¿Es sensato redirigir las contribuciones de jubilación del 401(k) para convertirse en propietario?

Aquí están los problemas, como yo los veo:

No es que no confíe en los bancos, pero siento que tirar todo nuestro dinero en inversiones intangibles es imprudente.

Los bancos no tienen prácticamente nada que ver con esto. Y los activos intangibles tienen un significado diferente al que supones. No tiene que gustarte el mercado, pero trata de entenderlo y no te guste por una buena razón. (Que no voy a ofrecer aquí).

¿Sus cuentas 401(k) ofrecen igualación de la compañía? Cuando las personas comienzan con "nos gustaría reducir nuestros depósitos", eso es lo primero que debemos saber.

Por último, planea ganar "unos cientos de dólares al mes". Apuesto a que está más cerca de cero o una pérdida. Volveré a editar, tenemos publicaciones recientes aquí que revisaron los gastos a considerar, y apuesto a que si revisa los números, ha ignorado algunos de ellos. "Unos cientos" - digamos que son $300. O $4000/año. Tomaría mucho menos trabajo y riesgo simplemente ahorrar $100K en sus cuentas de jubilación para producir esta suma cada año.

La inversión puede muy bien ser excelente. Solo estoy ofreciendo la otra cara, cosas que quizás te hayas perdido.

Editar: lea la discusión en ¿Cuánto más que mi hipoteca debo cobrar por el alquiler? Las respuestas ofrecen un buen vistazo a la lista de gastos que debe considerar. En mi opinión, esta es una de las cosas más importantes. He visto a demasiados nuevos inversores de ER "olvidarse" de tantos gastos, un ingreso mensual proyectado se convierte en pérdidas anuales.

Diversificación (antecedentes)

Como regla general, la diversificación significa mantener cantidades suficientes en equivalentes de efectivo, acciones, bonos y bienes raíces.

Un fondo de emergencia debe tener ingresos de seis meses (conservadores) o gastos (menos conservadores) en algún tipo de equivalente en efectivo (como una cuenta de ahorros). A medida que se acerque a la jubilación, ese número debería aumentar. En el momento de la jubilación, debería ser algo así como cinco años de gastos. En ese momento, ya no es un fondo de emergencia, es tu gasto diario. Puede utilizar una pensión o seguridad social para compensar sus gastos mensuales efectivos a los efectos de ese fondo. Debe tener cinco años de gastos netos después de los ingresos en equivalentes de efectivo después de la jubilación.

El índice de diversificación normal para acciones, bonos y bienes raíces es algo así como 60% acciones, 20% bonos y 20% bienes raíces. Puede contar el capital de su casa como parte de la participación de bienes raíces. Para la mayoría de las personas, la casa será suficiente diversificación en bienes raíces.

Dicho esto, no debes comprar una segunda vivienda como inversión. Compra la segunda casa si te lo puedes permitir y si te hace feliz. Luego considere si desea conservar su primera casa como inversión o simplemente venderla ahora.

Mire su propiedad general para determinar si está sobrevalorado en bienes raíces. Su casa principal no es una inversión, sino una propiedad. Si el 90 % de su patrimonio neto son bienes raíces, entonces probablemente no haya invertido lo suficiente en valores como acciones y bonos. El 50% probablemente debería ser un límite superior y el 20% de bienes raíces estaría más diversificado.

Si su 401k tiene una contribución equivalente del empleador, es casi seguro que debería aportar lo suficiente para obtener la contribución equivalente completa.

Prefiero una proporción de 70-75% de acciones a 25-30% de bonos en todas las edades. Esto coincide con la diversificación general del mercado. Vuelva a equilibrar para mantenerse en ese rango regularmente, posiblemente invirtiendo en el valor infraponderado. Agregando bienes raíces a eso, mi preferencia sería que los bienes raíces sean aproximadamente una cuarta parte del valor de los valores. Entonces, alrededor del 60% de acciones, 20% de bonos y 20% de bienes raíces. Una participación del 50% para bienes raíces es más agresiva pero puede funcionar.

Junto con una casa o propiedades de alquiler, otra opción para aumentar la participación inmobiliaria es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT). Estos son esencialmente un fondo mutuo para bienes raíces. Esto lo saca del negocio de administrar propiedades activamente.

Costos de alquiler

Si realmente desea administrar los alquileres, asegúrese de enumerar todos los gastos. Éstas incluyen:

1. El pago de la hipoteca.
2. Impuestos a la propiedad (que pueden aumentar en el futuro).
3. Es hora de encontrar nuevos inquilinos. En algunos casos, esto puede llegar al 25 % del alquiler, así que tenga cuidado. Una tasa de desocupación del 10% es más manejable y puede lograrse según el tipo de arrendatario. Tiende a ser alto para universitarios y bajo para familias con niños y/o mascotas.
4. Limpiar. Por lo general, tiene que gastar más para limpiar entre inquilinos. Verifique cuidadosamente las leyes locales antes de asumir que puede obtener esto del depósito de daños. Alto para universitarios y familias con niños o mascotas.
5. Mantenimiento. Usted es responsable de mantener el alquiler en buen estado. Si alquilas un horno y una nevera, tienen que funcionar. Cuando fallan, hay que arreglarlos o reemplazarlos. Usted es responsable de evitar que el techo gotee, que el horno funcione, etc.
6. Úsese y tírese. Con el tiempo, las alfombras se desgastarán y será necesario reemplazarlas. Los pisos de madera necesitan ser renovados. Las paredes necesitan ser pintadas.
7. Daños y perjuicios. Sí, puede demandar a los residentes si dañan las cosas. Sin embargo, algo de eso puede contarse como desgaste. Además, por daños grandes, es posible que no pueda cobrar a sus inquilinos. Es posible que no tengan suficiente dinero.

También tenga cuidado de poder manejarlo si las cosas cambian. Quizás hoy en día hay una tremenda escasez de propiedades de alquiler y la tasa de vacantes es cercana a cero. ¿Qué sucederá en unos años cuando la nueva construcción proporcione más holgura?

Algunos tipos de mantenimiento no se pueden hacer con los inquilinos. Además, algunos tipos de mantenimiento ahuyentarán a los nuevos inquilinos. Entonces, así como está pagando una gran cantidad de dinero, tampoco está recibiendo alquiler. Debe poder manejar la pérdida de ingresos y los grandes gastos al mismo tiempo.

Finalmente

No olvide el valor de venta de su casa actual. Tal vez compraste cuando las casas eran más baratas. Tal vez sería mejor que tomara el capital actual que tiene en esa casa y lo pusiera en la hipoteca de su nueva casa. Sí, el pago de la hipoteca anterior puede ser menor que el alquiler que podría obtener, pero el alquiler durante los próximos treinta años podría ser menor que lo que podría obtener por la casa si la vendiera. ¿Está mejor con un capital mínimo en dos casas o un buen capital con una sola casa?

Me sentiría mejor con esta compra si dijera que está haciendo esto además de su 401k. Hacer esto en lugar de tu 401k me parece incompleto. ¿Qué harás si hay otro colapso inmobiliario? Con un poco de mala suerte, podría terminar bajo el agua con dos hipotecas y sin poder hacer los pagos. O tal vez no bajo el agua en la casa actual, pero tampoco obteniendo mucho de vuelta en una venta.

Dicho todo esto, tal vez sea un buen negocio. Usted tiene más información al respecto que nosotros. Sólo sé cuidadoso.

Con un ingreso saludable es muy posible contribuir demasiado a 401Ks/IRAs. Por ejemplo, si se jubilara hoy y tuviera aproximadamente 3 millones, ¿cuánto más necesitaría? ¿Un millón extra cambiaría materialmente tu vida? ¿Le haría más feliz si invirtiera ese extra en algunas propiedades de alquiler o tal vez en un negocio como una tienda de sándwiches o helados donde tiene un control más directo?

Este tipo de discusión es posible si usted indica que se ha encargado de su vida económicamente. Parece estar en desacuerdo con la prensa negativa que describe la lamentable condición de las finanzas de la persona estándar. Estos artículos ignoran un hecho muy simple: es por mal comportamiento. Tú, por el contrario, te has portado bien y estás en proceso de cosechar recompensas. Aquí es donde siento que se origina tu "gimnasia mental".

Buscar participar en el mercado de alquiler no es diferente a comprar una franquicia. Estás abriendo un negocio propio. Tendrá que educarse a sí mismo y es probable que cometa algunos errores que le obligarán a escribir cheques para resolverlos. Su objetivo es minimizar esos errores. Después de todo, ¿qué sabes sobre el negocio de las casas de alquiler? Supongo que no mucho. Edúcate tu mismo. Lea y gaste algo de dinero en invitar a personas con conocimientos a tomar un café.

Al final, debe comprender que, aunque una mala decisión puede costarle dinero, en realidad no puede tomar una mala decisión. Digamos que usted compra una propiedad de alquiler, las cosas van mal, la vende con pérdida, etc. Al final, la "factura del carnicero" es de 50K más o menos. ¿Eso cambiará materialmente tu vida? Probablemente no. En el peor de los casos, tal vez tenga que trabajar uno o dos años después de la edad de jubilación anticipada para recuperar ese dinero. No es gran cosa.

Esto va a parecer bastante lejos de lo común, pero espero que cuando termines de leerlo veas el punto...

Suponga que alguien le ofrece un trabajo de medio tiempo: pasee a su perro una vez al día durante al menos 20 minutos y una vez a la semana recoja la caca del perro de su césped. Su compensación es de $ 300 / mes.

Ahora suponga que, en cambio, le dan dos opciones para un trabajo:

1. $1500 al mes por no hacer nada.
2. $ 1800 por mes por tomar el mismo trabajo de cuidado de perros descrito anteriormente.

Su preferencia probablemente tenga más que ver con su personalidad e intereses que con las finanzas involucradas.