¿Comprar una casa, banco o alquilar con opción a compra?

Depende del trato: y no diste ningún detalle. Dicho esto, hay algunas cosas que se destacan a pesar de todo, y algunas respuestas más específicas a sus preguntas.

Primero, las tasas hipotecarias (en el banco) son absurdamente bajas en este momento. Como 4%-5%; menos del 4% por crédito excelente. Usted dice que su crédito está bien, por lo que, a menos que el propietario esté dispuesto a hacer un trato en el que no obtenga ningún beneficio (más allá del precio de la casa), el banco es el camino a seguir. Si no tiene mucho para el pago inicial, opte por un préstamo de la FHA, donde solo necesita un 3.5% de pago inicial.

En segundo lugar, existe otra opción entre la hipoteca bancaria y el alquiler con opción a compra. Y ahí es donde tu casero "lleva la nota". Básicamente, existe una hipoteca, y funciona como una hipoteca bancaria, pero en lugar de que el banco sea el propietario de la hipoteca, lo es el arrendador. Ahora, en términos de que lo cargan todo, esto no es realmente útil. ¿Quién quiere hacer 3-4% de interés?

Pero, hay una oportunidad interesante aquí. Con su buen crédito, probablemente pueda obtener un interés bastante cercano al 4 % en el banco SI el préstamo es por un 80 % de LTV (préstamo a valor; es decir, 20 % de capital). Al 80 % de LTV tampoco tendrá PMI, por lo que entre los dos ese préstamo será muy barato. Luego, su arrendador complaciente puede "llevar" el resto a, digamos, 6-7% de interés, menor a la hipoteca del banco (lo que significa que si usted no paga, el banco es el primero en pagar el valor de la casa).

Bajo ese escenario, su pago total de intereses es muy razonable y no tendría que poner ningún dinero.

Ahora para sus otras preguntas:

Si alquilamos para comprar, ¿estamos construyendo equidad?

No Usualmente. Como dijeron los otros carteles, alquilar con opción a compra es lo que ambas partes acuerden. Pero objetivamente, la mayoría de los acuerdos de alquiler con opción a compra, ya sea para un televisor o una casa, están diseñados para joder al comprador. Lamento ser franco, y no estoy diciendo que su arrendador haría eso, esto es generalmente lo que sucede con el alquiler con opción a compra. Usted no es dueño de la propiedad hasta que realiza el último pago, y si no realiza un pago, ellos reponen la propiedad. No hay recurso porque, oye, ¡era un contrato de alquiler! Por supuesto, los acuerdos varían, y las personas que ofrecen alquiler con opción a compra no son necesariamente malas personas, pero es como uno de esos lugares de préstamos de día de pago: brindan un servicio válido pero nadie con otras opciones los usa.

Si alquilamos para comprar, podemos escapar si tenemos que hacerlo (léase: ya no puedo pagar).

¡Por lo general, seguro! Piensa en lo que estás diciendo: "¿Aquí está la casa y todo ese dinero que te pagué? ¡Quédatelo!" Es una gran oferta si estás del lado de las ventas.

¿Cómo afecta (o no) el alquiler con opción a compra a nuestro crédito?

Todo depende de cómo esté estructurado. Pero en realidad, todo se reduce a si van a informar a las agencias de crédito. En un contrato de alquiler con opción a compra entre particulares, la respuesta es no. (las personas no pueden informar a una oficina de crédito. Es un gran problema estar configurado para poder hacer eso)

El 'alquiler con opción a compra' no es un acuerdo único y preciso. Puede ser lo que el vendedor y usted acuerden. Es un vendedor único que estaría de acuerdo con esto. Tenga en cuenta que la mayoría de los vendedores necesitan obtener su dinero en su totalidad para comprar su próxima casa. Es posible que encuentre un inversionista dispuesto a trabajar con usted, pero solo por un precio inflado, una tasa de interés o ambos. El vendedor ideal estaría bajo el agua (debiendo más que el valor de la casa) pero necesitando mudarse. En cuyo caso, esperan encontrar a alguien que les dé algo de tiempo para ubicarse en su nueva casa antes de seguir adelante con usted y el banco para concertar una venta.

En su forma más simple, puede pagar una prima sobre su alquiler para fijar el precio, lo que le da la opción de comprar durante un período particular a ese precio.

Puede ser una prima mucho más alta si está alquilando y pagando más hasta llegar al 20 %, momento en el que acepta financiar el saldo con un préstamo bancario o a través del vendedor.

Comprar una casa en la que vas a vivir es una decisión personal. Sin números ofrecidos, no es como si pudiéramos decirle si es una compra inteligente.

Sin números ofrecidos, no es como si pudiéramos decirle si es una compra inteligente.

-- Joe contribuyente

Sin embargo, podemos hablar de las compensaciones cualitativas de alquilar frente a poseer.

El principal inconveniente del que no escuchará lo suficiente es el riesgo . Estará poniendo una gran parte de su valor neto en lo que efectivamente es un solo activo. Esto es algo arriesgado. ¿Qué sucede si la economía regional recibe un golpe y te despiden? Lo más probable es que usted no sea el único, y el valor de su casa se verá afectado al mismo tiempo, un golpe doble. Si necesita vender y mudarse para trabajar en otra ciudad, recibirá un golpe financiero, es decir, si puede vender y aún cubrir su hipoteca. Definitivamente no podrá alejarse y encontrar un nuevo apartamento barato para escatimar en gastos por un tiempo. Comprar una casa es echar raíces.

Por otro lado, estarás libre del riesgo contrario: el aumento de las rentas. Una vez que haya comprado la casa, y mientras viva en ella, nunca tendrá que preocuparse por un auge económico local y un grupo de personas que se mudan a la ciudad y ganan más dinero que usted, lo que hace subir los alquileres. . (El Área de la Bahía de San Francisco es un ejemplo de dónde ha sucedido eso. La gentrificación tiene sus descontentos ).

La mayor parte del resto es un juego de números. No se deje engañar pensando que está "tirando" el dinero en el alquiler; si realmente lo desea, puede ahorrar dinero usted mismo e invertir una suma aproximadamente igual a su pago inicial en el mercado de valores, en alguna mutua diversificada. fondos, y obtendrá rendimientos a una tasa similar a la que obtendría al acumular capital en su casa. (No obtendrá rendimientos descomunales como los de la burbuja inmobiliaria de 2007, pero de todos modos no debe esperarlos en el mercado inmobiliario de hoy).

Además, si es dueño, tiene amplia discreción sobre lo que puede hacer con la propiedad. Pero también hay que cuidar el mantenimiento y esas cosas.

Por nuestra experiencia, nos hemos dado cuenta de que alquilar con opción a compra es una estafa. Quieren tu dinero de cualquier manera.

Estamos en la parte de la compra, y al tener dificultades para encontrar un prestamista que nos dé el dinero completo, el vendedor nos pide la casa. La casa que tenemos no vale lo mismo que hace dos años y ahora la vamos a perder porque no tenemos los otros $40 mil que mintieron a precio de compra. No volveremos a hacer esto, pero venir de quiebras en el pasado también es difícil.