Debido a mis bajos ahorros, pero mi escenario de altos ingresos/puntaje de crédito alto, solo puedo obtener mi primera casa usando un préstamo de la FHA (por lo que sé). Quiero hacer un pago inicial del 3.5 % , Préstamo a 30 años para una casa en el rango de $500-600k. Entiendo que el principal inconveniente de la FHA son los seguros requeridos.
Según el sitio web de HUD , el seguro hipotecario de la FHA existe porque:
Todos los Plazos de Préstamo (Mayor a 15 años y menor o igual a 15 años):
Se cobrará un LTV superior al 90 % de la MIP anual hasta el final del plazo del préstamo o 30 años, lo que ocurra primero.
Se cobrará un LTV inferior o igual al 90 % de la MIP anual hasta el final del plazo del préstamo u 11 años, lo que ocurra primero.
También tiene que pagar el 1,75% por cualquier cantidad de préstamo en todos los LTV.
No entiendo a qué escala se aplican estos porcentajes (¿anual, mensual, préstamo completo?). Puedo calcular el pago de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propietarios de viviendas, pero necesito ayuda para comprender cuánto costaría el monto mensual del seguro y cómo terminar con la necesidad del seguro, ya sea a través de la refinanciación, alcanzando estos puntos de referencia de LTV, etc. .
Pagará una prima inicial del 1,75 % (del valor del préstamo) cuando obtenga la hipoteca (añadida al monto de su préstamo). A partir de ahí, la prima anual del seguro hipotecario es variable, actualmente del 0,8 % al 1,05 % según el sitio web de la FHA :
Base Loan Amount LTV Annual MIP
≤ $625,500 ≤ 95% 80 bps (0.80%)
≤ $625,500 > 95% 85 bps (0.85%)
>$625,500 ≤ 95% 100 bps (1.00%)
> $625,500 > 95% 105 bps (1.05%)
Por lo tanto, actualmente para un préstamo de 500-600k con un pago inicial del 3,5 %, pagaría el 0,85 % (anualmente, el 0,85 %, pero dividido equitativamente en sus pagos mensuales). Multiplique esta tasa por el saldo principal promedio durante los próximos 12 meses.
Para un nuevo préstamo de la FHA con menos del 10% de pago inicial, no califica para la cancelación de MIP, tendría que refinanciar a un préstamo convencional para salir de él. Los costos de cierre de un refinanciamiento pueden ser sustanciales y las tasas de interés podrían subir de vez en cuando.
Hay préstamos convencionales que requieren un 5 % de pago inicial y que de manera similar lo cargarán con un seguro hipotecario (PMI, por sus siglas en inglés), pero algunos prestamistas lo eliminarán con una tasación que muestre un 20 % de capital, sin necesidad de refinanciamiento. Hice esto en mi primera casa, tuve que pagar unos cientos por una tasación, así que esperé hasta que estuve muy seguro del valor, pero debido al aumento descontrolado de los precios en mi área, tenía un 20% de capital en unos 14-16 meses. con un pago inicial del 5%.
Esperar y ahorrar un pago inicial más grande y/o concentrarse en una casa menos costosa es normalmente lo que recomendaría, pero para algunas personas en áreas de alto crecimiento, los precios están aumentando más rápido de lo que pueden ahorrar, por lo que esperar no ayuda.
JacobIRR