¿Fue un buen negocio en una hipoteca?

Me acabo de graduar de la universidad el año pasado y estaba buscando comprar una casa. Claramente no podría comprarlo directamente, así que estaba pensando en obtener una hipoteca. Tengo un trabajo estable (~$55,000 anuales antes de impuestos) y un buen puntaje crediticio (~740). Este es el trato que me dio un asesor hipotecario:

$ 2,000 por mes durante 30 años en una casa de $ 300,000 (no mencionó ninguna otra tarifa)

Me parece terrible porque sale a un total de $720,000 durante ese período de 30 años. Soy completamente nuevo en el concepto, así que tal vez solo estoy siendo ingenuo.

¿El estafador le dijo la tarifa?
¿Eso por mes incluye impuestos a la propiedad o similar? O únicamente por el préstamo en sí. (La mayoría de las veces, en los EE. UU., paga un pago por mes que incluye la hipoteca en sí más los impuestos sobre la propiedad, el seguro del hogar y cualquier otro pago requerido, como el seguro hipotecario).
La verificación al contado de un solo banco en los EE. UU. cotiza una APR del 3,415% en un préstamo de tasa fija a 30 años, sin puntos ni otras complicaciones.
Si tuviéramos que incluir PMI, sin/poco dinero inicial, etc., podría acercarse a $ 2000 / mes después del depósito en garantía. También sé que algunos programas para "compradores de vivienda por primera vez" hacen que sea "más fácil" obtener el préstamo, pero también lo harán más costoso. Además, aparte, esto parece una compra GRANDE con un salario de este tamaño. Probablemente sea más del 50% del salario neto anual, lo que la mayoría de los "asesores de presupuesto" probablemente desaprobarían. No es imposible, simplemente deja menos margen de maniobra para ahorros, gastos inesperados, etc.
De acuerdo con lo anterior. En su proporción de deuda a ingresos solo en la casa, probablemente se lo considere un riesgo mayor (más aún si también está pagando deudas de préstamos estudiantiles, un automóvil, grandes saldos de crédito renovable) y no obtendrá las mejores tasas. ¿Qué estás poniendo? ¿Cuánta otra deuda está pagando ($/mes)? ¿$2000 incluye PMI, impuestos a la propiedad y seguro?
Evito a los corredores de hipotecas y uso los principales bancos. Los principales bancos son menos propensos a estafarlo. Además, los principales bancos son buenos administradores de préstamos, lo cual es más importante de lo que la mayoría de la gente piensa. Consulte con el banco donde tiene sus cuentas de cheques/ahorros; a menudo hay descansos para los clientes existentes. Además, prepárese: su agente de bienes raíces intentará recurrir a su corredor de hipotecas porque el agente de bienes raíces recibe un soborno, no se deje engañar por eso.
FWIW, esa cotización es más del doble de lo que pago en un préstamo a 15 años de aproximadamente la mitad de esa cantidad (contando todo, PITI). Solo desde ese punto de vista, suena como un muy mal negocio.
Aparte de que la hipoteca de $ 2,000 / mes suena como un trato terrible, creo que debería reevaluar sus necesidades de manera más modesta. No estoy seguro de dónde vive, pero en mi cuello de los bosques (Centro de Nueva York), una casa como esa costaría fácilmente entre $ 1,000 y $ 2,000 por mes en impuestos además de la hipoteca. Es mejor que obtenga muchos más detalles de su corredor o, de lo contrario, se enfrentará a una ejecución hipotecaria en los próximos 3 a 10 años.
También le insto a que no compre una casa tan pronto. Estoy en una posición muy similar y tenía una opinión similar hace aproximadamente un año. Teniendo en cuenta el compromiso de una hipoteca y suponiendo que todavía está pagando los préstamos estudiantiles, a corto plazo estará mejor si solo alquila. Hay inversiones mucho mejores que la propiedad por ahí.
Solo voy a señalar que un préstamo para una casa de $300k cuando gana solo $55k/año no es una buena idea. Después de los impuestos y el seguro (y un pago inicial del 20 %), su pago mensual debería ser un poco más de $2000/mes. Que es aproximadamente la mitad de lo que será su salario neto. Eso no deja mucho margen de maniobra para otras cosas como el teléfono, el seguro médico, Internet/cable, comer, etc. realmente pagar.
Dicho esto, todavía no creo que deba comprar una casa de $300k en $55k al año. Creo que una inversión mucho mejor sería un condominio/casa adosada de $130 - $150k. Tal como está, solo será más difícil ser propietario de una casa en los EE. UU. A medida que pase el tiempo, no será más fácil.
@ryan: mmm. Creo que en realidad calculé un 15% de pago inicial. Además, los impuestos y el seguro son bastante caros en mi área, alrededor de 10k/año por eso. Lo que probablemente explica la diferencia.
@NotMe, santa mierda, eso lo explicaría, los impuestos a la propiedad sobre la casa que estamos comprando son de solo $1800 y está en un lote de 0,25 acres.
¡Gracias a todos por los comentarios! No obtuve ningún otro detalle del consultor, así que no sé exactamente cómo se calculan los $2,000 (hablaré con él más tarde). Basado en lo que todos dicen, creo que me retractaré por ahora. Volveré a ello en el futuro cuando surja algo mejor. ¡Gracias de nuevo a todos!
En realidad, eso podría ser razonable si no puede realizar un pago inicial significativo y el préstamo incluye PMI e impuestos. Pero eso suponiendo que todo lo que no nos ha contado sea lo peor que podría ser.
¿No se consideraría 740 un puntaje de crédito casi excelente en lugar de simplemente aceptable?
PMI es el elefante en la habitación con hipotecas. Debe quedar claro qué parte es esa.

Respuestas (6)

Me parece una oferta muy mala, roza el fraude.

En la economía actual de EE. UU., debería poder obtener entre un 3 y un 4 % de APR (y ese número es lo que debe considerar). Eso significa que por $300,000 durante 30 años, pagaría de $1,265 a $1,432 por mes.

Si puede pagar más que esa tarifa mensual, debe optar por menos de 30 años (20, 15, 10, lo que pueda pagar), pero no se exceda.

Google 'calculadora de hipotecas' para hacer sus propios cálculos.

el fraude es demasiado...
@quid: Fraude puede ser un término demasiado fuerte, pero es una hipoteca que recuerda a los préstamos abusivos que prevalecían antes de 2008.
Tendría curiosidad si los 2k que mencionó el OP son solo el principio + interés. Cuando compramos nuestra casa en septiembre del año pasado, nos dijeron el pago mensual total, pero esto también incluía el impuesto a la propiedad, el seguro y los impuestos especiales a la propiedad. Con todo eso incluido, nuestro jonrón de $170 mil cuesta alrededor de $1250 al 4.1% de interés, así que no estoy seguro de cómo una casa de $300 mil podría funcionar de la misma manera.
Bueno, si te dicen los números por adelantado y no hay ningún intento de engañar, creo que por definición no es "fraude". Acabo de ver una noticia sobre alguien que compró una pintura abstracta que básicamente consistía en una franja azul y una franja amarilla por millones de dólares. Personalmente, pondría el valor de esa pintura en casi cero, pero si el comprador sabe exactamente lo que está recibiendo y acepta pagar ese precio, no es fraude. Es una locura.
Supongo que depende del país y las leyes. En Alemania, si vende algo por un valor significativamente superior al habitual, abusando del déficit de información o de la posición débil del comprador, se considera 'Wucher' (usura). Normalmente, 2,5 veces es la línea en la que los tribunales de justicia consideran que se ha alcanzado. Por supuesto, eso se aplica solo a bienes con un 'precio habitual', no a artículos únicos, como el art. En este ejemplo, ese umbral se alcanza para el límite inferior (al 3%), por lo que dije ' bordea '. Y sí, el Fraude no es Usura ; Estoy corregido.
@MonkeyZeus, dije 'en comparación con los valores habituales'. Para los préstamos de día de pago, estas tasas son (lamentablemente) habituales. Y no se puede comparar los préstamos personales con las hipotecas, eso es otra cosa. - ¿Está tratando de decir que el 7% es una oferta justa?
@MonkeyZeus Cada préstamo tiene costos administrativos: el costo para el banco de pagarle a alguien para que hable con el cliente, averigüe cuánto quiere pedir prestado, haga el papeleo e imprima el cheque. Para una hipoteca, este es un pequeño porcentaje del costo del préstamo y apenas vale la pena mencionarlo. Para un préstamo de día de pago, este costo es muy alto en comparación con la cantidad que se presta. Si un prestamista del día de pago tratara de cobrar un interés anual del 4% sobre un préstamo de $500 durante dos semanas, eso sería menos de $1. Eso no cubriría ni remotamente el costo de pagarle a alguien para que haga el papeleo, sin importar la hipoteca de...
... alquiler del edificio, factura de electricidad, etc. Eso ni siquiera cubriría el costo de hacer una verificación de crédito. Si le envían el cheque por correo, apenas cubriría el franqueo. Los préstamos de día de pago no cobran el 400% de interés. Tienen un cargo por servicio para hacer el papeleo y la verificación de crédito y todo de $ 20 o $ 30 más o menos, y luego un interés insignificante además de eso.
En los EE. UU., ¿no es ilegal ofrecer una hipoteca sin proporcionar un formulario de estimación de buena fe, que incluya la tasa de interés?
No estoy de acuerdo con la recomendación de ir por menos de 30 años si te lo puedes permitir. Pagas más intereses con el año 30, sí, pero puedes obtener rendimientos superiores a los intereses si inviertes la diferencia en la bolsa.

Estoy calculando eso a aproximadamente un 7% de abril, lo que, dadas las tasas de préstamo disponibles hoy, parece un poco alto.

No me dejaría atrapar demasiado por lo que equivale a lo largo de la vida del préstamo. Hay muchas fuerzas en juego durante un período de 30 años, a saber, el valor del dinero en el tiempo. Dentro de 30 años, un dólar será menos valioso en términos reales debido a las fuerzas de la inflación. Con una inflación del 2% anual, $1 de hoy valdrá alrededor de $0,55 dentro de 30 años.

La inflación y el valor del dinero en el tiempo son fuerzas separadas y ambas son un factor. La inflación es un factor, como usted dice, porque algunos de los pagos de la hipoteca serán en "dólares futuros" en lugar de "dólares de 2016", y los dólares futuros no podrán comprar tantas cosas. El valor del dinero en el tiempo es un factor separado basado en el principio de que el mercado generalmente está de acuerdo en que una promesa de "cosas hoy" vale más que "cosas dentro de 20 años". Eso es generalmente cierto incluso si se trata de la misma cantidad de cosas, por lo que la inflación no puede explicar esa diferencia.
Además, vale la pena tener en cuenta que la tendencia económica actual, debido al envejecimiento de la población en todo el mundo que alcanza la edad de jubilación en cantidades cada vez mayores, es fuertemente deflacionaria , y que los bancos centrales de todo el mundo han estado luchando desesperadamente (y en su mayoría sin éxito) para crear inflación artificialmente. desde 2008. Esto es algo que probablemente no desaparecerá hasta que los Baby Boomers comiencen a desaparecer.
"pagar 2x" en 30 años no está mal si se considera que los préstamos de consumo llegan en solo 3-5. +1 para no quedar atrapado en la suma durante la vigencia del préstamo. Reste los costos de alquilar una propiedad similar.
@MasonWheeler, Obtiene la casa y los servicios públicos de la casa hoy y puede pagar intereses con dinero futuro. "Hay muchas fuerzas en juego durante un período de 30 años", diablos, podría refinanciar en 10 y cambiar todo el juego, o tal vez su vecindario experimente un auge y él venda. Ponerse al día con el número total adeudado durante la vida de una hipoteca es una pérdida de energía, en mi opinión.
@quid Una vez más, "pagar intereses con dinero futuro" solo es un buen negocio si el dinero futuro se infla, lo que va en contra de la tendencia natural actual, una tendencia que actualmente se está fortaleciendo y es probable que persista durante gran parte del próximo 30 años.
@MasonWheeler El IPC actual muestra la inflación. Inferior a lo que a los bancos centrales les gustaría ver, pero aún inflación.
Claro, con tasas de interés en mínimos históricos y billones de dólares en estímulos lanzados a los mercados, con el objetivo explícito de combatir la deflación. (¡Esto no habría sido necesario si no hubiera una tendencia deflacionaria muy seria que necesitaba ser combatida!) Pero esa tendencia, la jubilación del grupo demográfico más grande del mundo y su subsiguiente reducción en la actividad económica, apenas está comenzando, y los bancos centrales ya han agotado la mayor parte de su capital político, con cada nuevo intento de crear inflación más impopular que el anterior...
Estoy de acuerdo en que todo se está fabricando y es posible que no persista durante los próximos 30 años. Pero, cualquier número de cosas puede cambiar en 30 años, resumiendo los pagos totales durante 30 años no es un número significativo.

Es probable que una parte del pago también se destine al fideicomiso de impuestos, pagos de seguros, probablemente PMI si no está poniendo al menos un 20% de pago inicial. Obtenga un desglose completo de los costos.

Recuerde presupuestar para el mantenimiento.

Y consulte la discusión anterior sobre por qué comprar una casa en este momento de su carrera/vida puede ser muy, muy prematuro.

También está el hecho de que a su edad sus ingresos podrían ser mucho mayores en un par de años. Compré mi casa a una edad temprana cuando ganaba 40k, y en unos pocos años ganaba el doble. Me alegré de haber obtenido la casa que probablemente inicialmente estaba por encima de mi presupuesto porque habría mejorado algo más pequeño, incurriendo en muchos gastos para vender y mudarme.
@blankip: cuando obtuve mi primer trabajo y gané un dinero decente, la empresa cerró en un año y dado que había perspectivas de trabajo limitadas allí para un tipo con menos de un año de experiencia en el mundo real (junto con una economía deprimida), entonces yo se mudó por todo el país para encontrar un nuevo trabajo. Eso hubiera sido mucho más difícil si tuviera una casa. A menos que esté limitado a un área debido a otros factores, comprar una casa reduce sus opciones si necesita cambiar de trabajo.

La pregunta clave es si este número incluye impuestos y seguros.

Cuando obtiene una hipoteca en los EE. UU., el banco quiere asegurarse de que está pagando sus impuestos sobre la propiedad y que tiene un seguro de propiedad. La hipoteca está garantizada por un gravamen sobre la casa -- si no paga, el banco puede quedarse con su casa -- y el banco no quiere saber que su casa se quemó y usted no se molestó en obtener seguro por lo que ahora no tienen nada. Entonces, para la mayoría de las hipotecas, el banco recauda dinero del prestatario para los impuestos y el seguro, y luego paga estas cosas. Esto también puede ser conveniente para el prestatario, ya que paga una cantidad fija todos los meses en lugar de pagar impuestos y facturas de seguros considerables dos o tres veces al año.

Así que para ejecutar los números:

Como otros señalan, las tasas hipotecarias en los EE. UU. hoy en día oscilan entre el 3% y el 4%. Acabo de encontrar algo que dice que la tasa promedio hoy es 3.6%. A esa tasa, el pago real de su hipoteca debería ser de aproximadamente $1,364. Di $1,400 ya que estamos tomando números aproximados.

Entonces, si los $ 2,000 por mes NO incluyen impuestos y seguro, es un mal negocio.

Si lo hace, entonces no es tan malo. No dices donde vives. Pero en mi ciudad natal, los impuestos sobre la propiedad de una casa de $300,000 serían de alrededor de $4,500 por año. El seguro es probablemente otros $ 1000 al año. Y si tiene que obtener PMI, agregue otro 1/2% a 3/4%, o $1500 a $2250 por año. Súmelos y divídalos por 12 y obtendrá alrededor de $600. Tenga en cuenta que mis números aquí son todos muy aproximados, variarán ampliamente dependiendo de dónde se encuentre la casa, por lo que esto es solo un estadio general. $1400 + $600 = $2000, justo lo que le cotizaron.

Entonces, si el número es PITI (principal, interés, impuestos y seguro), se trata de lo que esperaría.

Esta es la única respuesta que tiene sentido, en mi humilde opinión. Sin conocer PMI, HOA, impuestos a la propiedad y seguros, nadie lo sabe. Si el asesor hipotecario es una persona decente que trata de explicar las cosas de una manera fácil de entender, entonces 2k por mes por una casa de 300k que incluye esas cosas podría ser una gran oferta.

El precio del préstamo puede estar justificado si se le considera un solicitante de alto riesgo por alguna razón (por ejemplo, si está poniendo muy poco dinero en el pago inicial) y si incluye todos los gastos asociados.

Lo que es más relevante para su situación es que probablemente sea mejor que alquile . Piénselo: su casa de $ 300,000 requerirá algunas reparaciones en esos 30 años (calculémoslas en $ 100,000). Eso significa que en 30 años acumulará $200,000 de capital gastando $720,000 en ello. Por supuesto, esto supone que el valor de la casa se mantendrá constante. Efectivamente, estará desperdiciando $520,000, o más de $1,400 al mes. Si puede alquilar un lugar por $1,400 al mes o menos, obtendrá más capital alquilando ese lugar por 30 años y ahorrando el exceso de dinero en una cuenta bancaria.

Si considera el interés que le generará el dinero en su cuenta bancaria (por ejemplo, 3% anual), acumulará más de $ 200,000 de capital en 30 años, incluso si gasta hasta $ 1,650 en su alquiler y ahorra solo $350 al mes.

Después de haber vendido recientemente una casa en la que estuvimos durante casi 15 años, analizamos los números para reparaciones, hipotecas, etc. y puedo decir sin duda que era mucho más barato ser propietario que alquilar. Alquilar hubiera sido unas 4 veces más caro; y no tengo idea de qué banco está hablando, pero las tasas promedio para una cuenta de ahorros son menos del 1%
Poseer puede ser más barato que el ting, si estás allí durante mucho tiempo. Menos de 5 años, los costos irrecuperables son mucho mayores y, combinados con hacer que mudarse a otro lugar sea mucho más difícil, hace que la compra sea una decisión realmente cuestionable. Si cree que vale la pena hacerlo, asegúrese de haber calculado todos los números y de que puede permitirse incluso el peor de los casos. ¿Recuerda el colapso de las finanzas hipotecarias hace unos años? Asegúrate de que podrás superar algo así cuando vuelva a suceder.
@NotMe Apuesto a que tenía mejores términos en su hipoteca que el OP. No digo que alquilar siempre sea mejor, pero parece que podría ser el caso aquí, si el OP logra alquilar menos de $ 1400 más o menos. Ah, sí, y mi última cuenta de ahorros me ganaba un 2,5 % de interés (con un tope de 60 000 € más o menos, pero aún así).

Soy una persona visual , por lo que la idea de una hipoteca a 30 años no tenía mucho sentido para mí hasta que pude verla .

[Gráfico de interés hipotecario vs equidad

Esto no es exacto, pero está bastante cerca.

¡VERDE SIGNIFICA IDO!

Las líneas verdes Interest representan el dinero que le estás dando al banco como "gracias" por prestarte una gran cantidad de efectivo por adelantado. Como ya se habrá dado cuenta, ¡es al menos la misma cantidad que el precio de la casa!

CONSEJOS PARA SER INTELIGENTE

Tanto el pago inicial como sea razonable.

  • 10 % de pago inicial significa un 10 % adicional que se quita de los intereses, es decir, duplicar el dinero
  • Tenga cuidado de no poner CADA centavo, siempre deje espacio para rainy day fund(3 meses de pagos) en caso de un desastre o pérdida de trabajo, es lamentable pero sucede cuando menos se espera.

Mantenga un ojo en vencer el interés

  • Si es la primera vez que compra una casa, verifique si tiene un perc para comprar. ¡Cuando compré una casa me dieron un beneficio de $8k para mi área!
  • Si puede, especifique $100 adicionales de su pago para que se apliquen directamente a principal. ¡Esto podría consumir hasta 5 años de su préstamo de 30 años!
  • Avanzado: Obtenga una Adjustable Rate Mortgageque comienza baja (~50%) y finalmente blooms(~150%) después de unos pocos años. Pague la bloomcantidad desde el principio pero ponga todo el dinero más allá del pago mínimo DIRECTAMENTE hacia principal. Este es un movimiento simple para eliminar el interest.

¡La mejor de las suertes!

Parece que no has respondido a la pregunta.
Muchas veces, la respuesta más conmovedora es la que deja al OP con más conocimiento sobre su situación que antes. Prefiero esto a las respuestas de "sí" "no".
¿Fue un buen negocio en una hipoteca?
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