¿Debo comprar mi casa al contado, o con una hipoteca e invertir el resto de mi dinero?

Puedo permitirme comprar una casa (para vivir en ella) en efectivo. La mayoría de mis amigos inversionistas me dicen que sería una idea tonta, porque podría ganar más en intereses comprando la casa con una hipoteca e invirtiendo el resto de mi dinero.

Entiendo sus argumentos, pero aparecen basados ​​en suposiciones menos que seguras:

  1. Podría obtener un rendimiento confiable de mi inversión superior a lo que pago en intereses por la hipoteca.

  2. Mantendría la hipoteca el tiempo suficiente para que los rendimientos de mi inversión excedieran el costo de los intereses.

1 es probablemente una suposición segura, aunque de ninguna manera un hecho. Actualmente, ningún instrumento de inversión con rendimiento garantizado (por ejemplo, CD) se acercaría a pagar una tasa de interés que iguale o supere el ~3,5 % de interés que pagaría por una hipoteca. El mercado de valores supera eso, por supuesto, pero podría hundirse.

2 es donde creo que mucha gente no entiende los beneficios financieros de comprar una casa en efectivo. Debido a la amortización, la cantidad que pagaría en intereses cada año por mi hipoteca sería muy alta al comienzo de la hipoteca y disminuiría gradualmente. Efectivamente, el costo de la hipoteca en el primer año sería mucho más alto que la tasa de interés nominal de ~3.5 por ciento del préstamo.

Como resultado, tendría que mantener la hipoteca durante más de una década antes de que los rendimientos anuales de mi inversión comenzaran a exceder lo que pago en intereses cada año en la hipoteca. Dado que la mayoría de las hipotecas duran solo de 5 a 7 años antes de que las personas las refinancien o se muden, parece incierto que a la larga termine con más dinero si obtengo una hipoteca.

Al final del día, comprar la casa en efectivo me parece más inteligente, lo que en realidad es lo mismo que obtener un rendimiento garantizado igual a lo que de otro modo pagaría en intereses por la hipoteca, que, de nuevo, serían muchos miles. de dólares en el primer año que soy dueño de la casa.

(Además, otra razón para no obtener una hipoteca es la implicación de la nueva ley fiscal de EE. UU. de que yo, junto con el 94 % del resto del país, no detallaré mis deducciones porque no alcanzaré la deducción estándar. Hay, efectivamente, , ya no hay ventajas fiscales para las hipotecas para la mayoría de las personas).

Para que conste, mi razón principal para comprar la casa en efectivo es emocional, no financiera. Dormiré mejor sabiendo que si pierdo mi trabajo, no tendré que preocuparme mucho por salir de casa, porque mis únicos gastos mensuales importantes son los impuestos a la propiedad (que son bastante altos aquí en Nueva York, pero aún menos cada mes por esta casa de cinco habitaciones de lo que costaría alquilar un apartamento de una habitación en la misma ciudad).

Aún así, estoy buscando una respuesta para mis amigos que pasan por alto las complejidades de la amortización de la hipoteca y cómo eso afecta el costo real de un préstamo dentro de la primera década más o menos. ¿Me equivoco?

"Efectivamente, el costo de la hipoteca en el primer año sería mucho más alto que la tasa de interés nominal de ~3.5 por ciento del préstamo". No creo que esto sea correcto, a menos que haya hipotecas muy extrañas en Nueva York. Es cierto que casi todo su pago se destina a intereses, pero no debe ser más del 3,5 % del capital.
No se puede poner precio al buen sueño ni a la salud que lo acompaña. siempre puedes aprovechar la casa más tarde. prepárate para que todos te digan cómo arreglar tu casa o administrar tu dinero. decídete y disfruta de tu nueva casa. no se moleste en probar que su amigo está equivocado, dígale que tomó una hipoteca e invirtió en bitcoins. luego, cuando se estrellen, culparlos por el mal consejo. así es como ganar este argumento.
Lo más probable es que su amigo no esté pensando en absoluto, sino repitiendo ciegamente las consignas que los estafadores de asesores financieros le han puesto en la cabeza. Tomar una hipoteca para hacer inversiones riesgosas es una de las cosas más tontas que un Joe promedio puede hacer, aunque también es lo que a la mayoría de los estafadores les encantaría que hiciera, porque ganan muchos honorarios con eso.
Compra la casa en efectivo.
@rupertmorrish hay algunos contratos que imponen varias tasas e impuestos en las primeras cuotas, en lugar de la amortización. Entonces, durante los primeros meses (en algunos casos, casi un año), paga intereses + impuestos en lugar de generar capital.
" Para que conste, mi razón principal para comprar la casa en efectivo es emocional, no financiera. Dormiré mejor sabiendo que si pierdo mi trabajo, no tendré que preocuparme mucho por tener que irme de la casa " - Esa es la única razón por la que personalmente necesitaría comprar con efectivo. Tal vez valoro mucho mi sueño, pero dormir bien me ayuda a disfrutar de la vida, ¡así que este es un caso en el que el dinero realmente podría ayudar a comprar la felicidad!
¿Puede realmente hacerlo mejor que la tasa de su hipoteca (dado que es una inversión garantizada y libre de riesgos, no la casa obviamente, sino evitar la hipoteca). Me pregunto cómo podría ser esto cierto; si lo fuera, ¿por qué un prestamista estaría dispuesto a prestar a esa tasa? Y además, evitando las cuotas de la hipoteca. Puede que solo sea un pequeño porcentaje, pero eso es significativo en el margen. Suponiendo que no sea una gran fracción de su valor neto, creo que una casa comprada en efectivo podría ser una buena inversión.
@taxypayer22857 el mercado de valores no es el único mercado que podría hundirse... el mercado inmobiliario también podría hundirse.
Todo depende de cuánto efectivo tenga, con qué se sienta cómodo y si tiene otros gastos futuros. Si no sabe cómo funciona el dinero o no tiene a alguien que lo guíe, use efectivo para comprar la casa.
Un aspecto adicional a esto (o al menos lo es en mi localidad) es que la mayoría de las hipotecas requerirán que asegures tu propiedad por el monto hipotecado, mientras que no estás obligado a asegurarla sin una hipoteca. Dado que este es un tipo de inversión de "la mayoría de sus huevos en una sola canasta", el seguro podría ser una muy buena idea, incluso si no es un requisito.
@user3402600 tu cita me intrigó: "...si no sabes cómo funciona el dinero..." Entonces, ¿cómo funciona el dinero? Esta puede ser una pregunta para su propio hilo y, si es así y usted está tan inclinado, agradecería que se trasladara al chat. Gracias.
¡Saldarla! Luego, cuando esté listo, tendrá la libertad de invertir como quiera. Pajarito en la mano. Háganos saber lo que decide.
¿Cuánto efectivo le quedaría después de pagar la casa?
@Chris22 Feliz de charlar. goo.gl/z1nEYm: muchas personas que conozco en el fondo no saben cómo usar el dinero debido a que no se les enseñó sobre este tema antes en sus vidas. La falta de comprensión de qué otras opciones tienen ante ellos hace que opten por una opción más segura como una cuenta de ahorro y aquellos que sí se lanzan a invertir, en base a lo que otros dicen, tienen un mayor riesgo de perder lo que tienen. invertidos, con poco conocimiento están apostando sus activos. Mientras estaba en la universidad, recuerdo haber visto a muchos estudiantes sorprendiendo sacar sus préstamos solo para ponerlo todo en negro en el casino.
Toma una decisión. Hay una razón por la que tienes el dinero para comprar tu propia casa y el 90% de las personas que te dan consejos no lo tienen. ¿Aceptarías los consejos de cocina de las personas que no saben cocinar? ¿Aceptarías consejos de salud de una persona enferma? ¿Bien? No acepte consejos financieros de personas que no pueden administrar su propio dinero.
@PieterB Hay muchas posibilidades de que la razón por la que tienen un montón de dinero en efectivo sea herencia o papá. Ser rico no te hace automáticamente inteligente y bien informado.
@john k "Me pregunto cómo esto podría ser cierto; si lo fuera, ¿por qué un prestamista estaría dispuesto a prestar a esa tasa?" Por lo general, al sacar una hipoteca de un banco, el dinero en realidad no existe hasta que se saca el préstamo. El prestamista no puede invertir ese dinero por sí mismo a una tasa más alta, porque el dinero solo existe para el préstamo. Además, un préstamo contra una casa es más seguro que una apuesta en el mercado; si el prestamista no paga, puede vender la casa para recuperar su dinero. Pero principalmente lo primero, dado que a los bancos les encanta el riesgo; el dinero no existe hasta que se crea para el préstamo.
El problema abrumador aquí que inunda por completo todo lo demás es: si posee una buena propiedad inmobiliaria por completo, tiene acceso instantáneo y fácil al crédito en una escala masiva a las tasas más bajas posibles . Pequeñas cosas estúpidas como "comprar un auto usado" serían increíblemente más baratas y fáciles. Y sí, podría comprar instantáneamente una propiedad de inversión de alquiler y comenzar una cadena de crecimiento de la propiedad. Abrumadoramente, solo compre la casa en efectivo.
Ni siquiera mencione el PMI, el abrumador "costo oculto" de una hipoteca que los "inversores de sillón" olvidan mágicamente cuando hacen este tipo de cálculo teórico.

Respuestas (19)

Pregunte a sus amigos inversores si ya era dueño de la casa, si le aconsejarían que sacara una hipoteca para invertir en otro lugar. Si no, pídales que le expliquen la diferencia entre sacar una hipoteca el día que compra la casa y sacar la misma hipoteca el día siguiente.

De lo cual (+1, por cierto), deberías preguntarles por qué no están todos sacando hipotecas en sus propias casas para invertir
@mawg quizás lo sean, no podemos estar seguros. Asumiendo que de cualquier manera no es productivo.
Hay casos en los que tomar una hipoteca al comprar la casa es diferente a una hipoteca sobre una casa de propiedad anterior: la evaluación del riesgo es diferente (uno está comprando para vivir) y puede haber incentivos de vivienda por parte del gobierno. En el Reino Unido y Brasil sí.
Para continuar con el argumento, ¿por qué no pedir prestado dinero para todo lo que posee: automóviles, artículos de colección, propiedades de inversión, activos comerciales? Después de todo, el dinero prestado es barato en comparación con los rendimientos de las inversiones, ¿verdad? Conozco a una persona que hizo esto por una suma de millones de dólares, se declaró en bancarrota en 2008 y lo perdió TODO.
@DStanley Mucha gente hizo eso también en 1929. La historia realmente no se repite, pero rima.
@Mawg Conozco a alguien que hace esto. Se necesita cierto tipo de conocimiento de inversión, confianza y suficientes ingresos disponibles para asumir el riesgo. Pero en el 99% de los casos, es una mala idea.
Creo que lo más probable es que la respuesta sea SÍ, estarían aconsejando sacar una hipoteca, por lo que la pregunta es discutible. Se llama préstamo con garantía hipotecaria.
Escuché que la gente usa el razonamiento al que parece apuntar, pero en general esa línea de razonamiento es demasiado simplista para ser útil. Cualquier cantidad de pensamiento al siguiente nivel muestra que este tipo de pensamiento no es aplicable a la mayoría de las situaciones. Además, simplemente dale la vuelta a la pregunta. Ya tienes hipoteca, crees que pagar la casa es mejor que invertir. Usando el modelo simplista implícito en la pregunta original, ¿no significaría eso que no se debe hacer ninguna forma de ahorro/inversión hasta que la casa esté pagada? Lo que obviamente es una mala idea.
Todos lo estáis haciendo mal. No pides prestado dinero de todo lo que posees y luego tratas de invertirlo sabiamente. Pides dinero prestado de todo lo que posees y lo usas para especular con bitcoin. ¡Es un plan que nunca, nunca puede fallar!
@DStanley Porque nuestra curva de utilidad no es lineal.
-1. No es realmente una respuesta. La gente utiliza HELOC y HEL todo el tiempo. (No solo antes de una crisis por cierto).
@DStanley Su argumento asume que las tasas de interés sobre el dinero prestado son comparables en esas situaciones. No son. Las tasas de interés hipotecarias actuales para las residencias principales en los EE. UU., especialmente después de considerar las deducciones fiscales, están alrededor de la inflación. Las casas se aprecian en valor. Los coches se deprecian en valor. Por lo tanto, una hipoteca es una inversión mucho menos riesgosa para el prestamista, por lo tanto, paga mucho menos interés por ellos. Y eso es antes de meterse en la manipulación del gobierno que mantiene las tasas hipotecarias artificialmente bajas.
@Mindwin Sí, Brasil tiene incentivos, pero también tiene algunos bloqueos: la mayoría de los incentivos bloquean su casa para obtener más hipotecas durante un período de tiempo y el sistema de registro brasileño los hace cumplir. Por supuesto, no es imposible encontrar a alguien que logre traspasar la regulación habitual, pero en teoría no deberías hacer eso.
@DStanley, ese es uno de los argumentos más engañosos que he escuchado. Mire cómo se manejan las empresas, arriendan la mayoría de sus equipos, ¿por qué hacen esto? Flujos de caja e impuestos. El primero no le importa mucho a un individuo, pero el segundo seguro que sí.
@Sam Companies arrienda equipos cuando no pueden permitirse (o no quieren) hacer un compromiso a largo plazo, o no quieren tomarse el tiempo (o saber cómo) para depreciar y simplemente cancelar todo el arrendamiento como gasto. Financieramente, comprar y depreciar es generalmente una mejor decisión financiera a largo plazo si puede permitírselo (aunque hay excepciones). Para los impuestos: no tiene sentido pagar intereses a un banco para evitar enviar una pequeña parte al gobierno en impuestos.
@DStanley "no quieren tomarse el tiempo para depreciar" no, lo hacen para que sus flujos de efectivo se vean mejor para los inversores. "no tiene sentido pagar intereses a un banco para evitar enviar una pequeña parte al gobierno en impuestos" sí, si obtiene una tasa de interés que ya es buena y luego obtiene una reducción adicional efectiva en esa tasa adeudada a una reducción de impuestos. Si está pagando %3.5 al banco, pero está en la categoría impositiva del %25 por ciento, su tasa efectiva es %2.625, que se está acercando bastante a lo que puede obtener en el mercado para inversiones de riesgo medio.

Creo que tienes un malentendido en el punto 2:

Efectivamente, el costo de la hipoteca en el primer año sería mucho más alto que la tasa de interés nominal de ~3.5 por ciento del préstamo.

No, la tasa de su préstamo es cuánto interés paga en relación con el saldo pendiente . En el primer año de una hipoteca con un pago mensual constante, sí, paga más intereses (como porcentaje de su pago) porque su saldo pendiente es más alto . Pagará un poco menos del 3.5% del saldo de su préstamo en intereses durante el primer año (es un poco menos porque también está reduciendo gradualmente el monto del capital).

Así que sí, puede ganar más de 3,5 en promedio invirtiendo en acciones de lo que paga en intereses hipotecarios.

Donde viene la diferencia es el riesgo . Saldar deudas (incluida una hipoteca) es efectivamente una inversión libre de riesgos , ya que su tasa de interés está garantizada. Las ganancias en el mercado de valores no están garantizadas. Algunos años ganará 30-40%, algunos años perderá 30%. Cuando la inversión es prestada y atada a una casa, una caída del mercado puede poner de rodillas un plan aparentemente infalible. Cuando su casa está pagada, no le preocupa perderla en un mercado bajista.

(Apuesto a que muchos "inversionistas inteligentes" perdieron sus hogares en 2008 cuando sus inversiones apalancadas colapsaron)

Otra diferencia es la liquidez . Si su casa está sujeta a una hipoteca, entonces es más difícil venderla, corre el riesgo de quedar sumergida si el valor de mercado disminuye, etc. El flujo de caja también es importante, ya que se le pedirá que haga un pago de hipoteca cada mes. Si entra en una crisis de efectivo, es posible que se encuentre aprovechando la inversión, reduciendo las ganancias futuras y provocando posibles impuestos a las ganancias de capital.

Es cierto que puede obtener una deducción de impuestos por los intereses de la hipoteca (aunque tiene razón en que hay una mayor posibilidad ahora de que no podrá detallar), sin embargo, también puede obtener una deducción de impuestos al invertir dinero en cuentas con ventajas fiscales. como cuentas de jubilación y cuentas IRA para educación.

Un plan más inteligente sería pagar la casa en efectivo, invertir la cantidad que gastaría en una hipoteca, dejarla crecer y dormir tranquilo.

¿Cómo es más difícil vender una casa hipotecada?
@RonJohn Tiene una cantidad mínima que necesita para pagar la hipoteca, además de un cierre un poco más complicado. De acuerdo, no es una carga enorme, pero es una consideración.
lógica de sonido. Muchos inversores "inteligentes" no consideran el riesgo en sus inversiones. Me gusta el riesgo cero. Más fácil de predecir el potencial de ganancias futuras. También libera una gran cantidad de flujo de efectivo, que es la piedra angular de cualquier presupuesto.
¿Pagar una hipoteca es efectivamente una inversión libre de riesgo ? ¿Para quien? ¿Te refieres a la compañía hipotecaria? Para el cliente la inversión sería la casa y no la hipoteca , y eso no está exento de riesgo...
@Mehrdad Creo que debería ser "no pagar"
@DonQuiKong: Eso todavía no tendría sentido... no pagar una hipoteca no es una inversión...
@Mehrdad por supuesto que lo es. La situación subyacente es, op compra una casa. Las inversiones son pagar la casa o tomar una hipoteca e invertir el dinero de la hipoteca. Lo cual, por cierto, equivale a invertir dinero de un crédito, solo que quizás con mejores condiciones.
"Pagar una hipoteca es efectivamente una inversión libre de riesgos, ya que su tasa de interés está garantizada". Esta es la clave: con el mismo nivel de riesgo, normalmente no encontrará una mejor inversión que simplemente pagar su hipoteca [o, usando efectivo en el primer lugar en su lugar]. Existe el argumento de que podría valer la pena asumir inversiones de mayor riesgo y mayor rendimiento en lugar de pagar su hipoteca, pero eso ya no es tan claro.
@Mehrdad Para la persona que paga. No importa si tengo un costo fijo y lo considero un cambio en los ingresos o simplemente reduzco el costo; mi ingreso neto está garantizado para aumentar en un 3.5 % del capital por año, incluso si técnicamente no es un ingreso. De manera similar, aumentar los activos y disminuir los pasivos es lo mismo, suponiendo que tengan el mismo perfil de riesgo para usted. OTOH para la empresa hipotecaria definitivamente no está libre de riesgos, ya que muchos compradores de derivados hipotecarios encontraron el camino difícil en 2008...
Dicho de otro modo, debería ser indiferente entre pagar un préstamo del 3,5 % y tener un bono del gobierno del 3,5 % (dejando de lado los impuestos, el impacto en la calificación crediticia, el hecho de que el gobierno técnicamente aún puede incumplir mientras que los tribunales aún harían cumplir las hipotecas, etc.)
@Mehrdad Comprar una casa y pagar la hipoteca no está libre de riesgos en comparación con no comprar una casa en absoluto, pero comprar una casa y pagar la hipoteca está casi libre de riesgos en comparación con comprar una casa y no pagar la hipoteca (es de hecho, no está totalmente libre de riesgos, por razones que serían difíciles de incluir en un comentario).
Donde viene la diferencia es el riesgo. Pagar una hipoteca es efectivamente una inversión libre de riesgo, ya que su tasa de interés está garantizada. ... Cuando su casa está pagada, no se preocupa por perder la casa en un mercado bajista". Esto es muy confuso. Si compra una casa y su valor se desploma, ha perdido dinero. No pierde su casa si tiene una hipoteca y el valor baja. De hecho, tiene la opción de irse y dejar de pagar. Si ha pagado la casa, el valor perdido se ha ido .
@JimmyJames No estoy hablando de riesgo con respecto al valor de la casa, es lo mismo si tiene una hipoteca o no. Si tiene una hipoteca y no puede hacer los pagos, puede perder la casa. Estoy hablando de pagar la hipoteca versus invertirla. El pago de la hipoteca es conocido (cero "riesgo") - las inversiones de capital no lo son. Además, no puede simplemente "irse" y no perder el dinero que debería haber pagado: el banco lo perseguirá por la diferencia.
@DStanley Creo que tal vez deberías reformular la sección para que sea más clara. Parece sugerir que si el valor de su casa baja, el banco puede tomarla. Sí, si no puede hacer los pagos, está en riesgo. También ignora que incluso si paga toda la casa, si no puede pagar los impuestos, puede perderla de esa manera. Si paga por la casa y su valor cae un 50% (por el bien de la discusión), pierde el 50%. Si tienes una hipoteca y 5 años adentro, pasa lo mismo. Tiene la opción de retirarse y perderá solo la cantidad que pagó.
"Cuando su casa está pagada, no tiene que preocuparse por perderla en un mercado bajista". Y, para la mayoría de las inversiones en el mercado de valores, tampoco tiene que preocuparse por eso, a menos que realmente esté tratando de hacer los pagos de su hipoteca con su cuenta de inversión. Si se mantiene en posiciones largas sin apalancamiento, lo peor que podría hacer es que el valor de la inversión llegue a $0. A menos que dependa de la cuenta de inversión para pagar la hipoteca, esto no afectaría su capacidad para continuar con los pagos de su hipoteca y no perdería la casa.
@reirab: No perderías la casa, pero habrías perdido los ahorros.
@BenVoigt Cierto (aunque extremadamente improbable), pero eso no es lo que decía la respuesta. La respuesta dice que podría perder la casa debido a pérdidas de inversión, lo cual no es exacto en el caso normal de que las inversiones sean posiciones largas normales y el pago de la hipoteca se realice con sus ingresos. Incluso en el caso extremadamente improbable de perder toda su inversión, eso no afectaría el pago de la casa a menos que realmente lo hiciera desde la cuenta de inversión.
@reirab Dígale eso a todas las personas que perdieron casas en el desplome de 2008, mientras (a) tenían una hipoteca; y (b) mantener inversiones que podrían haberse utilizado para pagar la mayor parte de la hipoteca antes del colapso. Es un evento improbable pero devastador , por lo que no es justo descartarlo como "improbable y, por lo tanto, no preocupante". El punto es: si sus inversiones fallan + el valor de su casa cae + pierde su trabajo y necesita mudarse, su hipoteca debe pagarse. Mientras que, al mismo tiempo, si el valor de su casa disminuye + pierde su trabajo + es propietario de su casa libre y claro, aún puede irse.
@ Grade'Eh'Bacon Ese es un número muy pequeño de personas. Las personas que perdieron sus casas en la crisis de 2008 generalmente no eran personas que tuvieran inversiones que podrían haberse utilizado para pagar la hipoteca antes de la crisis. La mayoría de ellos eran personas que optaron por abandonar su hipoteca porque debían más de lo que valía la casa. Pagarlo por adelantado habría eliminado esa opción, lo que significa que estarían pagando todo el precio de compra inicial de la casa en lugar de solo lo que ya habían pagado por ella.
@Grade'Eh'Bacon Incluso si estuvieran haciendo pagos de hipoteca desde su cuenta de inversión y no tuvieran ningún ingreso adicional por alguna extraña razón, no es como si el mercado se hubiera ido a cero. Si tuviera suficiente en su cuenta de inversión para pagar el precio de compra inicial de la casa, en el peor momento de la recesión, habría tenido suficiente para pagar alrededor de 15 años de una hipoteca a 30 años. No hace falta decir que los valores no se mantuvieron tan bajos durante 15 años.
@reirab Pero "alejarse" no solo hace que la deuda desaparezca. Todavía debe el dinero, y si el banco no puede cumplir con la hipoteca en una venta de ejecución hipotecaria, lo perseguirán por la diferencia (con algunas excepciones según el tipo de hipoteca). Sí, pierde valor de mercado si no tiene una hipoteca, pero esa es una pérdida que no es en efectivo. la ejecución hipotecaria lo obliga a compensar la pérdida en efectivo (o declararse en bancarrota).
@reirab ¿Su argumento es que no hay riesgo de tener deuda? Es una cuestión de principal financiero que aumentar su deuda aumenta su riesgo. Esto se aplica tanto a los individuos como a las corporaciones.

Creo que tienes razón.

Sin embargo ... a menos que (1) sea muy rico, o (2) la casa sea muy barata, o (3) esté comprando una casa con el producto de otra, entonces comprar con efectivo va a acabar con una porcentaje significativo de su liquidez.

Es por eso que obtendría una hipoteca y planeo pagarla en 10 años.

EDITAR: La vida es un acto de equilibrio, y volverse pobre en efectivo es casi tan desequilibrado como estar enganchado hasta los ojos.

los ricos no piden dinero prestado - correcto. Es por eso que este rico debe pagar en efectivo. La gente no se enriquece pidiendo dinero prestado y apalancando. El banco se enriquece prestando dinero. Si la lógica es obtener una hipoteca y pagarla en 10 años, ¿por qué no pagarla en 5 años, o 2 años, o qué tal 1 día? ¿No es más rápido mejor?
" La gente no se hace rica pidiendo dinero prestado y apalancando ". LOL. Tres palabras: promotor inmobiliario.
@rocketman reemplaza a las personas con capitalistas y comienza a tener sentido. Estarían financiando un negocio. Ron tiene razón.
@Mindwin Una casa no produce ingresos para ayudar a pagar la hipoteca como lo haría un negocio.
@rocketman si pagar en efectivo por una casa lo convierte en "rico en casa y pobre en efectivo", entonces no tendrá efectivo cuando realmente lo necesite (como para pagar facturas médicas, etc.). La vida es un acto de equilibrio, y volverse pobre en efectivo es tan desequilibrado como estar en empeño hasta los ojos.
@chepner, está mezclando "algo que financia para vivir", que es el enfoque principal de esta sesión de preguntas y respuestas, con "algo que financia para ganar dinero" . Me recuerda un viejo dicho, una casa está hecha de ladrillo y piedra, un hogar está hecho solo de amor.
Prefiero "ricos en casa y ricos en efectivo", que es lo que tienden a ser las personas que pagan en efectivo. Pagar en efectivo se correlaciona mucho con las personas que entienden el valor y mantienen un fondo de emergencia adecuado (en efectivo) para tales eventos inesperados de la vida. Por lo tanto, comprar una casa con el último poco de dinero en efectivo sería una temeridad.
@rocketman " Prefiero "rico en casa y rico en efectivo" "¿Quién no? Pero OP no menciona su estado.
"La gente rica no pide dinero prestado, correcto". No es correcto. Es lo contrario de correcto.
@rocketman Entonces, si vivieras en una casa pagada, ¿pedirías dinero prestado para almacenarlo en un fondo de emergencia? Nadie está (o al menos yo no estoy) hablando del "último bit" de efectivo, pero pedir prestado dinero en su casa para ahorrarlo o invertirlo en inversiones riesgosas no es prudente.
Ser "pobre en efectivo" es una preocupación seria, pero no se olvide de las Líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés). Son como las hipotecas, pero no tienes que tomar el dinero ahora, está disponible para pedir prestado cuando quieras y por la cantidad que quieras (hasta el límite), y solo pagas intereses sobre lo que pides prestado. Ojalá hubiera sabido de ellos la primera vez que compré una casa.
@EmeryLapinski, el banco puede cancelar su HELOC en cualquier momento que lo desee (sucedió a menudo en 2008), pero no pueden pedir una hipoteca por cualquier motivo.
@RonJohn Obtener un préstamo para construir una casa y luego venderla es un acto de creación de un producto. Agrega valor a todos los insumos (materiales, mano de obra) porque el comprador final puede utilizar el producto final de una manera que no lo son las materias primas. Esto no es lo mismo que tomar un préstamo e invertir dinero en algún otro negocio sobre el cual no tiene control. Su respuesta es sólida, pero esa respuesta a Rocketman está muy lejos.
@RonJohn ¡Hoy aprendí!
@jpmc26 ¿Está sugiriendo que invertir dinero no crea valor? Y ese ni siquiera es el punto. FYI Buffet obtuvo una hipoteca en los años 70 e invirtió en Berkshire Hathaway.

Creo que es importante mirar los números.

Consideremos una casa de $100,000.

Caso uno: Compra con efectivo

En este caso, el riesgo es tener todos los huevos en una canasta. Muchas personas usan el término "inversión" cuando mencionan casas, pero eso es discutible. Las propiedades de alquiler son una inversión. residencias principales? Yo personalmente diría que no. No hay nada que requiera que el valor de su casa suba. Si resulta que el próximo año su casa vale $100,000, entonces ya está perdiendo dinero debido a la inflación. Si el valor baja, pierde aún más. Al final de los 15 años sin inversión adicional, simplemente tiene el valor de la casa, sin importar si subió o bajó.

Caso dos: 20% de pago inicial

Digamos que pones $20k de pago inicial e inviertes $80k. Obtiene un préstamo a 15 años por los $ 80k que aún debe en la casa, al 3.25%.

En el transcurso del préstamo, usted paga un total de $ 102k (redondeando hacia arriba). Entonces $ 22k en intereses.

Supongamos que la inversión de $80k gana un 8% anual. Después de 15 años, crecerá a $ 234k

Cosas de la tarde

En el caso 2, puede argumentar que sus pagos cada mes cuentan como una inversión adicional, lo que no existe en el caso 1. Para hacer las cosas justas para el caso 1, digamos que invierte $450 al mes o $5400 al año. Soy demasiado perezoso para desglosarlo por lo que dice el calendario de amortización. Invertido como una suma global anual y ganando el mismo interés que la inversión en el caso 2 (8%), esto asciende a $147k. $87k menos de lo que hace su inversión en el caso 2.

Por lo tanto, se ahorró el costo de $ 22k en intereses y perdió la oportunidad de ganar $ 87k. O al revés para el caso 2, en el que acepta los 22.000 dólares como riesgo y apuesta a que su rentabilidad durante 15 años es superior a esa cantidad. Siempre que a los mercados les vaya mejor que a su tasa de interés, la gran inversión inicial siempre sale mejor.

Conclusión

En última instancia, todo se reduce al 'día después' de comprar la casa. En el caso 1 tienes una casa y no tienes inversiones. En el caso 2, tiene una gran inversión que está lista para crecer de inmediato. Matemáticamente hablando, la inversión siempre ganará siempre que su rendimiento anual sea mayor que la tasa de interés anualizada de un préstamo. Esta es también la razón por la que muchas personas en este sitio no recomiendan pagar un préstamo de automóvil del 1,7% antes de tiempo y, en cambio, poner esos fondos adicionales en inversiones, porque superar el 1,7% anual es bastante fácil fuera de las recesiones/depresiones.

Editar

Si desea tener en cuenta las ganancias de capital, la situación es un poco diferente. Para este conjunto de números, usaré un 5 % más conservador para el rendimiento anual y supondré ganancias de capital máximas del 20 %.

Caso 1:

  • Invertir 5400 al año @ 5% de retorno dará $117k. Con plusvalía: $94k.

Caso 2:

  • Comenzando con $80k y ninguna inversión adicional le dará $158k. Con plusvalía: $126k

A través de 'adivinar y verificar', descubrí que aún puede vencer el interés de $ 22k con una tasa de solo 3.8%. Intenté usar los números del cronograma de amortización anualizados, y la tasa puede bajar hasta el 3,4 % en ese caso.

Y la advertencia de todo esto es: OP es el único que conoce los números/tasas reales. Los préstamos a 10 años tienen tasas incluso más bajas que los préstamos a 15 años. Podría ser que OP esté buscando una casa de $ 600,000, en cuyo caso todos estos números aumentan, pero las matemáticas siguen siendo las mismas.

Esto solo subraya mi punto: si OP está dispuesto a correr el riesgo de obtener una hipoteca e invertir o si quiere comprar la casa directamente, depende de OP. Sin embargo, las dos situaciones solo se parecen en mi respuesta porque estoy tratando de ser justo y asumiendo que el OP puede ahorrar más de $ 400 por mes. Es razonable pensar que OP puede, porque no tendrán un pago de hipoteca, pero si vamos más allá, todo es especulación. OP puede decidir por sí mismo qué riesgos son aceptables o no.

Dígame dónde cree que puede obtener un 8% de interés de manera constante y sin riesgos. Y donde NO tendrías "todos tus huevos en una sola canasta" en esa misma inversión (es decir, una sola bolsa de valores).
Además, ¿está considerando, por ejemplo, impuestos a las ganancias de capital en ese 8%?
Esto no tiene en cuenta las tasas de inflación ni la forma en que la casa cambiará su valor.
El valor de la casa es irrelevante. Terminará siendo dueño de la casa en todos los escenarios.
Suposición de que puede obtener una tasa de rendimiento garantizada del 8%. Quiero dos de esos :-)
8%? Sí, por favor. ¿Implica comprar Bitcoins?
La tasa de retorno histórica de @Dragonel en los EE. UU. es de ~7 % por año. Algunas personas suponen que un rendimiento del 5% es conservador, y depende de cuán propensas al riesgo sean sus inversiones (los bonos ciertamente no serían tan altos). Puede hacer los cálculos y ver que, para ganar más de $ 22k invirtiendo, solo necesitaría una tasa de retorno de ~ 3.8%.
@MichaelKjörling Las ganancias de capital probablemente afectarían ambos casos por igual. Para este caso hipotético, simplemente asumiría un impuesto sobre las ganancias de capital del 20% en ambos casos, y cuando hice los cálculos para mi comentario anterior, solo necesitaba un rendimiento del 3.8% para superar los 22k de interés del préstamo.
@Dragonel Olvidé mencionar en mi último comentario: dado que las tasas de mercado históricas rondan el 7%, puede obtener rendimientos similares a través de fondos mutuos, y no lo consideraría una canasta única.
@VinceO'Sullivan jaja No me arriesgaría a sesgar los rendimientos de mi cartera con criptomonedas, que tuvieron un rendimiento del 1000 % el mes pasado
@Shaz El S&P500 promedia alrededor del 10% anualizado. La cifra del 7% es después de la inflación. Si desea hablar después de los números de inflación, eso también cambia todos los otros cálculos aquí (su hipoteca probablemente sea esencialmente gratuita, por ejemplo). Los números deben ser todos nominales o todos ajustados a la inflación para tener una estimación precisa. comparación.
@drxzcl "The value of the house is immaterial.": sí como porcentaje de retorno, no como ganancia neta. Todo mi vecindario se ha duplicado en valor en los 6 años desde que compré, más otro 20% más o menos por las mejoras que hice. No es un rendimiento garantizado y YMMV, pero para mí he tenido un aumento del 120 % en el capital en 6 años, aproximadamente un 20 % por año, sin riesgos ni impuestos, ya que he vivido aquí el tiempo suficiente para evitar las ganancias de capital. . Ojalá hubiera podido pagar dos hipotecas en ese momento, habría duplicado el capital (y, por lo tanto, las ganancias) y mientras tanto habría ganado dinero para el alquiler.
Necesitas hacer una comparación justa. En el caso uno, tiene una inversión de por vida diferente, 100K, que en el caso 2 (207K). Haciendo la misma inversión de por vida, es decir, invierte en el mercado de valores cada año la cantidad que pagaría en una hipoteca (8.500) y obteniendo la misma magnífica tasa de rendimiento que proporcionó en el caso 2, tengo el caso 1 que termina con un Cartera de $231,000 y casa pagada. En realidad, esto es solo $ 4k menos de lo que calculó en el caso 2. Si tiene en cuenta factores del mundo real como los costos de cierre, creo que encontrará que el caso 1 sale adelante.
¿Por qué los bancos incluso ofrecen hipotecas si invertir es siempre lo más inteligente? Mire, el banco le ofrece el préstamo, por lo que el banco dice: "Ofrecer este préstamo me da un mejor valor que invertir este dinero".
@Shaz: para mí, un fondo mutuo en un solo mercado de valores es "una canasta". Si la economía de EE. UU. sufre una caída, sus fondos mutuos irán con ella exactamente de la misma manera que el precio de su casa probablemente vaya con los precios de la casa en el área dada. Sí, están más diversificados que las acciones de una sola empresa, pero aún así todos se ven afectados por los mismos factores generales: observe los fondos del mercado de valores del Reino Unido inmediatamente después de la votación del Brexit.

Puede comprar una casa en efectivo e inmediatamente establecer una HELOC ("línea de crédito con garantía hipotecaria", un tipo común de préstamo ofrecido por bancos y compañías hipotecarias que está respaldado por la garantía hipotecaria, que no requiere que incurra en la deuda o acumular intereses hasta que utilice la línea de crédito, generalmente con una chequera o una tarjeta de débito emitida a su nombre) para mantener la liquidez y obtener lo mejor de ambos caminos.

Y con el nuevo código tributario, el interés HELOC no es deducible (con excepciones limitadas).
@JoeTaxpayer: y debido a eso, la demanda será menor, lo que significa que las tasas de interés serán más bajas, lo que hará que HELOC sea aún más atractivo. Entonces, ¿a quién le importa la deducibilidad a menos que ya tenga un préstamo de alto interés?
El tiempo dirá. HELOC suele ser "Prime +X%". No estoy seguro de que la baja demanda de HELOC ayude a bajar la tasa preferencial.
@JoeTaxpayer Me imagino que impulsará el diferencial (X) en lugar de Prime. Pero a su punto de no más deducciones, ¿no sería ese el argumento para la hipoteca (sobre HELOC), si el plan original es usar HELOC para cualquier propósito?
Y para aquellos de nosotros que nunca hemos oído hablar de una HELOC, esa sería una línea de crédito con garantía hipotecaria . AIUI, es como una hipoteca, pero no obtienes todo el efectivo al principio; más bien, puede recurrir a él cuando lo desee, y solo pagar intereses sobre lo que pide prestado. Es como una tarjeta de crédito asegurada en su casa.
Como dice @RonJohn en un comentario sobre otra respuesta, el banco puede cancelar o congelar su HELOC en cualquier momento. Apestaría si lo hicieran justo en el momento en que realmente lo necesitas.

Aquí hay respuestas de calidad variable y algunas de estas probablemente repetirán algo de eso. Hay muchas cosas a considerar aquí y creo que ayudará a organizar los factores clave.

En primer lugar, su afirmación de que el interés es más alto al principio es completamente incorrecta, como se menciona en otras respuestas. Su tasa es lo que paga por la parte restante del préstamo. Por lo tanto, su primer pago pagará un interés mensual de ~3.5 sobre (más o menos) el saldo inicial total del préstamo. El siguiente pagará intereses sobre una cantidad ligeramente menor y así sucesivamente. En la última parte del préstamo, cada pago se destina casi en su totalidad al principal. Estás complicando demasiado esto. Hay otros costos que paga con una hipoteca que no recuperará. Eso es lo que determina cuánto necesita ganar en las inversiones para alcanzar el punto de equilibrio.

Tienes que pensar en cuánto dinero te quedará después de la compra. Cuando usted es dueño de una casa, necesita poder mantenerla. Necesitará un nuevo horno en algún momento. Un techo nuevo. Un calentador de agua nuevo. Accesorios. Tienes que amueblarlo. Si compra una parte superior para arreglar y la mejora, puede ahorrar mucho dinero. Pero para arreglarlo, necesitará efectivo.

No se puede acceder al dinero que invierte en una casa a menos que venda la casa (en su totalidad) o saque un préstamo. Puede vender el 10% de sus acciones. No puedes vender el 10% de tu casa.

Si compra la casa directamente, asume todo el riesgo de que su valor baje. Si tiene una hipoteca, tiene la opción de retirarse. Sí, arruinará totalmente su crédito durante 7 años, pero la gente lo ha hecho. Durante la burbuja inmobiliaria, la gente tomó préstamos contra su capital y compró un barco. Luego se alejaron de la casa con el bote. No digo que haría esto o que usted debería, pero puede tratar la hipoteca como una cobertura contra el riesgo de cola, como una inundación bíblica.

Una de las ventajas de pagar en efectivo es que puede obtener una mejor oferta. Habiendo vendido una casa y lidiando con la contingencia de mi comprador y la contingencia del comprador del comprador me estresó porque la compra de mi nueva casa estaba supeditada a sus contingencias, quedó claro qué ventaja es presentar una oferta en efectivo. Es posible que pueda salirse con la suya con una oferta baja por la casa.

Si comprar una casa básicamente lo dejará sin fondos para un día lluvioso, seguramente NO debería hacerlo. Considere una hipoteca de 15 o 10 años y/o un pago inicial mayor. Obtendrá una mejor tasa y tendrá más efectivo disponible.

Puede depender de su ubicación.

En Virginia, según § 58.1-803 :

Se impone un impuesto de registro sobre escrituras de fideicomiso o hipotecas a razón de 25 centavos por cada $100

En otras palabras, el estado impone un impuesto adicional del 0,25 % sobre la cantidad prestada, que usted no habría adeudado si hubiera pagado todo en efectivo.

Además, las localidades (condados, ciudades) imponen un impuesto adicional, por ejemplo, 1/3 del impuesto estatal. Por lo tanto, tiene hasta un 0,33% de impuestos.

Otras razones para pagar en efectivo son evitar los costos de cierre, especialmente la tasación. El seguro de título y el seguro de propiedad se vuelven opcionales si paga en efectivo.

Además, puede hacer una oferta más fuerte al vendedor con menos contingencias si puede pagar en efectivo.

No se salte el seguro de título y el seguro de propietario de vivienda. Si el vendedor no tenía el título completo, no estará protegido si no tiene un seguro de título. Si la casa se quema hasta los cimientos, es lo mismo que quemar una pila de dinero en efectivo si no hay un seguro de vivienda.
@mhoran_psprep Probablemente tengas razón en la mayoría de los casos, pero en mi área la gente pagará ~$600,000 por la casa solo para derribarla. Dos casas en mi calle fueron donadas al departamento de bomberos para que las quemaran intencionalmente para entrenamiento, para obtener una deducción de impuestos. Quema mi casa y el valor casi no cambiará. El valor es la tierra.
Si pagué en efectivo, entonces habría aún más razones para asegurarme de que estoy cubierto por el seguro de título y propietario de vivienda que simplemente un requisito de algún préstamo, probablemente incluso algún incentivo para estar cubierto en exceso.
La respuesta siad title y homeowners son opcionales. Sugerí que omitirlos no era una buena idea para la mayoría de las personas.

Tienes que pensar en cuánto dinero te quedará después de la compra. Cuando eres dueño de una casa, necesitas poder mantenerla

Muy cierto. No das tu edad ni de dónde viene el dinero. Un problema muy común con la riqueza heredada es gastar demasiado sin tener en cuenta el mantenimiento/problemas inesperados. Tener suficiente efectivo para comprar una propiedad directamente es una gran ventaja, siempre puede volver a hipotecar más tarde si las condiciones lo permiten.

¿Qué razones hay para no utilizar un préstamo? Un puñado de pensamientos en la parte superior de mi cabeza (Limpiados para resaltar el aspecto de "Riesgo" y simplificar):

  • Tomar opciones arriesgadas
    • Menor/sin requisitos de seguro
    • Renunciar a la inspección
  • Costos
    • Clausura
    • Formas superiores de seguro "obligatorio"
    • Interés
    • Requisitos de inspección
  • Apalancamiento/ventaja frente a otros
  • sin papeleo

Riesgos: ¿busca más riesgo del que "respaldará" un banco? ¿Quieres la ventaja en una guerra de ofertas? Solo efectivo, sin inspección, sin papeleo: cosas que otros que obtienen préstamos tendrán que abordar mientras usted simplemente puede firmar.

Costos: además del 3,5%, hay toneladas de otros "costos" que significan que debe ganar "más" que el 8% para alcanzar el punto de equilibrio. Desde costos de cierre hasta impuestos sobre ese 8% que gana. Desde cargos por inspección hasta cargos por pagos atrasados. Todos los costos que necesita tener en cuenta frente a las opciones de "inversión" disponibles que puede o no obtener.

Existen otras listas similares, como este artículo sobre el acaparador de centavos

Reasons to use cash:
1. You Can Negotiate a Better Purchase Price
2. You Avoid the Hassle of a Mortgage
3. You Can Close Faster
4. Your Credit Report is Not an Issue
5. You Save Money on Interest
6. You Save Money on Closing Costs
7. You Save on Future Costs
8. You’ll Have Permanently Lower Housing Costs
9. Your Home May Be Easier to Sell
10. You’re Unlikely to Ever Lose Your House

Problems With Paying Cash
1. You tie up a lot of money in one asset class
2. You give up a degree of liquidity
3. You give up leverage

The Verdict
It all depends on your particular situation and goals
"Requisitos de seguro: las compañías de préstamos pueden exigir un seguro mínimo para los préstamos para automóviles. Pague el préstamo (o no tenga uno) y puede contratar formas de seguro menores. Lo mismo se aplica a los préstamos para vivienda. Costos de inspección: lo mismo que el seguro. Le cuesta a usted tienen la opción de saltear que el banco pueda requerir. Van a estar menos dispuestos a correr riesgos". Vaya, estas son sugerencias peligrosas. Las inspecciones de viviendas son imprescindibles para comprar una casa, y el seguro también debería serlo.
@Grade'Eh'Bacon Si bien estaría de acuerdo en que las inspecciones de viviendas y las formas más altas de seguro (IE: no solo responsabilidad) son inteligentes ... La pregunta es "¿Por qué no debería?"... y no se REQUIERE tener arriba el mínimo (IE: Cobertura total en un préstamo de automóvil) es una decisión que algunas personas toman para asegurar la compra. Ningún préstamo significa que tienes eso como una opción. No dije que fuera inteligente usarlo, pero esa es una elección que algunas personas pueden hacer.
@MichaelKjörling Mi respuesta no pretende ser una discusión sobre por qué o por qué no elige asegurar o qué niveles elige ... sino simplemente para señalar que no estar obligado a obtener un seguro es una razón válida en la pila de razones válidas para saltarse un préstamo.
@WernerCD Sin tener estas advertencias en la respuesta en sí, su respuesta parece sugerir que tomar menos seguro que el requerido por los bancos es una ventaja obvia. Sería un poco como decir "Un beneficio de cocinar en casa en comparación con una cocina profesional es que no está legalmente obligado a desinfectar su equipo" [cuando, por supuesto, debería desinfectar su equipo en casa, al igual que un restaurante está legalmente obligado a hacerlo].
@ Grade'Eh'Bacon He limpiado la "lista" e hice que "Riesgo" se destaque.

En realidad, uno necesita obtener una tasa de rendimiento de la inversión mayor que la tasa hipotecaria más los impuestos sobre la inversión. A menos que tenga una inversión a largo plazo, necesitaría usar el porcentaje de su tramo impositivo marginal (pero usé el 20% para que la alternativa de inversión sea fácil).

También se necesita ganar una "prima de riesgo" sobre la inversión (sin garantía). Ninguna inversión viene con riesgo cero , hay formas de mitigar o reducir el riesgo ( y luego sucede AIG ). Las garantías requieren una contraparte y requieren el pago para aceptar el riesgo. Suponga que el costo efectivo del riesgo es del 10 % ( ¿realmente puede obtener una tasa de rendimiento alta con un riesgo bajo? Lea sobre 'beta' y 'alfa') , pero probablemente esté más cerca del 25 % (a largo plazo).

Entonces necesita ganar más que la Tasa de Retorno neta ,

RateOfReturn * (1.0 - TaxRate) * (1.0 - RiskPremium) > MortgateRate
RoR * (1.0 - .2) * (1.0 - .1) > MorgageRate

O

RoR > MortgageRate / 0.80 / 0.90 = 3.5 * 1.25 * 1.11 = 3.5 * 1.385
RoR > MortgageRate / 0.80 / 0.75 = 3.5 * 1.25 * 1.33 = 3.5 * 1.667

dependiendo del riesgo de su inversión, es posible que deba ganar entre un 5,5% y un 6,5% para alcanzar el punto de equilibrio en el rendimiento. Y no vale la pena la molestia de alcanzar el punto de equilibrio , por lo que desea ganar algo (de ahí el signo '>'), suponga que desea ganar entre un 10 % y un 20 %, ¿cuánto más alto debe ser el RoR? [Ejercicio para el lector: ¿qué se necesita RoR al 20% de impuestos, 25% de riesgo y 20% de ganancias?]

  • Comprará un seguro de propietarios de cualquier manera.
  • Ahorra muchos costos de hipoteca (tasación, depósito en garantía, etc.)
  • Tiene apalancamiento de negociación al comprar (podría valer 5% -10%)

Ya que compró una casa y pagó en efectivo, suponga que desea comprar una propiedad de alquiler. Ahora puede comprar ese alquiler con dinero apalancado (es una inversión), y es más fácil pedir prestado, porque tiene una relación deuda-ingreso más baja.

La inversión más segura que puede comprar es un mercado monetario, asegurado por la FDIC hasta $250 000, que paga ¿qué tasa? ¿Cuál es la tasa actual que pagan los bonos con calificación A*?

¿Sabe cuántos días en los últimos 100 años el promedio del mercado de valores (que supera al 80% de los administradores profesionales de fondos mutuos) ha cerrado con respecto al día anterior (y cuántos días ha cerrado)?

Solo asegúrate de no poner todo tu dinero en efectivo en la casa. Las hipotecas con un pago inicial grande suelen ser muy baratas, mucho más baratas que un préstamo de automóvil típico, por ejemplo. Por lo tanto, podría ser prudente obtener la hipoteca y tener el dinero para comprar un automóvil/bote/lo que sea nuevo dentro de dos años, en lugar de tener que pedir prestado o esperar hasta que ahorre lo suficiente.

Por supuesto, si tiene suficiente efectivo para la casa y para compras futuras previsibles, no necesita la hipoteca.

Sé que esta es una idea impopular, así que permítanme comenzar con esto: no soy un profesional y esta es solo mi opinión.

He considerado esta opción también un par de veces. ¿Tiene sentido pagar los préstamos por completo o continuar pagándolos e invertir esos fondos en otra parte? Tengo que dividir esta respuesta porque hay un par de cosas que tengo en cuenta.

  1. Tengo múltiples inversiones como muchas aquí y lo que más me gusta de ellas es el riesgo reducido. Siempre busco reducir el riesgo si las cosas van mal.

    Entonces, con respecto a tu pregunta. Si el mercado de la vivienda volviera a hundirse, preferiría tener algunos miles de mi capital inmovilizado en un préstamo para una casa en lugar de 200k o 300k de mi capital inmovilizado en una casa que vale la mitad. Deja que el banco se arriesgue.

  2. Mi segundo punto es lo que REALMENTE estás ahorrando cada mes. Pongamos que tengo una hipoteca de 1300 al mes. Obviamente esa hipoteca no es solo capital e interés. También se compone de depósito en garantía para impuestos y seguros.

    No sé sobre la mayoría de las personas, pero mis impuestos y seguro constituyen la mayor parte de ese pago mensual. Adivine qué, paga ese préstamo y TODAVÍA tiene un gran pago mensual de impuestos y seguro. Entonces, ¿invierte cientos de miles de su capital líquido en capital en una casa que todavía tiene que pagar mensualmente? Parece como poner todos los huevos en una canasta.

Ahora, la única advertencia aquí es que RECOMENDARÍA hacer al menos 1 pago de hipoteca adicional por año. Hacer solo un pago adicional al año reduciría su préstamo de 30 años a algo así como 17 años, lo que reduciría enormemente la cantidad de intereses que paga. La falacia más grande que veo que la gente comete es que compran una casa de 100k, la pagan durante 30 años, terminan pagando 2,5 veces más y luego la venden por 200k pensando que obtuvieron una gran ganancia.

"Prefiero tener algunos miles de mi capital inmovilizados en un préstamo para una casa en lugar de 200k o 300k de mi capital inmovilizados en una casa que vale la mitad. Deje que el banco se arriesgue". Esta afirmación me parece extraña. Si el mercado se hunde, usted es el 'titular de la equidad' en el valor de la casa. El banco siempre recuperará su dinero, hasta el punto de llevarlo a la bancarrota si todos los demás métodos fallan. Si es dueño de una casa hipotecada, tiene más riesgo que si es dueño de una casa libre y clara, porque seguirá debiendo la hipoteca independientemente del valor de la casa .
@Grade'Eh'Bacon Correcto, pero si el mercado se hunde y tengo el 100 % de mi capital inicial inmovilizado en lugar del 3 %, entonces me estoy arriesgando al 100 % con mi capital inicial y sigo teniendo el mismo capital mensual responsabilidad de cumplir con los impuestos y el seguro, que es el 80% de su hipoteca mensual. Sin embargo, si invierto solo el 3% de mi capital o el 20%, puedo aislar ese otro 80% en otros mercados. Acciones, bonos, criptomonedas. Cualquier cosa para diversificarlo.
@ Grade'Eh'Bacon fluctúa según sus números. Sin embargo, no es una afirmación incorrecta. En mi experiencia, los impuestos y el seguro son la mayor parte de la hipoteca mensual.
@ Grade'Eh'Bacon bueno, esa es la magia de Internet. No tienes que seguir los consejos de todos. Esta era solo una vía que aún no estaba cubierta y es cómo abordo esta situación. Lo ofrecí porque tengo experiencia de primera mano con esta pregunta exacta. El OP siempre es libre de no seguir el consejo.

  • Al final del día, comprar la casa en efectivo me parece más inteligente, lo que en realidad es lo mismo que obtener un rendimiento garantizado igual a lo que de otro modo pagaría en intereses por la hipoteca.

  • Para que conste, mi razón principal para comprar la casa en efectivo es emocional, no financiera. Dormiré mejor sabiendo que si pierdo mi trabajo, no tendré que preocuparme mucho por salir de casa, porque mis únicos gastos mensuales importantes son los impuestos a la propiedad.

Estas son dos grandes razones para comprar una casa directamente si es posible. Ambos tratan de reducir el riesgo. Tiene sentido que un fondo de cobertura asuma riesgos para aumentar los rendimientos. Para la mayoría de las personas que no son tremendamente ricas, tiene sentido hacer lo contrario. El riesgo tiene múltiples costos: el costo del estrés y la preocupación, el costo de la energía que tendrá que gastar para resolver problemas como estar en quiebra, el costo de verse obligado a mudarse o aceptar un trabajo menos que ideal. Por eso existe el seguro.

Como usted señala, compensar los pagos de intereses con los impuestos podría haber sido un buen contraargumento, pero ya no se aplica.

¿Qué significa tu última oración? El interés sigue siendo una posible deducción de impuestos, suponiendo que esté por encima del umbral de deducción estándar.
@JoeTaxpayer, declaró específicamente en la pregunta que no estaría por encima del umbral y no detallaría.
Extrañé eso por completo. Disculpas y un +1 para ti.

Dormiré mejor sabiendo...

Tomaré esto literalmente. Caso cerrado.

Uno puede ofrecer todo tipo de matemáticas, análisis del mercado a lo largo del tiempo, etc. O mi propia experiencia, Retired, With Mortgage , en la que documenté cómo mi decisión, ir con la hipoteca, fue la adecuada para mí. (Tenga en cuenta que el mío no era exactamente hipoteca/sin hipoteca, sino un vistazo al rendimiento de mi cuenta de jubilación frente al costo de la hipoteca). El hecho de que el rendimiento del mercado fuera bastante más alto que la hipoteca en el período de 15 años que discutí fue interesante por el hecho de que el marco de tiempo contenía 2 grandes colapsos, incluida la burbuja de las puntocom y la gran recesión.

Eso es lo que probablemente le dirán sus "amigos". Las matemáticas.

Si la oración que cité es cierta, el dinero adicional potencial no vale la pena. La única preocupación que compartiría con la compra de una casa en efectivo es que tenga un fondo de emergencia adecuado. Un presupuesto sin pago de hipoteca es excelente, pero como usted nota, aún tendrá que pagar el impuesto a la propiedad y el seguro.

Por último, la hipoteca para algunos actúa como ahorro forzoso. Míralo de esta manera: tienes $ XXX, una suma que yo etiquetaría como "ahorros para la jubilación" si la viera en el balance general. Una gran parte de eso se gasta. Le sugiero que tome el pago no hipotecario, que no vence cada mes, y canalice ese dinero adicional a la cuenta de jubilación, no deje que se deslice en el presupuesto como un gasto adicional.

Estoy comprando una casa (para vivir en ella) y puedo permitirme comprarla en efectivo. La mayoría de mis amigos inversionistas me dicen que sería una idea tonta porque podría ganar más en intereses comprando la casa con una hipoteca e invirtiendo el resto de mi dinero.

Mi pregunta aquí es ¿quieres comprar la casa como inversión o como lugar para vivir?

Estoy en Londres Reino Unido y tengo una casa. Deseo mudarme. He encontrado probablemente tres lugares a los que me gustaría mudarme en cuatro años, en cada caso, antes de que pudiera completar el proceso de venta, apareció un comprador en efectivo en una semana y completó la venta. Las cadenas de compra venta pueden tardar meses. Sugeriría que, si puede hacer una compra directa, encuentre un lugar en el que quiera vivir por cualquier motivo. He considerado alquilar para comprar y comprar para alquilar por razones financieras, pero mi propia casa es el lugar en el que deseo vivir.

Pregunta: ¿comprar al contado o con hipoteca? Tu respuesta: es difícil comprar y vender una casa al mismo tiempo. Pero el autor de la pregunta no parece estar vendiendo una casa existente. Y es muy posible que se apruebe el monto de la hipoteca con anticipación. O compre la casa con efectivo por adelantado y luego obtenga una hipoteca para liberar el efectivo. No veo cómo esto aborda la pregunta del autor de la pregunta de ninguna manera o forma.
Veo a que te refieres. Otros aquí han respondido el punto de vista puramente efectivo desde una perspectiva estadounidense de la que sé poco. Sin embargo, comprar un lugar para vivir y comprar para invertir son escenarios diferentes.
Este editor apesta. sepa que se puede obtener un rendimiento mucho mejor comprando una propiedad de 2 o 3 dormitorios a 20 minutos a pie de una ciudad o centro de transporte. El efectivo es una gran ventaja y puede volver a hipotecar más tarde. La hipoteca previa no es una opción para mí (Reino Unido), recientemente abandoné el mercado de inversión inmobiliaria, pero eso se debió únicamente a los cambios en las normas fiscales del Reino Unido, sin embargo, la propiedad sigue siendo una inversión rentable para algunos.
En una nota más útil, en el Reino Unido a veces hay seminarios gratuitos para aquellos que deseen invertir de esta manera. Mucha gente práctica y experimentada allí, quizás puedas encontrar algo similar. La sensación general que tengo es que tratar de mezclar una propiedad de inversión con la casa en la que desea vivir no es una buena idea.

Pagar en efectivo es mejor porque por lo general es una casa que necesita reparaciones que puede obtener a un buen precio o a través de una venta de Sheriff o a través de una venta de vivienda pública de la comunidad local. un buen precio, y luego vives en la casa que acabas de comprar y la arreglas mientras vives en ella y tienes un pequeño préstamo que estás pagando pero estás viviendo en la casa que estás arreglando beneficio por lo que es un ganar-ganar esa es mi opinión ..

Una posibilidad alternativa: obtener una hipoteca sobre la propiedad en la que desea vivir y comprar otra propiedad con su efectivo y alquilarla. Debería poder obtener suficiente alquiler (después de los costos) para cubrir el costo de la hipoteca. Una vez pagada la hipoteca, tendrá dos propiedades.

Por supuesto, necesita comprar una propiedad rentable y mantenerla ocupada y mantenida, pero todas las buenas inversiones requieren trabajo.

Ya hay muchas buenas respuestas aquí, pero hay algo que probablemente debería tenerse en cuenta: un aumento en el valor de su casa es menos seguro que un aumento en el valor de sus inversiones.

Si bien la mayor parte del argumento para comprar a través de una hipoteca frente a comprar en efectivo se reduce a que los rendimientos generales de la inversión son más altos que las tasas de interés de la hipoteca, también existe el beneficio adicional de diversificar sus activos.

Veamos uno de tus puntos:

Al final del día, comprar la casa en efectivo me parece más inteligente, lo que en realidad es lo mismo que obtener un rendimiento garantizado igual a lo que de otro modo pagaría en intereses por la hipoteca, que, de nuevo, serían muchos miles. de dólares en el primer año que soy dueño de la casa.

Si bien es cierto que ahorrarías en el pago de intereses, el valor de tu casa también podría disminuir . Y si bien es muy posible, si no probable, que el valor del mercado en su conjunto también pueda disminuir, usted está expuesto a un riesgo mucho mayor al tener todo su dinero en un solo activo en lugar de diversificarlo.

También existen riesgos ajenos al mercado que podrían hacer que una casa pierda valor, muchos de los cuales no suelen estar cubiertos por el seguro de propietarios de viviendas. Ejemplos incluyen:

  • Principales fallas estructurales
  • Moho
  • Asuntos legales
  • termitas
  • Inundación

Si bien es posible que esto no sea un punto final para el valor de su vivienda, podría disminuir significativamente el valor de la propiedad y/o podría dificultar significativamente la venta de la casa más adelante. Si bien es probable que algo como el daño por termitas, inundaciones o moho le cueste dinero en reparaciones con una hipoteca, si gasta la mayor parte de su efectivo en una casa, podría terminar con mucho menos efectivo después de pagar las reparaciones.

Si bien aún puede perder más patrimonio neto si su casa disminuye en valor bajo una hipoteca (ya que aún debe pagar la misma cantidad de interés), aún tendría un valor en efectivo mayor que si hubiera gastado todo su efectivo en la casa.

Además, tener la mayor parte de su valor en una casa en lugar de efectivo u otros activos hace que sea significativamente más difícil darse cuenta de sus pérdidas: si su casa pierde una gran parte de su valor, aún necesita venderla para obtener efectivo. mano. Y vender una casa es mucho más difícil que vender otras formas de valores como acciones, bonos o fondos.

La conclusión: cuando compra una casa en efectivo, está poniendo efectivamente todo su dinero en un solo activo. Un inversor inteligente no recomendaría poner todo su dinero en una sola acción o incluso en un solo mercado. Poner una gran parte de su valor en un solo activo no es una muy buena idea, incluso cuando tiene un propósito como residencia.

Diré que en realidad es muy poco probable que el valor de la propiedad baje, a corto plazo sí, pero no a largo plazo (y no se compra una casa con expectativas a corto plazo). Encuentre el precio de cualquier casa, probablemente en la mayoría de los países desarrollados del mundo, y el precio actual será más alto que hace 20 o 30 años, y ese precio será mayor que el precio hace 40 o 60 años.
@ssn Me preocuparían menos los factores del mercado que afectan el valor de la casa y más los factores específicos de la casa individual. Una casa es una cosa física y puede verse afectada directamente por el mundo que la rodea. Si bien algo como el moho, las inundaciones o las termitas pueden o no tener un impacto a largo plazo en el valor de la vivienda, si gasta la mayor parte de su dinero en efectivo en la casa, podría consumir un fondo de emergencia con bastante rapidez. Y si bien es posible vender valores fácilmente, extraer valor de una casa, especialmente cuando lo necesita para pagar las reparaciones, es más difícil.
Supongo que depende de dónde compre/viva: de dónde vengo cosas como inundaciones o termitas no son un problema; moho sí, pero eso debería ser bastante evitable si mantiene su casa adecuadamente. La mayoría de los demás problemas están cubiertos antes de la compra mediante una inspección y un seguro.

Una posible razón es el seguro contra inundaciones. Digamos que compras una propiedad donde el terreno vale más que la casa. El prestamista hipotecario, al menos según mi experiencia, requerirá que usted tenga un seguro contra inundaciones por el saldo pendiente de la hipoteca, en lugar del valor de reemplazo de la casa.

PD: Para elaborar un poco, debe observar el costo total de la hipoteca, no solo la tasa de interés establecida. A menudo, se agregan varios costos, como PMI si está comprando con menos del 20% de pago inicial o, en mi caso, la cobertura de seguro contra inundaciones requerida que estaba muy por encima del costo de reemplazo de la casa. (Y, por supuesto, hay posibles beneficios, como el interés deducible). En mi caso, la hipoteca original del 4,5 % estaba efectivamente más cerca del 6 %, lo que significaba que (a veces) era más razonable pagar la hipoteca en lugar de invertir en lo que Pensé* que era un mercado sobrecalentado.

* Correcto, como se vio después, ya que los tiempos fueron alrededor de 2005-07.

Incluso si eso fuera cierto (¿lo es?) realmente no está claro por lo que ha escrito cuáles serían las implicaciones de esto, y mucho menos qué curso de acción favorece.
@Wildcard: Bueno, ha sido cierto para mí. Durante los primeros 10 años de mi hipoteca, estaba pagando aproximadamente $100 adicionales o más por mes por un seguro que estaba muy por encima del valor de reposición de la casa. El hecho de que casi siempre he pagado más de mi pago hipotecario mensual mínimo (por lo que el saldo pendiente ahora está cerca del valor de reposición) debería darle una pista de lo que haría. Pero es cuestión de calcular los números para las circunstancias particulares de alguien.
¿Debo comprar mi casa al contado, o con una hipoteca e invertir el resto de mi dinero?
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