Impuesto sobre donaciones adeudado en la transferencia de un préstamo con garantía hipotecaria

El hecho de que ella esté tomando prestado contra su propiedad de ingresos para proporcionarle el dinero me parece una distracción aquí. De dónde obtiene los fondos es irrelevante. Lo que importa son las transacciones entre ella y tú. El resto de esta respuesta supone que evitar adeudar impuestos sobre donaciones o sucesiones es la consideración más importante, ya que esa parece ser la premisa de su pregunta.

Si ella le da directamente los $70,000, parte de la donación (puede darles a usted y a su cónyuge hasta $14,000 cada uno por año, por un total de $28,000/año sin ninguna consecuencia impositiva) estará sujeta al impuesto sobre donaciones o la exclusión de bienes de por vida (su elección). Si en un año posterior, le devuelve los $70,000, eso lo someterá a los mismos problemas de exención de impuestos/patrimonio sobre donaciones.

Si el dinero que ella proporciona para el pago inicial es un préstamo para usted (en otras palabras, tiene la intención de devolverlo en una fecha futura), debe estructurarlo como tal y documentarlo.

Ejemplo: Mis suegros (o más precisamente, su fideicomiso familiar) son nuestros prestamistas hipotecarios. Para evitar problemas con el impuesto sobre donaciones, encontramos la tasa de interés hipotecaria anunciada más baja en el momento del préstamo y la configuramos a esa tasa. Hacemos los pagos y tomamos la deducción. Mis suegros pagan impuestos sobre los ingresos por intereses. Esto no es diferente a pedir prestado a cualquier otro prestamista, excepto por el hecho de que el activo del préstamo es parte de un patrimonio que algún día podemos heredar (en un futuro lejano, es de esperar). El IRS no tiene ningún problema con esto.

Presumiblemente, podría estructurar un préstamo de su hermana como solo interés con un pago global que vence cuando vende la propiedad. Solo tenga prueba de que le pagó, y ella tendría que declarar los ingresos en sus impuestos. El único problema que puedo ver con esto es que su banco podría no estar muy contento de que tenga este otro préstamo, ya que aumentaría su relación deuda/ingresos. Tampoco podría perdonar el préstamo sin las mismas implicaciones fiscales sobre las donaciones.

Como usted dice, también podría venderle su residencia actual (también la de ella) y simplemente usar la exclusión de ganancias de capital para residencias principales. Suponiendo que su capital en esa casa es >$70K + tarifas de transacción, tendría suficiente para el pago inicial y todas las transacciones serían bastante convencionales.

O bien, podría venderle una parte de la propiedad equivalente a $ 70K / (valor actual de la casa), pero el prestamista actual debería permitirlo, lo que podría complicarse. También deberá compartir el producto de cualquier venta futura con ella en proporción a su participación en la propiedad.

Todas estas opciones tienen trampas, pero venderle la casa actual es probablemente la más sencilla. Por otro lado, si es probable que ni su patrimonio ni el suyo se acerquen al límite de exclusión de ~ $ 5 millones, simplemente haga las transacciones como obsequios, presente los formularios de exclusión de por vida y no se preocupe por eso.