¿Cómo calcular la tasa de interés incremental para el refinanciamiento de vivienda?

Resumen: cuando refinancia su casa y pide prestado más dinero, ¿cómo calcular la tasa de interés incremental que paga?

Actualmente debo $ 95K en mi casa, tasa de interés de 4.75%, pago mensual de $ 510 (principal e intereses, excluye depósito en garantía), 28.75 años restantes en una hipoteca de tasa fija de 30 años.

Estoy buscando refinanciar por $128K, tasa de interés de 5.625%, pago mensual de $737, hipoteca fija a 30 años.

Creo que el 5,625 % es una buena tasa para pedir dinero prestado, pero eso no es exactamente lo que está pasando aquí.

En su lugar, obtengo $33K adicionales, pero pago una tasa de interés más alta sobre los $128K completos.

¿Qué tasa de interés estoy pagando efectivamente por los $33K extra que estoy pidiendo prestado?

Por ejemplo, estoy pagando efectivamente $227 por mes para pedir un préstamo de $33K. ¿A qué tasa funciona eso?

Respuestas (2)

Un pago de $224 al 7,2% de interés pagará una hipoteca de $33000 en 30 años .

Desafortunadamente, estoy tomando medicamentos para el resfriado, así que adivinar fue la única forma en que llegué a la respuesta, pero acerté en el primer intento :).

Sin embargo, si te gusta el álgebra :

La siguiente fórmula se utiliza para calcular el pago mensual fijo (P) requerido para amortizar completamente un préstamo de L dólares en un plazo de n meses a una tasa de interés mensual de c. [Si la tasa cotizada es 6%, por ejemplo, c es .06/12 o .005].

PAG = L[c(1 + c) norte ]/[(1 + c) norte - 1]

¡Gracias! Terminé haciendo algo como esto en wolframalpha.com/input/?i=mortgage+%2434K+30+years+7.05%25 . Por supuesto, me di cuenta más tarde que tengo que hacer esto después de restar los costos de cierre...

$33K, el pago de $227 es 7.33%. ¿Pero es eso correcto? También está extendiendo el préstamo restante a 30 años. Ahora, si el banco te dejara hacer el tramo, deberías

$95K / 4.75% / 360 meses / PMT = $495.56 - este sería un movimiento neutral, misma tasa.

Ahora tiene: $ 128K / 5.625% / 360 / PMT = $ 737, por lo que, en mi opinión, el delta es:

$33K/tasa X/360/PMT = $241.44 y la tasa es 7.97%

Si tiene suficiente capital para refinanciar, tiene suficiente para tomar eso en un HELOC y pagarlo agresivamente, ¿por qué renunciar a la gran tasa? Los $ 227 / mes que pagará el HELOC en 22 años, incluso al 6%. Mi HELOC es 2.5%. Usaría cualquier aumento o bonificación para eliminarlo.

Traté de explicar mi proceso de pensamiento en las matemáticas. Si algún lector inteligente (todos ustedes lo son, lo sé) quiere ver esto y ofrecer un método mejor, tengo la mente abierta. Hay una falacia que viene con el refinanciamiento, ciertamente aparece dinero en el flujo de pago como resultado de extender el plazo. En algún lugar que debe tenerse en cuenta, de lo contrario, una tasa más alta a un plazo más largo parece favorable, por lo que mi enfoque es normalizar los números de una forma u otra. Aquí, produciendo ese primer paso de calcular el pago en el plazo extendido (un paso intermedio que es un proceso mental solamente, ese préstamo es hipotético). Comentarios bienvenidos.

No me di cuenta de que estirar el préstamo de 28,75 años a 30 años reduciría tanto la hipoteca (me doy cuenta de que $ 14 / mes no es un "mucho", pero, como notó, no se puede ignorar). Entre eso y los costos de cierre, empiezo a dudar. ¿Hay HELOC con una tasa de interés fija o aumentos de tasa tope? Todos los que he visto son tipos de cambio de tasa variable en cualquier momento por cualquier cantidad. Sospecho que las tasas de interés serán mucho más altas en los próximos años, así que trato de evitar los préstamos de tasa variable (aunque la tasa variable + límite podría estar bien).
Hay muchas ofertas por ahí, puede encontrar un préstamo de capital fijo de 20 años a una tasa decente. Le sugiero que compare precios. En mis matemáticas, ni siquiera tomamos en cuenta el cierre. Entonces, en lugar de que $241 sea el pago de $33,000, tal vez sea solo $30,000, lo que hace que la tasa sea más alta. Sigo buscando amigo, odio verte renunciar a ese 4.75%.
¿Obtener una segunda hipoteca es una opción? Si entiendo correctamente, ¿eso significa mantener mi préstamo existente y obtener un nuevo préstamo sobre el capital adicional? ¿Supongo que las tasas no son muy buenas porque nadie quiere ser el segundo acreedor predeterminado de una casa?
Sí, es una opción, al igual que un HELOC es una opción. Debería buscar en el periódico local y ver qué ofrecen los bancos. En el peor de los casos, no puede hacerlo e ir al plan A. Lo mejor es que encuentre una tasa de interés decente y conserve su primera hipoteca. Por el dinero involucrado, vale la pena investigar un poco.
¿Cómo calcular la tasa de interés incremental para el refinanciamiento de vivienda?
RespuestasAquíPolítica de privacidad1y, 0v