Vender una propiedad: ¿múltiples ofertas del mismo valor?

En los EE. UU., al vender una propiedad residencial, ¿existe una regla o ley sobre cómo manejar múltiples ofertas del mismo monto monetario exacto? ¿Es este el tipo de cosa que variaría de un estado a otro?

Mi familia y yo hicimos una oferta por una propiedad primero y el agente de bienes raíces del vendedor afirmó que los vendedores querían esperar más ofertas que esperaban que llegarían en breve. Finalmente, nuestra oferta fue rechazada, pero los registros fiscales muestran que la propiedad se vendió por el valor exacto de nuestra oferta.

Así que mi pregunta es: ¿depende completa y arbitrariamente del vendedor elegir entre múltiples ofertas del mismo valor exacto?

Parte de la razón por la que pregunto es porque nosotros (mi familia y yo) sospechamos que puede haber una fuerte conexión entre el comprador y el agente de bienes raíces del vendedor. ¿Y se consideraría fraude y habría algún recurso si el agente de bienes raíces del vendedor retuviera las ofertas de los vendedores para permitir una conexión personal?

Es comprensible que la última parte sea una fuerte acusación y sin duda requeriría pruebas, pero realmente estoy tratando de determinar si lo que sospechamos realmente ocurrió, si realmente se consideraría fraudulento o si un vendedor tiene permitido seleccionar y elegir arbitrariamente una oferta independientemente de precio/pedido que llegó la oferta? ¿Solo se consideraría fraudulento si el vendedor no estuviera al tanto de una oferta más alta/mejor?

Actualización : me doy cuenta de que hay cierta confusión en torno a la forma en que redacté el texto original. En el texto original decía: puede haber una fuerte conexión entre el comprador y el agente inmobiliario del vendedor . No me refiero a una fuerte conexión entre el agente del comprador y el agente del vendedor . Me refiero a una conexión entre el comprador real y el agente del vendedor.

Permítanme reformular: Supongamos que un vendedor quisiera vender una propiedad por X dólares, sin darse cuenta de que su propiedad en realidad valía mucho más que esto. Al ver este valor potencial, hago una oferta. El agente del vendedor también ve este gran potencial de ganancias, pero no puede hacer una oferta directamente. En cambio, encuentran a un amigo que está interesado en invertir, tal vez incluso pasándoles algo de efectivo con la esperanza de compartir las ganancias en el futuro, y el amigo finalmente hace una oferta, que se presenta al vendedor a través del agente.

Entonces, la pregunta original ciertamente se centró en si un vendedor puede elegir arbitrariamente entre ofertas, y parece claro que la respuesta es sí, básicamente por cualquier motivo. Pero el punto relacionado en esta discusión que insinué (y que tal vez sea mejor dejar una pregunta aparte) es en qué condiciones podría considerarse fraudulenta una relación con un conflicto de intereses en este escenario, específicamente con una relación sólida entre el agente del vendedor y un amigo que potencialmente podría convertirse en un comprador. Creo que DJClayworths respondió bien, y parece haber situaciones en las que esto podría ser un conflicto de intereses, como retrasar la presentación de algunas ofertas para dar tiempo a otro comprador (sospechamos que esto sucedió), así como tergiversar las ofertas de algunos compradores. u ocultarlos por completo para permitir que otro comprador

Hay más en una oferta que solo el monto en dólares: está el depósito de garantía, los detalles financieros, el pago inicial, contingencias, etc. Perdí una casa donde tenía la oferta más alta (con un pago inicial del 20 %, financiamiento convencional y las contingencias normales de inspección, tasación y préstamo), pero los vendedores aceptaron una oferta más baja en efectivo sin contingencias. Si su agente no le explicó todos los factores que intervienen en hacer una oferta sólida, debe buscar un nuevo agente.
Como referencia, estaba del otro lado de esto, pero no me di cuenta hasta mucho más tarde. Fui uno de los tres que hicieron ofertas idénticas por mi casa el mismo día. Cada uno de nosotros tenía el mismo pago inicial y (presumiblemente) finanzas similares, con exactamente la misma oferta (por el precio de venta). El vendedor quería vender rápidamente, por lo que aceptó una oferta el mismo día. Eventualmente descubrí que, dado que las ofertas eran prácticamente indistinguibles, la razón por la que eligieron la mía fue porque el agente de bienes raíces vendedor conocía a mi agente de bienes raíces y me sugirió. :shrug: Eventualmente tienes que elegir.
También he estado en la situación opuesta, mi oferta fue elegida sobre otras ofertas de igual precio. Ofrecí todo el efectivo y renuncié a la contingencia de tasación y la contingencia financiera, pero no a la contingencia de inspección.
En igualdad de condiciones monetarias, si una oferta toma la propiedad "tal como está", generalmente ganará. Tiene razón en que los agentes no pueden retener información del vendedor, pero es probable que no puedan probar que sucedió. Hay demasiados otros factores en juego.
El fraude requiere que una de las partes tergiverse materialmente la información a otra. ¿Tiene alguna evidencia de que eso sucedió? ¿ Tiene alguna prueba de que su oferta era superior en todos los sentidos a la oferta aceptada? Perder ofertas por cualquier razón o sin ella es parte de la compra de una casa. Acostumbrarse a él.
¡Oferta con el mismo monto en dólares! = ofertas del mismo valor
¿Es más probable que eligieron en función de su condición de minoría en cuanto a raza, credo, color, religión u orientación sexual?
¿Sabías que no existe una ley que establezca que debes vender a la oferta más alta? Su competidor podría haber ofrecido $20,000 menos y podría haber ganado la oferta porque a los vendedores les gustó más su perfume.
Desafortunadamente, es un lugar común que los agentes jodan así. Hay algunos códigos de conducta a medias que se supone que deben cumplir, pero a menudo simplemente los ignoran.
@IanMacDonald Al revés, si recibo una oferta más alta de X, pero hablando con la persona, decido que no confío en ella, la rechazaría.
No lo veo en otra parte y no es lo suficientemente largo como para obtener una respuesta, pero también es común que un vendedor en esta posición solicite a todos los compradores "vinculados" que envíen su oferta "mejor y final" para que haya una oportunidad justa de que todos los compradores aumentar su oferta o hacer que se destaque.

Respuestas (7)

No hay reglas sobre cómo manejar ofertas iguales. Un vendedor es libre de aceptar cualquier oferta que desee. Ni siquiera tienen que aceptar la oferta más alta si no quieren.

Las razones por las que un vendedor puede elegir una oferta sobre otra a pesar del precio incluyen la fecha de cierre, el comprador que no tiene una casa para vender y el comprador que tiene dinero en efectivo en lugar de una hipoteca.

Sin embargo, existen reglas de conducta para los agentes inmobiliarios. Si el agente del vendedor no representa de manera justa todas las ofertas al vendedor, especialmente si favorece a un comprador al que también representa, entonces está infringiendo las reglas. En el peor de los casos, si comunicaron una oferta a otro comprador, esto puede ser una mala práctica. Si sospecha esto, entonces debe comunicarse con la organización que regula a los agentes de bienes raíces donde se encuentra.

EDITAR: Ben pregunta por qué comunicar una oferta a otro comprador es un posible fraude. Digamos que ofrezco $ 210k. El comprador del agente ha ofrecido $190k. El agente le cuenta a su comprador sobre su oferta, por lo que aumenta su oferta a $ 211k. El comprador del agente obtiene una casa que no habría obtenido (y no pagó más de lo necesario). No tienes esa oportunidad y no sabes nada excepto que tu oferta fue rechazada.

Otra posible mala práctica es retrasar la presentación de una oferta al vendedor para dar tiempo a otro comprador para hacer otra oferta.

Probablemente me estoy perdiendo algo, pero no entiendo muy bien por qué comunicar una oferta podría ser un fraude. ¿Quieres decir mal comunicado?
Si le comunican su oferta a otro comprador , que luego compra la propiedad al precio que usted ofreció, eso podría ser un fraude.
¿No es comunicar la oferta de un comprador a otro parte de una guerra de ofertas? ¿Qué es bueno para un vendedor? (Idealmente, desea que los compradores presenten enlaces "a ciegas", luego use la oferta alta para inducir una guerra de ofertas)
No, no es. Y ciertamente no si se hace de una sola manera, o sin el consentimiento del vendedor.
El agente vendedor trabaja para el vendedor - El agente vendedor está obligado a presentar todas las ofertas al vendedor. El agente de vendedores ciertamente puede comunicar ofertas a otros compradores potenciales para ver si desean aumentar sus ofertas; dado que trabajan para el vendedor, y las ofertas más altas benefician a su vendedor, este es el ejercicio correcto y apropiado de su agencia en nombre del vendedor. No es fraude, y eliminaría esa sugerencia de que lo es de esta respuesta. Si el agente del comprador estaba informando a otros compradores sobre la oferta de su comprador, eso podría ser un fraude, pero no parece que esté hablando de los agentes del comprador.
Me refiero específicamente al caso en el que existe una conexión entre el agente del vendedor y uno de los agentes del comprador, que es lo que la pregunta dice que se creía que era el caso.
Presumiblemente, los vendedores no pueden rechazar una oferta si la decisión viola las leyes contra la discriminación.
No veo por qué la situación en su edición sería un fraude a menos que el agente del vendedor le diga al vendedor que ellos solicitaron y usted se negó a hacer un contraataque. ¿Qué es quién tergiversando fraudulentamente a quién? Lo que describes es una guerra de ofertas simple y bastante común (especialmente por aquí). Una conexión entre agentes, como dices en tu comentario, es 100% irrelevante aquí, especialmente el fraude escrito.
Aquí hay un artículo que describe algunos de los problemas con el 'doble final'. Pueden existir los mismos problemas si los agentes del comprador y el vendedor están 'conectados', como si trabajan para la misma empresa. thestar.com/business/2017/08/29/…
@Kevin Es un tipo de fraude : si el agente vendedor también es el agente comprador de otra persona que hace una oferta, y solo le dice a ese comprador de las otras ofertas, se está presentando como una parte imparcial, cuando está favoreciendo a la suya. clientes (y, por supuesto, obtienen una parte en ambos lados, en lugar de solo el lado de la venta si el vendedor acepta su oferta).
También podrían estar falsificando su identidad ante el vendedor si no le comunican la contraoferta de su comprador para darle la oportunidad de ofertar más alto, porque entonces su vendedor teóricamente podría ganar menos (mientras que al agente aún le pagan más porque, nuevamente, obtienen una parte en ambos lados, y dos partes de un precio de venta más bajo es más que una parte de un precio de venta más alto).
Es fraude si y solo si el agente no regresa al OP y dice "Tenemos una oferta de $ 211k".
@MartinBonner Es decisión del vendedor (no del agente) informar a los compradores sobre otras ofertas.
@DJClayworth Supongo que lo es. En realidad, no recuerdo que nuestro agente nos preguntara si queríamos que él llevara a cabo una guerra de ofertas; creo que se supuso que lo haríamos.

Parece que eres nuevo en la compra de una casa. Felicidades. También parece que su agente de bienes raíces ha sido negligente al explicarle las diversas cosas que se incluyen en una oferta y por qué una oferta en particular puede ser mejor que otra.

No hay ninguna ley que exija que alguien acepte la primera oferta. En un escenario de oferta múltiple, el vendedor debe elegir la que se vea mejor y la que más le guste. ¿Qué hace que una oferta sea fuerte o mejor? Aquí hay un par de elementos para el pensamiento:

  1. Dinero en efectivo. Una oferta en efectivo es mejor que una oferta equivalente en la que el comprador requiere financiación. ¿Por qué? Porque la financiación no está garantizada. Como algunas personas están descubriendo con el cierre del gobierno, si hay una agencia que necesita aprobar su hipoteca y se cierra, entonces no puede cerrar y el trato se desmorona. Incluso si todas las ofertas usan financiamiento, más efectivo es una posición más fuerte. Si alguien obtiene un préstamo para comprar la casa con un pago inicial del 20% mientras que otra persona solo ofrece un pago inicial del 5%, el partido del 20% inicial es visto como el candidato financiero más fuerte. El objetivo de un vendedor al vender la casa es que le paguen, preferiblemente lo antes posible. Hacer que un comprador no obtenga un préstamo y reiniciar todo el proceso cuesta dinero.
  2. Conexión. Nos guste o no, la conexión con el comprador puede marcar la diferencia. No es una conexión personal como la del comprador conocida por el vendedor o su agente, sino una conexión como si los compradores fueran una familia joven (y el vendedor también es una familia joven o compró la casa cuando eran una familia joven que comenzaba). Es por eso que algunos agentes sugerirán que un comprador escriba una carta de presentación. Esto le presenta al comprador al vendedor y le brinda la oportunidad de forjar esa conexión con el vendedor.

Entonces, ¿qué pasó en tu caso? Difícil de saber. Sin más información sobre los detalles de las ofertas, solo estás especulando, y mal, sobre lo que pudo haber pasado. Hay muchas otras formas en que las cosas podrían haber ido mal, que son completamente normales y esperadas, además de la única forma negativa que has sugerido.

Algunas otras cosas que debe saber:

Una fuerte conexión entre el comprador y el agente del vendedor no significa que haya habido fraude. Los agentes suelen trabajar con un corredor. Una organización de bienes raíces en particular puede tener muchos agentes, que representan a compradores y vendedores al mismo tiempo. Por lo tanto, el agente A que trabaja para X real estate co puede ser el agente del vendedor y el agente B, que también trabaja para X real estate co, puede ser su agente. Eso no significa que obtendrá alguna ventaja sobre otro comprador. Puede estar seguro de que si otro comprador ofrece efectivo y su oferta depende de la financiación con un pago inicial del 3,5 %, perderá, independientemente de la conexión entre usted y el agente vendedor.

Los vendedores se demorarán en responder a las ofertas para obtener más. Piénsalo. Con una oferta, no se sabe si el precio de las cosas es demasiado alto o demasiado bajo. Tampoco tiene la oportunidad de protegerse contra el riesgo de que un comprador pueda obtener fondos para la casa. Las ofertas múltiples aumentan las posibilidades de que obtenga una cantidad mayor por su casa y obtenga compradores con diferentes perfiles de riesgo. Si la fecha límite de la oferta le da tiempo, ¿por qué no esperaría para ver si obtiene algo mejor?

No señaló que si no se mantiene una relación de plena competencia, existe la posibilidad de mala praxis.
Su definición de "conexión" podría incluir claramente "el vendedor es blanco y el comprador es blanco"...
@R ¿Podría aclarar cuál es su punto?
@CHenry Según tengo entendido, R. quiere expresar que la palabra "conexión" puede ser fuerte o débil.
@R.. eso es correcto. El punto de la respuesta es que hay muchas formas legales en que esto puede suceder. El OP no ha proporcionado evidencia de que sea una de las formas ilegales.
@DJClayworth el OP ya lo sabe. . .esa es una de las preocupaciones planteadas en la pregunta.

Di que tienes razón. El agente vendedor estaba atado al comprador. Incluso si el precio aceptado fuera más bajo que su oferta, usted no es la parte perjudicada. Era el vendedor. El vendedor potencialmente tenía una oferta más rápida y/o más alta.

De cualquier manera, el agente del vendedor trabaja para el vendedor y le resultará difícil reclamar daños y perjuicios. A menos que. Si pertenece a una clase protegida, una minoría, LGBT, etc., y fue discriminado, es muy posible que tenga un reclamo contra el agente/vendedor. Si la decisión se tomó sobre los términos de venta o la familiaridad con el comprador, es posible que se sienta menospreciado, pero que no tenga motivos para tomar ninguna medida.

Los agentes pueden y han sido llevados ante los tribunales por no mantener relaciones de plena competencia entre los agentes para el comprador y el vendedor. Y el comprador resultó herido porque se le negó un proceso de licitación justo. Y el vendedor querría saber que fue engañado.
DJ - entendido, pero el caso sería difícil de probar, y los daños, difíciles de cuantificar. Para el comprador.
Agregaría que generalmente se negocia más que solo el precio de venta. Los costos de cierre también están en la mezcla, e incluso si las ofertas fueran idénticas, incluso en un lanzamiento de moneda hay un 50% de posibilidades de que no lo consigas.
@JoeTaxpayer Ciertamente, estos casos son difíciles de probar. No dejaría que eso me impidiera denunciar el caso. Muchas jurisdicciones tienen "órganos rectores" para los agentes de bienes raíces, que en su mayoría están ansiosos por eliminar a los malos y no necesitan tanta prueba como un tribunal.

Hay un montón de factores además del precio que influyen en la decisión entre la oferta A y la oferta B. Por ejemplo, recientemente vendí una casa pero quería quedarme en la casa después del cierre mientras buscaba un nuevo lugar para vivir, así que insistí en solo considerar ofertas que incluían contratos de rent-back. Las otras respuestas dan más ejemplos.

Los registros de impuestos solo muestran el precio, no muestran todas las partes de la oferta, o el camino sinuoso [que] se tomó para llegar al día de la liquidación.

Más detalles sobre esa declaración: es posible que la oferta original incluso haya superado la suya, pero la negociación no se detiene cuando se acepta la oferta. Por ejemplo, los compradores podrían haber encontrado algo durante la inspección y negociar un precio de venta reducido (al nivel de su oferta) para compensar la condición de la casa.

Buen punto sobre la inspección.

No existe una ley federal que exija que se acepte la primera oferta, aunque existen leyes que podrían infringirse, o alegarse que se infringieron, al no aceptar la primera oferta. Por ejemplo, existen leyes contra la discriminación basada en la raza, por lo que si un comprador blanco obtiene la casa por una oferta igual de alta, pero más tarde, que un comprador negro, entonces podría surgir la duda de si hubo discriminación. Además, puede haber leyes locales que exijan que se acepte la primera oferta, aunque no conozco ninguna. Para alquilar una unidad, Seattle requiere que las solicitudes se evalúen en orden de recepción:

https://www.seattletimes.com/seattle-news/politics/a-primer-on-seattles-new-first-come-first-served-renters-law/

En cuanto a la conducta del agente, si retuvo la oferta del comprador, eso podría considerarse fraude (hay una promesa implícita, si no explícita, de convertirse en el agente de alguien para presentar todas las ofertas), pero sería el vendedor, no usted. , que sería la víctima del fraude. El agente no tiene ningún deber fiduciario hacia usted, y aunque existen algunas teorías legales, como la interferencia ilícita, bajo las cuales podría presentar un argumento legal, sería difícil ganar tal caso.

Como otros han señalado, dos ofertas pueden ser por la misma cantidad de dinero y no ser idénticas debido a las otras partes importantes de la oferta, como contingencias y financiamiento.

Mi familia y yo hicimos una oferta por una propiedad primero y el agente de bienes raíces del vendedor afirmó que los vendedores querían esperar más ofertas que esperaban que llegarían en breve. Finalmente, nuestra oferta fue rechazada, pero los registros fiscales muestran que la propiedad se vendió por el valor exacto de nuestra oferta.

Hay otro tema relacionado con el precio. Si ofrece una cantidad inferior al precio de cotización, no tienen ninguna obligación de aceptar su oferta. Se les puede dar el consejo de esperar otras ofertas. Si pongo mi casa a la venta por $200,000 y usted me ofrece $190,000 el primer día, espero recibir una mejor oferta mañana. Por supuesto, podría terminar vendiendo seis meses después por $ 190K porque malinterpretamos el mercado.

Ahora, si un comprador ofrece el precio de venta completo (o incluso más alto) sin contingencias, entonces el agente del vendedor le aconsejará que acepte la oferta. Se alentará al vendedor a aceptar porque su agente ha cumplido con el requisito contractual y esperará su comisión.

Pero si hay ofertas por debajo del precio de lista, entonces el vendedor puede decidir esperar una mejor oferta.

Los registros de impuestos solo muestran el precio, no muestran todas las partes de la oferta, o se tomó el camino sinuoso para llegar al día de la liquidación.

Al menos en Inglaterra y Gales, si ofrece una cantidad superior al precio de lista, todavía no tienen ninguna obligación de aceptar su oferta.
"Se tomó el camino sinuoso para llegar al día de la liquidación", eso es importante. La oferta puede haber sido por más, pero la encuesta puede haber mostrado problemas que hicieron que el comprador abandonara su oferta. El vendedor se quedaría con ellos porque a) tienen algo durante el proceso; b) la oferta del OP también podría hundirse.

Una de las razones es la falta de una comisión dividida. Si hay un agente del vendedor que enumera la propiedad y un agente que trajo al comprador a la venta, generalmente dividen la comisión. Si es una comisión del 6%, ambos obtienen el 3%. Sin embargo, si el comprador de la propiedad se comunica directamente con el agente de la lista, solo un agente está involucrado, por lo que obtiene el 6% completo. En este caso, el agente inmobiliario puede darse el lujo de reducir la comisión que le cobra al vendedor, por ejemplo, un 4 % o un 4,5 %, y seguir ganando más dinero que si la casa fuera co-agente. Entonces, el vendedor obtiene la cantidad total de dinero (¡o incluso más!) Y el comprador paga el mismo precio, ¡y el agente de cotización gana más dinero! (¡me sucedió!)

Vender una propiedad: ¿múltiples ofertas del mismo valor?
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