¿Hasta qué punto debe creer en los listados de bienes raíces multifamiliares?

Veo este tipo de listado con demasiada frecuencia para complejos de apartamentos multifamiliares:

  • Excelente Oportunidad de Inversión! Edificio Residencial de 12 Unidades.
  • $2,100,000 precio de lista
  • $ 284,000 de ingresos anuales por alquiler
  • $79,000 gastos anuales
  • 205.000 dólares de ingresos netos
  • $ 190,000 de ingresos después de la deuda

Me parece muy especulativo de estas afirmaciones. ¿Por qué diablos alguien vendería algo que les hace $ 100k + cada año? ¿Por qué están tratando de deshacerse de él?

Todos los listados provienen de sitios legítimos de bienes raíces canadienses como CIR, REMAX, etc.

¿Están realmente ganando 190k en efectivo después de todas las deducciones?

$284,000/12 meses = $23,667/mes / 12 unidades = 1972.22/$ mes. alquiler/unidad. Los alquileres deben ser altos en esta área :)
Considere: incluso si están diciendo la verdad, ¿qué "verdad" están diciendo? "79k en gastos anuales" ¿Basado en el año pasado, un promedio o proyecciones? ¿Incluye todas las salidas de efectivo o solo las que están considerando como "gastos"? [tal vez para estos fines, tal vez para una declaración de impuestos, tal vez para algunos estados financieros] es decir: ¿Anticipan poner $ 200k en la propiedad el próximo año para reemplazos importantes que considerarían "capital", como techos, etc.? ¿Le dejarían ver sus declaraciones de impuestos para probar estos montos o estados financieros auditados? ¿Cuál es su % de ocupación? etc.

Respuestas (1)

El resultado final es un anuncio. Algunas cosas serán verdaderas [Éx. Apartamento de 12 unidades, precio de lista]. Algunos serán de opinión: [Ex. Excelente oportunidad de inversión]. Algunos estarán distorsionando la verdad: [Ex. 190K después de deuda, gastos].

Una buena regla general, en bienes raíces de alquiler, es contar con la mitad de los ingresos potenciales de alquiler. Esto cubrirá incógnitas como vacantes y reparaciones; y, conocidos como impuestos y limpieza de áreas comunes. Como tal, tiene un rendimiento de alrededor del 6% si pudiera pagar en efectivo (142K/2100K). Eso es bueno, pero no genial. Su ROI sería mucho menor si tuviera un préstamo.

Es probable que la limpieza de 190K/año solo sea posible si administra la propiedad usted mismo y no tiene vacantes ni reparaciones. Esto incluiría la limpieza de las áreas comunes. Eso es mucho trabajo y hay que tener suerte. No importa el hecho de que tienes que calificar para pedir prestado 2,1 millones. Esto probablemente se sumará a un préstamo para la casa de su familia.

Entonces, si tuviera 2,1 millones, podría vivir cómodamente con los ingresos de esta inversión. Si no tuviera otras inversiones significativas, no estaría diversificado.

Si pudiera pedir prestados 2,1 millones, probablemente alcanzaría el punto de equilibrio o mejor y en 20 o 30 años tendría una inversión que le permitiría vivir bien. Podría acelerar el marco de tiempo haciendo gran parte del trabajo usted mismo o incluso viviendo en la propiedad.

"Tienes que calificar para pedir prestados los 2,1 millones" No solo eso, sino ¿a qué tasa vas a obtener 2,1 millones? Si el vendedor tiene una mejor posición financiera que usted, es posible que los bancos le hayan ofrecido una tasa de interés más baja debido a la reducción del riesgo, en comparación con lo que obtendrá.
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