¿Un pago inicial más grande hace que una oferta sea más fuerte?

Soy un comprador de vivienda por primera vez, comprando en el área de la ciudad de Jersey. Mi agente inmobiliario insiste en que, dadas dos ofertas similares, la que tiene un pago inicial más alto se considera una oferta más fuerte. Mi agente de bienes raíces incluso dijo que algunos compradores aceptarían una oferta más baja si tuviera un pago inicial más alto.

Encuentro esto excepcionalmente difícil de creer, especialmente la parte sobre aceptar una oferta más baja. ¿Hay algo de cierto en esto? Mi agente de bienes raíces no pudo encontrar una explicación, solo sugirió que hiciera un pago inicial alto si realmente me gusta un lugar. ¿Qué tiene un pago inicial más alto que los vendedores podrían considerar atractivo?

¿Por qué los vendedores están al tanto de mis detalles financieros? ¿También pueden ver mis costos de cierre y la tasa de interés?

Actualización: supongamos que estoy preaprobado para un préstamo convencional

¿Ya estás precalificado para un préstamo? Si es así, el pago inicial realmente no debería afectar su viabilidad como comprador.
Si usted está tratando de hacer una oferta más fuerte, pondría más dinero de garantía antes de aumentar el pago inicial.
@JaredStroeb: no estoy seguro acerca de NJ, pero su dinero de garantía está fijo en la mayoría de los lugares, según mi leal saber y entender
@warren Nunca había oído hablar de un pago fijo de arras hasta que lo busqué en Google hace un momento, resulta que los estados establecen sus propios límites legales a la cantidad de arras permitida. La mayoría de Internet dijo que 1-3% era común.
@JaredStroeb: sabía que variaba, pero cuesta $ 1k en Kentucky
@warren Creo que nos hemos desviado un poco del tema, pero ¿qué otros estados tienen pagos fijos de arras?

Respuestas (4)

Hay algo de verdad en lo que dijo su agente inmobiliario.

El vendedor retira la casa del mercado después de que se acepta la oferta, pero el contrato depende, entre otras cosas, de que el comprador obtenga la financiación. Un pago inicial más bajo puede significar una mayor probabilidad de fallar. El comprador podría estar pasando por FHA, VA u otros programas que tienen restricciones adicionales. Si el comprador no logra obtener un financiamiento, el vendedor pierde semanas y meses.

En el mercado de un vendedor, esto puede ser un factor importante en cómo el vendedor percibe su oferta. A veces incluso ayuda revelar su puntaje de crédito, por la misma razón.

Por supuesto para su situación tendrá que evaluar si este es el caso. Ciertamente, no permita que su agente de bienes raíces lo presione para que haga cosas con las que no se siente cómodo.

Editar:

  1. Un pago inicial más alto también ayuda en la situación en la que la tasación de la casa no sale bien.

  2. Como ha señalado @Dilip Sarwate, el área particular que le interesa es probablemente un mercado de vendedores, lo que les da a los vendedores más influencia para elegir ofertas. En igualdad de condiciones, si usted es el vendedor con múltiples ofertas que llegan a un nivel de precio similar, ¿eligiría la que tiene un 20% o un 5% de descuento?

  3. Si bien es cierto que los agentes inmobiliarios tienen sus propios motivos para cerrar un trato lo más rápido posible, los vendedores también pueden estar en el mismo barco. Una cuota menos de hipoteca no es baladí para muchos.

Es un tema complicado, ya que cada parte involucrada tiene intereses diferentes. Nuevamente, haga su propia diligencia debida, infórmese y tome decisiones informadas.

El agente de bienes raíces solo se preocupa[1] por obtener su efectivo lo más rápido posible. Incluso está dispuesto a llevarse a casa menos efectivo si puede cerrar más rápido. Aunque controvertido, me viene a la mente el artículo de freakonomics sobre agentes inmobiliarios (y Joe lo ha publicado en otra respuesta). Así que nunca dejes que un agente de bienes raíces te presione. Él está allí para hacerte un servicio. [1]: Algunos (¿pocos?) agentes inmobiliarios piensan que conseguirle un buen trato es una gran ventaja.
@Mindwin - exactamente. Yo también soy agente de bienes raíces. Rechacé, después de consultar a mi vendedor, múltiples ofertas por $280-$300K. Para disgusto de su hijo. La casa se vendió por $335K, $5K por encima de lo solicitado. Los 2 meses adicionales le costaron un poco en servicios públicos e impuestos, pero los $30K+ adicionales hicieron que valiera la pena. Las ofertas rechazadas incluían el 100% en efectivo. Y los agentes que rechacé intentaron promocionar el "efectivo" como algo valioso. De cualquier manera, mi cliente tiene efectivo en su cuenta bancaria ahora.
"En igualdad de condiciones, si usted es el vendedor con múltiples ofertas que llegan a un nivel de precio similar, ¿eligiría la que tiene un 20% o un 5% de descuento?" ¿Por qué crees que el vendedor sabe cuál será el pago inicial del comprador? Los términos de la hipoteca son enteramente entre el comprador y su prestamista. Mi esposa y yo incluso cambiamos nuestro pago inicial durante el período de depósito en garantía.
@Kevin Nada impide que el comprador le revele esto al vendedor, si cree que haría que la oferta fuera más atractiva en el mercado de un vendedor. Por supuesto, siempre puede optar por no decir nada sobre su financiación.
¿Y qué impide que el comprador mienta?
¿Importa el pago inicial si viene con una aprobación previa de su prestamista? Supongo que sería incluso mejor que un gran pago inicial (aunque de todos modos es posible que solo obtenga esa aprobación previa si planea con un gran pago inicial).
@Kevin IANAL, pero si el comprador hace una oferta de mala fe , creo que el vendedor está libre del contrato y puede aceptar otras ofertas incluso si el financiamiento está asegurado a tiempo.

Primero, déjame decirte que tienes que tomar todo lo que dice tu agente con pinzas. Freakonomics tuvo un gran artículo que discutió las matemáticas detrás de la motivación del agente de bienes raíces.

Describía al vendedor de la casa tratando de conseguir, digamos, 400.000 dólares. Con una comisión del 6 %, los $24 000 están destinados a dividirse entre la oficina de bienes raíces del vendedor y la oficina de bienes raíces del comprador. El agente de ventas obtiene $6,000 (más o menos) al final. Como vendedor, si me conformo con $ 380K, mi agente de bienes raíces solo obtiene $ 300, obteniendo $ 5700 netos. Pero el precio de venta es $20,000 más bajo y acabo de perder casi $19,000 después de pagar la comisión.

El agente tendría el objetivo natural de volumen, no extraer el último dólar del comprador. Recuperar los últimos $ 20K para el vendedor le costará al agente inmobiliario mucho más de $ 300 en su tiempo, manteniendo la casa en el mercado y esperando una mejor oferta.

Los vendedores pueden usar el pago inicial como una forma de estimar la probabilidad de que la financiación fracase, pero en el mejor de los casos es una estimación aproximada porque, en el caso de la financiación bancaria, el banco necesita el mismo tiempo para realizar el papeleo para un pago inicial del 3 %. o un 20% de descuento. Es igual de fácil para el comprador calificar o no calificar para un préstamo u otro. Hay parejas jóvenes con grandes ingresos y sin deudas, que superan las proporciones requeridas para la deuda propuesta a los ingresos, pero no han ahorrado el enorme pago inicial del 20%. Luego están los que han ahorrado durante años, incluso teniendo un 30% para poner, pero sus ingresos todavía no los van a calificar.

La oferta estará supeditada a la financiación, independientemente. Mostrará que está poniendo $XX dólares como pago inicial, y la transacción final depende de que su banco lo apruebe.

No estoy seguro de cómo los dos primeros párrafos son relevantes para la pregunta.
Prepara el escenario para la motivación de los agentes inmobiliarios para que el comprador pueda cerrar más rápidamente a pesar de que su premisa es incorrecta.
Está bien, tiene sentido.
La pregunta es sobre dos ofertas simultáneas , una con un precio de venta más bajo pero un pago inicial mayor y la otra con un precio de venta más alto pero un pago inicial menor. Por lo tanto, no se trata de mantener la casa en el mercado por más tiempo y esperar por lo segundo mientras se rechaza lo primero.
El agente de bienes raíces está presionando a su cliente para que pague más dinero, a pesar de que su oferta es más alta. Su razonamiento es defectuoso. El agente de bienes raíces que vende quiere una venta rápida, pero tiene una venta a pesar de todo.
@joe El papeleo es el mismo, pero una hipoteca con un pago inicial más alto tiene el beneficio adicional de menos riesgos para el banco, en caso de que tengan que ejecutar la hipoteca de la casa. Dado que el capital del banco es menor con un pago inicial más alto, subastar la casa es más fácil más adelante, en caso de que suceda. Todas las pérdidas/gastos en una ejecución hipotecaria son del comprador de todos modos, en caso de que el precio de venta esté por encima del saldo de la hipoteca.
@Mindwin: es raro que el banco retenga la hipoteca. En cuanto al resto, vuelva a leer mi cuarto párrafo. Si alguien tiene datos, con estadísticas sobre rechazos de hipotecas, pagos iniciales y preaprobaciones, me complacerá leerlos. Hay diferentes compradores para sus préstamos, ya veces el préstamo FHA del 3% es más fácil de cerrar, irónicamente.
Esto no responde a la pregunta del OP. Hay indicios de una respuesta (aunque más de la pregunta no formulada frente a la pregunta formulada), pero no se explica en detalle. Además, ni siquiera es exacto decir que el papeleo será el mismo; seguramente hay al menos un formulario adicional para el PMI que sería necesario para un préstamo inicial del 3 % frente a un préstamo inicial del 20 % que no necesitaría el PMI.
Lo que pasa con la joven pareja es que AFAIK los ingresos de los compradores no se revelan al vendedor. Por lo tanto, el vendedor no puede usar esa información para predecir la probabilidad de que fracase la financiación. Sin embargo, ven el pago inicial para que puedan usarlo como entrada para su predicción.
@stannius: ¿eso no respalda mi punto? La joven pareja, abogados que ganan un total de $500K/año, que buscan un préstamo de $400K con una cuota inicial del 3%, de alguna manera se encuentran en la casilla de "pago inicial bajo" en la mente de este agente. (Pero sí, el PMI tiene un formulario. Quiero decir que todavía está el proceso de suscripción. Un formulario agregado a la pila de más de una docena no cambia las probabilidades de aprobación)
Sí, ahora veo que tienes razón en que respalda el punto de ese párrafo.
Siento que tu respuesta sería más fuerte si dirigieras cada párrafo con su tesis. Por ejemplo, "Primero, déjame decirte que tienes que tomar todo lo que diga "tu" agente con pinzas. Freakonomics publicó un gran artículo sobre esto". Y para el párrafo que acabamos de discutir, "los vendedores usan el pago inicial como una forma de estimar la probabilidad de que el financiamiento fracase, pero en el mejor de los casos es una estimación aproximada porque..."
Puedo leer entre líneas lo que dices porque ya lo sé, pero me preocupa que el lector general no lo sepa.
@stannius Podría calificar como un "lector general", ya que no tengo experiencia en la compra o venta de una casa. No veo ninguna línea para leer entre; sin embargo, la respuesta es comprensible y responde a la pregunta. (Alguien que sepa un poco más que yo podría confundirse. IDK.)
@stannius: aprecio los pensamientos que compartió y edité mi respuesta para incluir sus 2 líneas sugeridas. Si tiene otras modificaciones que aclararían mi respuesta, estoy abierto a ellas.

Hay mucha verdad en lo que dijo su agente inmobiliario sobre el mercado inmobiliario de Jersey City NJ en estos días. Es un área "caliente" con muchos condominios caros que están comprando personas que trabajan en Wall Street en Nueva York (muy fácil viajar en tren, etc.) y, en muchos casos, las ofertas de compra pueden exceder lo solicitado .precio significativamente. Sea como fuere, el problema de aceptar una oferta más alta pero un pago inicial más pequeño es que cuando el prestamista del comprador tasa la propiedad, la valoración puede ser más baja y el comprador puede tener que pagar la diferencia o verse obligado a aceptar una tasa de interés más alta, o que se le rechace el préstamo por completo si el prestamista estima que es probable que el comprador no cumpla con el pago del préstamo porque su solvencia crediticia es inadecuada para respaldar los pagos mensuales. Entonces, la venta podría fracasar.

Suponga que la propiedad se ofrece a la venta en $500K y considere dos ofertas, una por $480K con un pago inicial del 30% ($144K) y otra por $500K con un pago inicial del 20% ($100K). Si la propiedad se tasa en $450K, digamos, y el prestamista no está dispuesto a prestar más del 80% de eso ($360K), entonces el Comprador #1 está bien; solo es necesario pedir prestado $ 480K - $ 144K = $ 336K, mientras que el Comprador n.º 2 necesita obtener otros $ 40K de pago inicial para poder obtener el préstamo, o se le puede pedir que pague una tasa de interés más alta ya que el prestamista estará prestando más del 80% del valor de tasación, etc. Por supuesto, el prestamista del Comprador n.° 2 podría estar usando un tasador diferente cuya valoración podría ser más alta, etc., pero las tasaciones generalmente están dentro del mismo estadio. Además, los buenos agentes del vendedor pueden hacer buenas estimaciones de lo que es probable que sea la tasación, y si el precio de venta es mayor que el valor de tasación estimado por el agente, entonces podría ser ventajoso para el agente de ventas recomendar aceptar la oferta más baja con un pago inicial más alto en lugar de la oferta más alta con un pago inicial más bajo. Es más probable que la venta se lleve a cabo, y un 6 % casi seguro de $ 480 000 (3 % si hay un agente del comprador involucrado) disponible en 30 días vale más que una buena probabilidad de que nada al final de 15 días cuando se declina la hipoteca, durante el cual la casa ha estado fuera del mercado por estar pendiente la venta.

Si realmente le gusta una casa, debe decidir cuánto está dispuesto a pagar por ella y adaptar su oferta en consecuencia, teniendo en cuenta lo que el agente de su comprador recomienda como el monto de la oferta (cuanto mayor sea el precio, mayor será la comisión del agente). , cuánto dinero puede permitirse dar como pago inicial (no olvide los costos de cierre, incluidos los puntos que podría necesitar pagar), y lo que dice su carta de aprobación previa sobre cuánto puede pagar la hipoteca. Si usted es el comprador n.º 1, tiene una carta de preaprobación de $360 000 y tiene suficientes ahorros para un pago inicial de hasta $150 000, y si usted (¡o su cónyuge!) realmente, realmente,le gusta el lugar y no puede imaginar vivir en ningún otro lugar, entonces podría ofrecer $ 500K con un pago inicial del 30% (y dejar la otra oferta fuera del agua). Incluso podría ofrecer más de $ 500K si lo desea. Pero, esta es una decisión personal.

Lo que dijo su agente inmobiliario es perfectamente cierto en el sentido de que para Y > Z, una oferta de $X con $Y de pago inicial es mejor que una oferta de $X con $Z de pago inicial. Hasta cierto punto, es cierto que para W > X, un vendedor encontraría una oferta de $X con $Y de descuento más atractiva que una oferta de $W con $Z$ de descuento, pero eso depende de cuál sea la tasación. probable que sea, y las recomendaciones del agente del vendedor.

Hay una gran cantidad de su información financiera que el agente de ventas maneja en el curso de una transacción de bienes raíces, incluida, entre otras, su carta de aprobación previa que establece cuál podría ser el precio máximo de compra. Los costos de cierre y la tasa de interés no son detalles que conocerían a menos que los compartas con ellos, dado que eso se hace después de que te vinculas.

Estoy de acuerdo con xiaomy en que, si bien en términos monetarios absolutos, la cantidad más alta siempre debería ser más atractiva, el agente de ventas quiere asegurarse de que la transacción se realice de la mejor manera posible. Dado que los contratos fracasan debido a que los compradores primerizos no logran completar la suscripción de la hipoteca, es del interés del vendedor (y, por lo tanto, de la preocupación del agente del vendedor) que el comprador no presente tales obstáculos. En la medida en que un pago inicial más alto sea una señal de eso, entonces puedo entender por qué sería más atractivo.

¿Un pago inicial más grande hace que una oferta sea más fuerte?
RespuestasAquíPolítica de privacidad1y, 1v