El costo de refinanciamiento es alto

Obtuve un préstamo a 30 años por 232K hace dos años con una tasa de interés del 4,25% y ahora planeo refinanciar nuevamente por 15 años. La compañía financiera mencionó que pueden proporcionar un interés del 2.85%, pero el problema aquí es que si sumo todo el monto, lo que pagué en estos dos años es un desperdicio porque termino con un monto de préstamo mayor que el monto de mi préstamo anterior. ¿Algún lugar donde pueda ahorrar algo de dinero? Mi puntaje de crédito es bueno y nunca perdí ningún punto. Tu ayuda es altamente apreciada.

Purchase Price/Payoff $226,500.00
Total Estimated Closing Costs $3,113.25
Total Est. Reserves/Prepaid Costs $886.46
Discount Points $4,710.00

Total Costs $235,209.71

Loan Amount $235,500.00
Está pagando 2 puntos ($4710 = 2% de la hipoteca) para comprar una tasa más baja. Eso es algo perfectamente razonable si cree que se quedará en esta casa por mucho tiempo y que no querrá refinanciar antes de pagar el préstamo. Es un error muy costoso si cree que podría mudarse en los próximos años. Espero que quien te haya dado esta cita haya hablado contigo con algún detalle.
El saldo inicial del préstamo no es (eso) importante. Pagará mucho menos interés en el nuevo préstamo; combinado con los pagos mensuales más altos de un plazo más corto, pagará el nuevo préstamo mucho más rápido que su préstamo actual y, en algún momento en el futuro cercano, su saldo será menor de lo que hubiera sido si no lo hubiera hecho. refinanciado
@chepner Gracias por tu comentario. ¿Crees que el 2,85 % es una buena tasa o quieres que busque mejores tasas?
@JustinCave Planeo alquilar esta casa a mediados del próximo año. ¿Cree que es aconsejable refinanciar esta propiedad?
Si va a ser dueño de la propiedad hasta que la hipoteca esté pagada, no tiene intención de refinanciar la propiedad nuevamente (es decir, no querrá sacar dinero en efectivo en unos años para comprar su próxima propiedad), y no espera que las tarifas bajen, pagar puntos es probablemente una buena idea. De lo contrario, es mejor que no pague puntos y tome la tasa ligeramente más alta. Esa es una compensación que necesitarías averiguar si tiene sentido para ti.
@JustinCave Gracias por tu comentario. Planeo quedarme con la propiedad y no planeo venderla en el corto plazo. Voy a alquilar este, una vez que encontremos un hogar asequible.
Asegúrese de no tener que firmar otro acuerdo de intento de ocupación con el refinanciamiento o no podrá convertirlo legalmente en un alquiler hasta que ese acuerdo haya vencido.
@HartCO Gracias por su punto y es realmente útil.

Respuestas (1)

La cifra importante es cuánto interés está ahorrando cada mes al refinanciar, que es lo que compensa el costo inicial de la refinanciación con el tiempo . (Para simplificar, estoy ignorando el aumento en su pago mensual realizado al pasar de una hipoteca de 30 años a una de 15 años y asumiendo que está de acuerdo con la compensación para pagar el principal más rápido).

En su hipoteca inicial, comenzó a pagar ~$820/mes en intereses, y esa cantidad disminuye con el tiempo. Después de 2 años, estás pagando ~$793/mes.

En su nueva hipoteca, comenzará a pagar ~$560/mes. Eso significa que solo en el primer mes, ha ahorrado ~ $ 230. Incluso si la cantidad de interés que debe disminuye a la misma tasa en ambas hipotecas (spoiler: no lo hace; disminuye más rápidamente con la nueva), esperaría alcanzar el punto de equilibrio después de $8700/230 = 38 meses. (Porque si la tasa de amortización es más rápida, el punto de equilibrio en realidad será un poco menos de 38 meses). Pague la hipoteca antes y hubiera sido mejor no refinanciar; de lo contrario, saldrás ganando.

Gracias por tu comentario. ¿Puede explicarme un poco más sobre lo que quiere decir con "Pague la hipoteca antes y hubiera sido mejor no refinanciar; de lo contrario, saldrá ganando".
El cálculo del punto de equilibrio realmente debería incluir el tiempo para recuperar los costos de cierre y los puntos de descuento; tendría que pagarlos antes de que el refinanciamiento alcance el punto de equilibrio. Idealmente, una versión con y sin puntos de descuento sería útil para separar la decisión de refinanciar de la decisión sobre cuántos puntos pagar.
Tomemos un ejemplo extremo y digamos que pagaría la hipoteca completa después de un mes. Con su hipoteca original, eso significa que habría pagado $793 adicionales en intereses. Con su nueva hipoteca, eso significa que habría pagado $560 en intereses. Así que "ahorró" $233 en intereses, pero tuvo que pagar $8700 por adelantado para hacerlo. Eso significa que debe realizar pagos durante suficientes meses para que sus ahorros mensuales acumulados excedan lo que pagó para refinanciar.
@JustinCave De acuerdo. La pregunta original no indica cuál sería la tasa de interés sin los puntos de descuento, por lo que es difícil decir cuándo sería el punto de equilibrio. Los pagos de intereses serían más altos, pero los costos de cierre serían más bajos.
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