mitad. Ahora tiene una propiedad de alquiler que proporciona ingresos. Y si ahorró lo suficiente para el pago inicial, aún puede comprar una casa normal.
Desde la perspectiva de tus padres, animarte a comprar un dúplex puede ser el equivalente a pedirte que reduzcas tus gastos. En lugar de reducir sus depósitos 401(k), es posible que lo estén imaginando cambiar su automóvil por uno más barato y cambiar su hermoso pero costoso apartamento por algo más razonable en un vecindario más económico. En lugar de trabajar con una empresa de administración de propiedades, estarás haciendo trabajos de jardinería en lugar de retozando con tus amigos. Y tal vez el nuevo lugar tenga más espacio para compartir cuando conozcas a alguien; no vas a tener muchos nietos solo.
Si obtiene una hipoteca sobre un dúplex, usted es responsable de pagar la hipoteca. Usted es responsable incluso si algo le sucede a la casa. Por ejemplo, si se lo quema un incendio o se lo lleva un tornado. O simplemente descubres que la casa no es lo suficientemente sólida para soportar esa fiesta en la que todos tus amigos saltan arriba y abajo al ritmo de la última sensación del pop. Entonces, más allá de perder lo que haya invertido en la propiedad, también puede perder lo que pidió prestado.
Ahora considere lo que sucede si invierte la misma cantidad de dinero en General Motors que en la casa. Llamemos a eso $10,000 y démosle a la casa un valor de $200,000. Con General Motors, incluso si se declaran en bancarrota mañana, solo perderá $ 10,000. Con la casa, pierdes $200,000. Es cierto que es mucho más difícil perder el valor total de $ 200,000 de la casa. Pero incluso si la casa pierde $ 80,000 en valor, todavía tiene $ 70,000 en el hoyo.
No necesita un desastre para que la casa pierda $80,000 en valor. Eso es más o menos lo que sucedió en el período 2006-2010. La gente estaba perdiendo todo lo que invirtió en casas además de tener que declararse en bancarrota para salir del exceso de deuda. Por supuesto, si hubieran podido aguantar hasta 2015, los mercados se recuperaron en su mayoría. Pero si perdiste tu trabajo en 2008, no te dejarían hacer los pagos de la hipoteca hasta que obtuvieras uno nuevo en 2012.
Cuando te declaras en bancarrota, no solo pierdes la casa. También pierde todos sus ahorros de emergencia y puede perder algunas de sus pertenencias.
También hay algunos desastres bastante prosaicos. Por ejemplo, usted y su inquilino se van de viaje un fin de semana. Llueve mucho y su techo comienza a gotear debido a un mantenimiento deficiente (por lo que no está cubierto por el seguro). La casa se inunda, destruyendo todos los aparatos electrónicos y dañando varias otras cosas. Ya es bastante malo si solo eres tú, pero también eres responsable de las pertenencias del inquilino. Te demandan por $20,000 y se mudan. Así que no hay alquiler y grandes gastos. Para que la casa vuelva a ser habitable se necesitarán $ 160,000. Además, tiene una hipoteca de $190,000 sobre una propiedad que solo vale alrededor de $40,000. Eso está en el extremo.
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