Refinanciación inmediatamente después del cierre de la compra de una casa

Recientemente compré una casa nueva como residencia principal con una hipoteca fija a 30 años del 4.375 %. Descubrí, un poco tarde en el proceso, que podía encontrar tasas significativamente más bajas en otros lugares, aproximadamente 3.875%.

Si refinancio del 4,375 % al 3,875 %, reduciría mi pago mensual en alrededor de $153, lo que representa un total de $55 000 en ahorros durante la vigencia del préstamo. Mi préstamo no tiene penalización por pago anticipado.

Sin embargo, me pregunto si arruinaría a mi oficial de préstamos si tuviera que refinanciar inmediatamente después de la fecha de cierre. ¿Es típico que un oficial de crédito vea reducida su comisión si el prestatario refinancia de inmediato? He trabajado con esta oficial de préstamos durante varios años: es extremadamente minuciosa, conocedora y experta en complicados procedimientos de préstamos para renovaciones. En el pasado, hice un par de compras/renovaciones de casas usando su experiencia en financiamiento. No quiero quemar ningún puente.

¿Por qué le preocupan los sentimientos y/o la comisión de la oficial de préstamos, cuando ella le costó $55,000 en intereses excesivos?
¿Puede obtener la mejor tarifa a través de ella? Entonces, incluso si pierde la primera comisión, ¿todavía recibe la segunda? Segunda idea: ¿considerarías compensarla tú mismo? (Efectivamente, aumentar un poco sus costos de cierre para el nuevo préstamo; parece que todavía estaría adelante).
@prl Mi oficial de préstamos trabaja directamente para un banco, por lo que no puede comparar diferentes suscriptores para encontrar la mejor tasa. 4.375% era lo mejor que podían ofrecer a menos que quisiera gastar ~ $ 6000 para reducir la tasa a ~ 4.1% (cifras aproximadas, olvidándome).
¿Existe una penalización por salirse de su primera hipoteca? Al principio así, podría ser bastante empinado (estoy en Canadá, no sé si es así en todas partes).
¿Está seguro de que el préstamo se fijará en 3,875 % durante los 30 años completos? Muchas veces es realmente un préstamo de 5 años y tienes que refinanciar al final de 5 años...
@MetalMikester En mi caso, no hay penalización por pago anticipado.
@corsiKa Sí, definitivamente es un arreglo de 30 años, así como la reparación.

Respuestas (4)

Le pediría que estuviera segura, pero no debería perjudicar a su oficial de préstamos. El oficial de préstamo es recompensado por originar el préstamo. No hay penalización para ellos si un préstamo es prepago del que he oído hablar.

Sin embargo, debe ver cuáles son los costos de cierre del nuevo préstamo para saber si es una buena idea. Considere cuánto desembolso tendrá que aportar ahora (o incorporar el nuevo préstamo) y cuánto tiempo le llevará alcanzar el punto de equilibrio pagando un pago mensual más pequeño.

Además, tenga en cuenta que muy rara vez obtendrá la tarifa real que se anuncia. Recientemente también refinancié, y la tasa que terminé cotizando (con un crédito excelente) fue generalmente de un cuarto a medio punto más alta que sus promociones. Recibí varias razones diferentes por las cuales, principalmente en relación con los cambios en el mercado (aunque el mercado de bonos en realidad no había cambiado tanto), pero a veces esas tasas incluían puntos que estaban ingeniosamente escondidos en el material promocional.

Si tiene los fondos para refinanciar ahora y le ahorra significativamente, entonces está bien hacerlo. Es una pena que no le ofrecieran un mejor préstamo por adelantado, ya que es posible que tenga que pagar los costos de cierre nuevamente.

Voté a favor: confirmé la tasa de 3.875%, pero también me enteré de que incluiría una tarifa de compra inicial de $ 1100. Confirmé que, en el peor de los casos, estaría buscando alrededor de $ 3161 en costos de cierre totales para el refinanciamiento (incluida la compra de $ 1100), lo que alcanzaría el punto de equilibrio después de 20 meses. Me parece que vale la pena, pero si pudiera estar pasando por alto algo, ¡házmelo saber!
Puede consultar con su oficial de préstamos actual y ver si puede reducir su tasa actual. Podrían hacerlo sin costos de cierre adicionales (ya que acaban de cerrar el préstamo) . Es poco probable en mi experiencia, pero vale la pena preguntar. Si tiene que comprar para obtener una nueva tasa, probablemente no valga la pena (los puntos generalmente son aproximadamente el punto de equilibrio desde el punto de vista del valor del dinero en el tiempo). Es mejor que prepague su préstamo existente en $ 3k.
No había pensado en lo último que mencionaste allí: pagar por adelantado mi préstamo existente por $ 3,000. Muy buena idea, así que decidí hacer los números. Descubrí que si hacía un pago adicional único de $3200, me ahorraría $8500 en intereses durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, si refinancié hasta el 3,875 %, me ahorraría $55 000 en intereses durante la vigencia del préstamo. Para ahorrar $55,000 en intereses mediante el uso de un pago adicional único, ese pago debería ser de ~$22,000. Así que supongo que el beneficio neto de usar $3,200 para refinanciar en lugar de pagar por adelantado sería de ~$19,000.
Sí, esa es una gran diferencia. El interés total pagado no siempre es el mejor indicador (ya que el dinero ahorrado hoy vale más que el dinero ahorrado en 30 años), pero si puede permitirse refinanciar ahora, entonces financieramente parece una buena decisión.
Un problema con la refinanciación es que ya no puede deducir ningún punto en los impuestos del año, sino que debe repartirlos a lo largo de la vigencia del préstamo.
@mkennedy cualquier punto en el nuevo préstamo tendría que distribuirse a lo largo de la vida del préstamo. Todos los puntos que pagó en el préstamo inicial seguirán siendo deducibles en el primer año. De hecho, si estaba distribuyendo los puntos del préstamo anterior a lo largo de la vida y lo refinanció, puede deducir todos los puntos restantes (aún no deducidos) en el año en que lo pagó.
@stannius sí, ¡mucho mejor dicho que mi comentario!
¿Qué tan seguro está de que vivirá allí durante 30 años? Podría valer la pena ejecutar los números para 5/10/20 años si no está seguro.
Supongo, no asumo, que el OP y todos los que respondieron y comentaron están en los EE. UU. Esto puede ser importante, especialmente cuando se mencionan impuestos y comisiones, por lo que sería útil identificar la ubicación en alguna parte.
@RobP. Buen punto: probablemente no viviré allí durante los 30 años completos, pero definitivamente me quedaré con la casa (y la hipoteca que la acompaña) durante los próximos 30.
Si pones esos $3161 en un fondo que devenga un interés del 7%, tendrías 24k al final de los 30 años. No sé si eso está en tus cálculos.
Espera, no importa: si tomaste ese 1836 (153 al mes por 12 meses al año) que ahorras de la hipoteca en ese mismo fondo del 7%, tendrías 187k al final de los 30 años (¡132k de los cuales son rendimiento de intereses!) - ¡parece que el refi es definitivamente el camino a seguir!
@ElliotB. lo que describe corsiKa se llama costo de oportunidad. Ese rendimiento de interés de 132k es el costo de oportunidad de inmovilizar los 55k en flujo de caja. (Sin embargo, debe dedicar ese flujo de efectivo a algún tipo de ahorro para obtener el rendimiento de los intereses).

Esto contradice la otra respuesta, así que creo que vale la pena mencionarlo: creo que las diferentes empresas tienen diferentes estructuras salariales y la única forma de saberlo con certeza es preguntándole a su oficial de préstamos.

Un amigo mío compró una casa a principios de este año y la semana pasada me dijo que quiere refinanciar pero que actualmente está esperando porque él tampoco quiere quemar a su oficial de préstamos (que es amigo suyo). Preguntó y le dijeron la fecha exacta en que podía cerrar sin afectar su comisión. Creo que compró en mayo, lo que pondría la espera en 6 meses, pero lo confirmaré.

Suponiendo que la otra respuesta sea correcta en algunos casos, sospecho que la disparidad podría deberse a que la estructura de comisiones de los corredores hipotecarios es diferente a la de los bancos.

Actualización: el oficial de préstamos de mi amigo trabaja para un corredor de hipotecas y, en su caso, la comisión se paga 6 meses después de que el préstamo se vende al banco, que fue aproximadamente 20 días después de la fecha de cierre de la hipoteca. Entonces, en su caso, esperó 10 días antes de los 7 meses, lo que resulta apropiado para el día de Acción de Gracias, ya que estoy seguro de que su amigo oficial de préstamos está muy agradecido por ello.

Votado a favor: este es un buen consejo. Parece que la estructura de compensación definitivamente varía de una organización a otra. En el caso de mi oficial de crédito, verificó que su comisión no se vería afectada. Ella trabaja para un banco.
@ElliotB. - Sí, acabo de confirmar que el LO de mi amigo trabaja para un corredor.
@Xalorous Ya acepté una respuesta en 2017.

En la mayoría de los casos, al trabajar para un prestamista en lugar de un banco, el LO paga una multa si el prestatario refinancia en menos de 6 meses después de la compra financiada. El prestamista y el inversionista/administrador tienen un acuerdo de que el prestamista garantiza el préstamo hasta una cierta cantidad de tiempo (es decir, 6 meses). Esto es para cubrir el riesgo que asume un inversor, ya que un refinanciamiento rápido después de una compra haría que compraran el préstamo sin ganancia monetaria.

Algunos prestamistas absorberán esta sanción, ya que el LO a menudo no tiene control sobre si un prestatario refinancia o incluso vende después de una compra, pero muchas empresas pasan la sanción. He visto que la multa oscila entre el 1 y el 3% del monto del préstamo.

Esta es una publicación anterior, pero quería proporcionar una respuesta concisa. Si su oficial de préstamos se ocupa principalmente de préstamos para renovación, probablemente tenga una estructura de comisiones más alta que la de una oficina de préstamos que solo hace refinanciamientos convencionales todo el día, como debería, los préstamos para renovación, como usted dijo, son notoriamente difíciles, y si es un profesional , ella debe ser compensada adecuadamente. Dicho esto, cuando un oficial de crédito tiene un plan de comisión más alto que otro, eso eleva la tasa. Si este préstamo en particular no era un préstamo de renovación, entonces sí pagó un poco de prima para obtenerlo, cerrando a un 4.375%. Los oficiales de crédito pueden y pagan una multa si un préstamo se refinancia dentro de los 6 meses posteriores al cierre, se denomina multa EPO ("pago anticipado") y todas las instituciones crediticias se ven afectadas por esta multa.

Espero que eso responda a sus preguntas.

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