El cambio de términos de la hipoteca (tasa más baja) aumenta los montos de los pagos

Mi banco ahora ofrece tasas de interés más bajas que las que obtuve cuando comencé mi hipoteca. Llamé para ver cómo cambiar mis términos (tasa más baja, misma fecha de pago) y me dijeron que en realidad aumentaría mis pagos ligeramente. Los datos de mi hipoteca son los siguientes:

  • Principio (p): $175,000
  • Préstamo adquirido en: 2012
  • Plazo: 20 años, quincenal (26 pagos por año = <programa de pago de 20 años)
  • Fecha de pago: 2030 (quedan 14 años)
  • Tipo de interés actual (i): 3,4%
  • Nuevo tipo de interés (i'): 2,6%
  • El nuevo préstamo tendría exactamente la misma fecha de pago, el mismo principio y sin puntos. El único gasto adicional es una tarifa de $950 por adelantado para cambiar la tasa de interés.

No tenía clara su explicación de por qué mis pagos aumentarían, pero tenía algo que ver con reiniciar los pagos de intereses. Entiendo que cuando sacas un préstamo, pagas principalmente intereses y poco capital al principio y luego la mayor parte del capital al final debido al programa de amortización. Mi entendimiento, que supongo que es incorrecto, fue que el cronograma de amortización funciona al establecer su pago de tal manera que su primer pago sea solo un poco más alto que la cantidad de interés que acumuló en ese período, por ejemplo, un préstamo de $ 100 con una tasa mensual del 1%, tiene $1 en intereses después del primer mes, por lo que su primer pago podría ser de $1,20 con solo $0,20 destinados al capital. Su pago mensual de $1.20 será casi todo el capital cuando el préstamo baje a $5.

En mi situación, esto significaría que mi próximo pago quincenal será de unos $230 para intereses y el resto para el capital.

p * i / 26 bi-weekly payments per year= $228.85

Si mi tasa baja al 2,6%, pagaría $175 de interés y el resto del capital.

p * i' / 26 bi-weekly payments per year = $175.00$$

Mi nuevo pago mensual tendría que ser tal que la cantidad de capital que pago cada mes sea lo suficientemente pequeña como para tener la misma fecha de pago, por lo que espero que mis pagos disminuyan. Me debe faltar algo ya que el banco dijo que los pagos subirían un poco. ¿Tiene sentido lo que dijo el banco?

Actualizar Resulta que el banco cometió un error cuando me cotizaron los pagos la primera vez. Después de continuar con esto, como se sugirió, el banco revisó sus pagos para que fueran ~$30 menos de lo que pago ahora (p+i actual = $613,12, p+i nuevo = $585,98 a una tasa del 2,55%). Con 26 pagos por año, ahorro ~$700 por año y alrededor de $9,000 durante la vigencia del préstamo (después de una tarifa de reducción de tasa de $950).

¿Cuál es su pago quincenal actual (principal + interés) y cuál le dijeron que sería el nuevo pago?
¿Cuándo en 2012 comenzó el préstamo?
¿Cuántos puntos pagó en el préstamo original? ¿Cuánto pagaría en el refinanciamiento? ¿Qué costos de cierre habrá en el refinanciamiento? ¿Se agregan al principal? ¿Hay penalización por pago anticipado?
El plazo es más corto, por lo que el calendario de amortización es más corto. Es decir: distribuyes el préstamo en menos tiempo. Dicho esto, sin los números exactos es difícil verificar las matemáticas. Obviamente, si todas las demás condiciones son iguales, si la tasa fija baja, el monto del pago del plan de amortización también debería bajar.

Respuestas (2)

La parte de interés del pago no puede aumentar cuando la tasa de interés es más baja.

Dicho esto, su pago total podría aumentar, porque

  • el plazo se acortó, incluso un poco (terminas la hipoteca completa antes ), por lo que pagas más capital por pago
  • el monto refinanciado es más alto que el monto restante ("Cash-out"; a la mayoría de la gente le encanta ese concepto porque ahora obtienen 2, 3, 5 o incluso 10 k$ adicionales en efectivo que pueden usar para esa pantalla de 600 pulgadas -la televisión en color con la que sueñan y está incluida en la hipoteca); o costos de cierre significativos se incluyen en el total (y se olvidan de señalarle...)
  • hay Puntos involucrados, y no lo señalaron. Los puntos son ajustes menores a la tasa de interés que son prepagos/recibidos por adelantado, por ejemplo, en realidad están ofreciendo una hipoteca por el precio de mercado de 5.05 % APR, pero para que se vea mejor, lo anuncian como 4.99 % APR, y el resto se suma durante los n años completos en un total y usted paga eso por adelantado como 'puntos' (o lo transfiere al monto total de la hipoteca, por lo que se vuelve un poco más alto)

El concepto de puntos puede volverse muy confuso y, a veces, funciona al revés (obtiene una tasa de interés nominal ligeramente más alta y algo de efectivo disponible para compensar).

En general, la diferencia entre el 3,4 % y el 2,6 % es lo suficientemente grande como para considerarla seriamente, y le recomiendo que se esfuerce por comprender realmente lo que se ofrece y cómo se calcula. Puede ahorrar mucho dinero si es real (o desperdiciar algo si no es real).

Si el plazo del préstamo es el mismo y los pagos son más, aléjese. Pierde cualquier beneficio de la reducción de la tarifa con las tarifas más altas. Durante la vigencia del préstamo, ¿parece que la operación terminará pagando más?
Como dijo @Aganju, los pagos de intereses no pueden aumentar si se reduce la tasa, por lo que valió la pena buscar la respuesta.

Dos notas deben abordarse primero:

  • Una hipoteca a 20 años iniciada en 2012 se haría en 2032, no en el 2030 que se indica en la pregunta. Supongo que el período restante como se indica en la pregunta (14 años) es correcto.
  • El pago de cada mes es solo capital e intereses. No estás mirando impuestos y seguros. Si bien no deberían cambiar porque no está cambiando de banco, no puedo descartar el hecho de que el nuevo préstamo podría estar utilizando un valor de tasación más nuevo al determinar la cantidad correcta para el impuesto a la propiedad.

Usando los valores exactos proporcionados en su pregunta:

  • La vieja hipoteca quincenal con exactamente 14 años restantes tendría un P&I de $604.54 por pago.
  • La nueva hipoteca quincenal con exactamente 14 años restantes tendría un P&I de $573.50 por pago.

Lo que no está incluido son los costos de cierre. Aunque no son tanto como la transacción original porque no hay agentes inmobiliarios involucrados, esos costos existen. Uno que es fácil pasar por alto son los puntos que está acumulando en la hipoteca. Pero también hay montos recaudados por el gobierno estatal y local; la empresa de tasación, Title Insurance...

Para los números proporcionados en su pregunta, si los costos de cierre superan los $9375 y se incluyen en el préstamo, entonces el nuevo pago será más alto.

Creo que la razón por la que la hipoteca termina en 2030 en lugar de 2032 es que los pagos quincenales terminan cancelando el préstamo 2 años antes.
@BenMiller: si uno toma una hipoteca de 30 años, pero aumenta el pago quincenalmente, obtiene una nueva amortización. Digamos 24 años. ¿Sigues llamando a esto una hipoteca de 30 años? ¿O es una quincena de 24 años?
@JoeTaxpayer Creo que el OP todavía lo llamaría (lo hizo) una hipoteca de 20 años, porque si obtuvo una hipoteca de 20 años en 2012, pero organizó pagos quincenales, se haría en 2030 en lugar de 2032.
El cambio de términos de la hipoteca (tasa más baja) aumenta los montos de los pagos
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