Alquilar o comprar una casa

Cuando vende una casa, alrededor del 7-10% del precio de venta se destinará a varias tarifas. Principalmente a los agentes, pero también a las tarifas del condado, las tarifas de la ciudad, el impuesto sobre la escritura y posiblemente la cobertura de los costos de cierre para los compradores. Entonces, si vende una casa de $ 400k por el mismo precio que compró, solo en tarifas, pierde $ 40k.

Las hipotecas están estructuradas de modo que el frontend es muy alto en intereses, mientras que al final estás pagando principalmente hacia el principal. Por lo tanto, durante los primeros dos años pagará muy poco del principal. Calcule alrededor de $ 2500 para la hipoteca, y sin correr los números, apuesto a que pagaría un promedio durante los primeros dos años de alrededor de $ 1800 / mes en intereses. $43,200. Los intereses hipotecarios son deducibles de impuestos, por lo que recuperará parte de eso.

Eso también es $ 16,800 en capital que tendrá en la casa, por lo que recuperará eso cuando venda.

Números aproximados, sería que perdería alrededor de $ 50k comprando la casa y vendiéndola por el mismo precio dos años después. Eso no tiene en cuenta tener que hacer ningún mantenimiento. Y supone que puede vender rápidamente cuando lo desee.

Alquilar no es tirar el dinero. No pierdes dinero. Obtienes un lugar para vivir a cambio. No genera capital, claro, pero no necesita preocuparse por el mantenimiento y otros problemas relacionados. Cuando buscas estar en algún lugar, alquilar a corto plazo es generalmente la mejor idea.

Algunos pros y contras de alquilar vs comprar:

Algunas ventajas de comprar:

• Cuando alquilas, el dinero que pagas se ha ido. Cuando compra, suponiendo que no tiene el efectivo para comprar directamente pero obtiene una hipoteca, parte del pago se destina a intereses, pero está acumulando capital. En última instancia, paga la hipoteca y luego puede vivir sin pagar alquiler.

• Cuando compras, puedes modificar tu hogar a tu gusto. Puede pintar en los colores que desee, poner la alfombra o el piso que desee, diablos, derribar paredes y modificar el plano del piso (sujeto a los códigos de construcción y consideraciones de seguridad, por supuesto). Si alquila, generalmente está muy limitado en cuanto a las modificaciones que puede hacer.

• En los EE. UU., el interés de la hipoteca es deducible de impuestos. El alquiler no lo es. Los impuestos sobre la propiedad son deducibles de su impuesto federal sobre la renta. Entonces, si tiene, digamos, una hipoteca de $ 1000 frente a un alquiler de $ 1000, la hipoteca es en realidad más barata.

Ventajas de alquilar:

• Puedes mudarte a otro lugar cuando quieras o casi cuando quieras. Es posible que tenga alguna obligación en un contrato de arrendamiento, pero el peor de los casos suele ser que tiene que pagar el alquiler de un año. Cuando compras, si te mudas no puedes simplemente dejar de hacer los pagos de la hipoteca. Tienes que vender el lugar. A veces esto es fácil, pero a menudo puede llevar mucho tiempo encontrar un comprador y/o no puede vender la casa por lo que pagó por ella.
• Cuando alquilas, tu renta incluye el mantenimiento. Si la plomería tiene fugas o el horno falla, usted llama al arrendador y él tiene que arreglarlo. Cuando compras, es tu problema y tienes que arreglarlo o pagarle a alguien para que lo arregle. Muchos compradores primerizos no tienen en cuenta el costo de mantenimiento. Además, para un apartamento, el propietario generalmente se encarga de cortar el césped del préstamo, quitar la nieve del área de estacionamiento, etc. Cuando compra una casa, todo esto es su problema.

Hay muchos costos de transacción involucrados en la compra de una casa. Tiene que pagar la comisión de un agente inmobiliario, varios honorarios legales, por lo general "tarifas de originación del préstamo" al banco, etc. Además, por la forma en que se diseñan las hipotecas, su pago total es el mismo durante la vigencia del préstamo. Pero para el primer pago debe intereses sobre el saldo total del préstamo, mientras que el último pago solo debe intereses sobre una pequeña cantidad. Entonces, los pagos anticipados son en su mayoría intereses.

Esto lleva al consejo convencional de que no debe comprar a menos que planee vivir en la casa durante un período de tiempo razonablemente largo, la cantidad exacta varía según quién dé el consejo, pero creo que lo común es de 3 a 5 años.

Un factor atenuante: tenga en cuenta que si compra una casa y luego, después de 2 años, la vende y descubre que el precio de venta menos el precio de compra menos los costos de cierre terminan en un neto menos, digamos, $ 20,000, no es del todo justo para decir "¡Zounds! Perdí $20,000 al comprar". Si no hubieras comprado esta casa, presumiblemente la habrías estado alquilando. Entonces, la comparación justa es, los pagos de la hipoteca más las pérdidas en la reventa en comparación con los pagos de alquiler probables para el mismo período.

Es posible que se encuentre en una situación en la que se prefiera comprar, especialmente porque puede ingresar al mercado en una posición sólida, con un pago inicial del 20%. Si tiene la capacidad financiera para asumir el riesgo de ser propietario, es posible que esté mejor.

Yo consideraría dos cosas.

Alquilar es comprar un servicio . Usted está comprando la flexibilidad de mudarse con un mínimo de molestias y el arrendador asume el riesgo de ser dueño del activo (propiedad). Ganarán dinero con usted, como cualquier proveedor de servicios.

Comprar es comprar un activo . Está comprando el activo subyacente y asume todos los riesgos asociados con él. Esto es mantenimiento imprevisto, cargos, impuestos, depreciación, etc. Algunos de estos riesgos se le pasaron a usted como arrendatario, pero otros no.

Al igual que comprar $ 400k en acciones, si tiene que vender cuando el mercado está bajo, pierde mucho. Ganas si puedes aguantar.

A diferencia de las acciones, los bienes raíces consumirán su efectivo en impuestos y reparaciones a menos que se alquilen. Si está dispuesto a ser un arrendador de larga distancia, esto puede funcionar. Comprenda que las tarifas de administración de la propiedad consumirán sus ingresos de alquiler y que ser de larga distancia dará más posibilidades de que un mal inquilino arruine el valor de su propiedad. Estos y otros factores (por ejemplo, la tasa de vacantes) aumentarán su riesgo de pérdida y deben tenerse en cuenta.

Parte de esto será su preferencia, ya que pasará mucho más tiempo tratando con la compra/venta/administración de la propiedad en lugar de una situación de alquiler más limpia. ¿Vale la pena el ahorro por esta molestia? Para muchos, sí; otros, no.

Finalmente, espero que esta calculadora pueda ayudarlo a aclarar algunos de los aspectos financieros.

http://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html?_r=0

¡Buena suerte!

De hecho, no hice los cálculos con sus números, pero recuerdo que Sal de Khan Academy hizo un buen video sobre su pregunta, desafiando la noción de que siempre es mejor comprar.

https://www.youtube.com/watch?v=YL10H_EcB-E