¿Debo vender una segunda casa o alquilarla?

Estos son algunos de los riesgos de alquilar una propiedad:

• Los inquilinos dañan la casa o la dejan en mal estado
• No puede encontrar un buen inquilino y la casa no se alquila durante varios meses.
• El mercado de la vivienda vuelve a caer y usted está bajo el agua con su segunda hipoteca y no puede vender la casa.

Además del riesgo "normal" de perder su trabajo, salud, etc., pero esos van a ser malos ya sea que tenga el alquiler o no, por lo que realmente no son un factor.

¿Puedes superar la ganancia promedio del S&P 500 durante 10 años? Probablemente, pero existe un riesgo significativo de que suceda algo malo que pueda hacer que todo se derrumbe. ¿Cuántos meses puede pasar sin los ingresos del alquiler antes de que no pueda pagar las tres hipotecas? ¿Es ese un riesgo que está dispuesto a correr por $5,000 al año o menos?

Si la segunda casa se pagó en efectivo, Y puede pagar la primera hipoteca con sus ingresos, entonces estaría en una situación mucho mejor para tener una propiedad de alquiler. El hecho de que la propiedad esté significativamente apalancada significa que cualquier evento desafortunado podría ponerlo en un serio aprieto financiero, y me hace decir que debe vender el alquiler, pagar su primera hipoteca lo antes posible y comenzar a ahorrar dinero para comprar propiedad de alquiler si eso es en lo que quiere invertir.

Creo que podríamos pasar al menos 24 meses sin ingresos por alquiler

Bueno, eso significa que tiene alrededor de $ 36k en un fondo de emergencia, lo que me hace un poco más cómodo con un alquiler, pero todavía es MUCHA deuda repartida en dos casas.

Otra forma de verlo: si tuviera su casa principal con una hipoteca de $600k (y sin HELOC), ¿tomaría una HELOC de $76k y compraría la segunda casa con una hipoteca de $200k?

Si fuera yo, vendería la casa y usaría las ganancias para trabajar/pagar la segunda.

No hablas de tus ingresos, pero debe ser bastante saludable convencer a alguien de que te preste ~ $ 809K en dos casas. Dada esta situación, no estoy seguro de qué ingresos tendría que tener para sentirme cómodo. Estoy pensando que alrededor de 500K/año comenzaría a hacerme sentir bien, pero probablemente lo querría más que eso.

Creo que puedo alquilar la primera casa por $ 1500 y, después de los honorarios de administración de la propiedad, llevarme a casa alrededor de $ 435 por mes. Eso no incluye ningún impuesto adicional sobre esos ingresos, o deducciones basadas en trabajos de reparación, etc.

Así que esta es la razón. Dado que su ingreso es probablemente bastante alto, ¿algo de menos de $ 435 realmente movería su aguja de patrimonio neto? No. Vale la pena la reducción del riesgo para renunciar a esa cantidad de ingresos "pasivos". Mantener la casa lo expone a todo tipo de riesgos. Sus $ 435 por mes podrían evaporarse fácilmente en algo negativo debido a los impuestos, probablemente aumenten las tarifas de seguro y las reparaciones.

Tienes una gran pala para generar riqueza, no hay razón para asumir este tipo de exposición. Te harás rico si inviertes y trabajas para reducir tu deuda.

Odio apilarme con otra opinión, pero esto es demasiado largo para un comentario. Hice lo que estás pensando hacer, al menos intentaría alquilarlo por un par de años siempre que:

1. Puede cubrir todas las hipotecas cómodamente durante un período de tiempo si no se alquila o si no se paga el alquiler.
2. El mercado de alquiler es fuerte en su área.

Los principales riesgos de alquilar están relacionados principalmente con costos inesperados y malos inquilinos, tiene un ingreso muy saludable, por lo que mientras mantenga un buen fondo de emergencia, no parece que mantener esta propiedad en alquiler sea demasiado. riesgo. Si el mercado de alquiler es fuerte donde está su casa, entonces tiene más posibilidades de evitar malos inquilinos. Me gusta mantener mi alquiler un poco más bajo que el máximo que creo que podría alcanzar, para atraer más solicitudes y, con suerte, encontrar a alguien que sea un buen inquilino a largo plazo.

Ganancias libres de impuestos
Siempre que haya vivido en su casa 2 de los últimos 5 años, puede vender sin pagar el impuesto a las ganancias de capital sobre sus ganancias, por lo que podría intentar alquilarla durante 2 años y luego venderla. Esa fue una clave para mí cuando convertí mi primera casa en una de alquiler. Me gustó esa flexibilidad, todavía existen los típicos riesgos de alquiler asociados, pero no es un compromiso de por vida. Puede obtener 2 años de aumento de capital/apreciación libre de impuestos, o puede descubrir que lo disfruta y lo conserva a largo plazo.

Parece que planeas vender tarde o temprano. Si tu opinión es que todavía hay espacio para que crezca el mercado inmobiliario, haz tu apuesta y vende después. El mercado inmobiliario es mucho menos líquido que otros mercados en los que podría invertir, por lo que si termina teniendo problemas (otro colapso de la vivienda), es posible que se quede estancado con su inversión por más tiempo del que esperaba.

Veo más riesgo alquilando la casa, pero no veo una recompensa significativamente mayor. Si se siente cómodo con el riesgo, continúe con su plan de alquiler.

Mi opinión es contraria a la de muchos otros aquí que piensan que las inversiones inmobiliarias son más deseables porque los rendimientos son menos abstractos (puedes cobrar el alquiler directamente a tus inquilinos), pero todas las inversiones están cargadas de sus propios riesgos. Si le gusta sudar un poco (haciendo sus propias reparaciones cuando las cosas se rompen en su alquiler), alquilar puede ser una buena opción para usted. Prefiero las inversiones que no requieren tanta atención, y los fondos indexados ciertamente se ajustan a mis necesidades.

Un dato que no mencionó es cuánto pagó por la casa original. Si mantiene esa casa por mucho tiempo, tendrá que pagar ganancias de capital sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio original. Esto puede ser una TONELADA de dinero, miles de dólares fácilmente.

La regla es: si vivió en una casa durante 2 de los últimos 5 años, no tiene que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital. Entonces, si acaba de mudarse, tiene 3 años para vender. Tal vez, como compromiso, pueda intentar alquilarlo durante 3 años y luego venderlo unos meses antes de la fecha límite.

Opción A: vende la casa y luego usa el dinero para pagar una parte de su segunda hipoteca. El rendimiento de esa inversión es del 5,5% anual, o $1925 netos.

Opción B: lo alquila, lo que le reportará $5220 (435 x 12), más de 2,5 veces la opción A. Eso sin contar el dinero destinado al capital del préstamo. Dado que utilizará una empresa de administración de propiedades, puede estar bastante seguro de que no habrá gastos inesperados (la verificación de crédito, el depósito de seguridad deberían encargarse de eso)

Opción C: inviertes el dinero en otro lugar. Tendrás que obtener un 15% de retorno para vencer a la opción B. No creo que eso sea sostenible.

Debería hablar con un CPA sobre las implicaciones fiscales, pero estoy bastante seguro de que le irá mejor desde el punto de vista fiscal si lo alquila, ya que puede utilizar la depreciación para reducir su factura fiscal.

Finalmente, ¿dónde cree que estarán los precios inmobiliarios en 4 años? Si cree que aumentarán, esa es otra razón para quedarse con la propiedad y alquilarla.

Por último, si planea alquilarlo a largo plazo (más de 4 años), será una buena idea refinanciar y bloquear la tasa de interés actual.

Otro factor es, ¿a qué distancia está su posible propiedad de alquiler de donde vive? ¿Qué tan completo es su servicio de administración de propiedades? Si necesita visitar mucho o simplemente desea vigilarlo, un par de horas en automóvil podría ser un factor decisivo. Un pensamiento más; ¿Sería capaz de mejorar la propiedad con una ganancia cuando llegue el momento de vender? Si tiene un agente de bienes raíces en el que confía, él o ella debería poder decirle si, digamos, una renovación de cocina de $ 20k devolvería confiablemente más de $ 20k. Tiene mucho que ver con la posición del precio relativo de la propiedad en el vecindario. Una casa más barata tiene más espacio para "ventas adicionales".

Si puede generar un ROI más alto alquilando que cobrando e invirtiendo, entonces debería alquilarlo. Considere también su tolerancia al riesgo. Siempre es una decisión personal asumir un mayor riesgo para obtener una mayor rentabilidad.

No veo nada en este foro sobre el aspecto del apalancamiento, así que lo descartaré para su discusión. Usando números genéricos, supongamos que realiza un pago inicial de $ 10k en una casa de $ 100,000. La casa se revaloriza un 3% anual. El primer año, son $103,000. Segundo año, $106090, tercero es 109,272.70. (Suponiendo una apreciación lineal). Al final de los tres años, ha ganado $9.272,70 en su inversión inicial de $10.000, suponiendo que ha administrado la propiedad lo suficientemente bien como para tener un flujo de caja neutral o positivo. Puede reclamar la depreciación de la propiedad durante esos años de alquiler, lo que podría ayudar a su situación fiscal. Por supuesto, si vende, los costos de cierre serán un factor importante. Además... después de tres años, el temido impuesto a las ganancias de capital salta como se mencionó anteriormente, a menos que haga un intercambio 1031 para diferirlo.

Esto es lo que necesita saber:

• como han dicho otras personas, corre el riesgo de daños por parte de los inquilinos.

Esto se puede evitar con lo que nos hizo un inquilino anterior. Esta es una forma inteligente, un poco brusca de hacerlo, pero es MUY INTELIGENTE, siempre que su propiedad valga la pena, aumente el alquiler. Debes tener una casa muy bonita, limpia, que todo funcione. Debes estar dispuesto a arreglar cualquier cosa. todo esto es para compensar el alto alquiler. No desea que el alquiler sea desproporcionado, sino un poco más alto. Esto se debe a que, muy probablemente, las personas que van a pagar un alquiler más alto no suelen dejar un desorden (familias de clase alta frente a personas de clase baja que viven solas). Lo que también podría ayudar del riesgo de daño es crear una tarifa (también lo que hizo mi inquilino) de cualquier pintura necesaria como huellas dactilares en la pared, clavos en la pared, manchas en la alfombra, etc. cuando el inquilino esté listo para mudarse. Sugeriría una limpieza profesional de alfombras requerida también cuando finalice el contrato de arrendamiento. Mi inquilino era muy agradable, pero muy estricto e hizo todas estas cosas. Tiene algunas propiedades que son casas de clase media muy bonitas. Su casa parece que podría pasar fácilmente por este tipo de negocio dependiendo de dónde viva. Si el inquilino se va antes de que finalice su contrato de arrendamiento, podría cobrar 1-2 meses de alquiler para poder encontrar un nuevo inquilino. Sea proactivo en la búsqueda de un inquilino antes de que finalice el contrato de arrendamiento.

Sería un poco de trabajo configurarlo primero y, por lo general, mantenerlo, pero es bueno pensar en ello.