Alquilar o poseer, dadas estas circunstancias

En la mayoría de los casos, mi preferencia sería comprar.

Sin embargo, si tiene la intención de vender después de solo un año, tal vez me inclinaría por alquilar. No ha incluido el costo de compra y venta en su ecuación ni los impuestos a la propiedad y, como sugiere John Bensin, los costos de mantenimiento.

Si estuviera buscando mantener la propiedad durante al menos 5 años, 10 años o más, entonces si los números se mantuvieran firmes, definitivamente optaría por la opción de compra. Puede alquilarlo después de mudarse y si el alquiler es más alto que sus gastos totales para mantener la propiedad, podría contar con algún ingreso pasivo adicional.

The New York Times tiene una útil calculadora de alquiler versus compra . Según sus números, sugiere que comprar tiene sentido si se queda en la casa durante 5 años o más. Sin embargo, esto solo se basa en los valores predeterminados para varios otros parámetros, como la tasa de interés de la hipoteca, la tasa de aumento de la renta, etc. Podría intentar jugar con los números. Además, como dijeron otros que respondieron, los costos de mantenimiento, los costos de cierre, etc., deben tenerse en cuenta.

Si alquilarlo es una posibilidad incluso si se muda, podría ser una mejor oferta. Una cosa a tener en cuenta sobre el alquiler es, si se muda, ¿a dónde es probable que se mude? Si se muda lejos, podría ser poco práctico administrar la propiedad como alquiler. Podría contratar a otra persona para que haga eso, pero eso reduciría sus ingresos por concepto de alquiler. Por otro lado, si se queda en Los Ángeles, podría ser factible administrar la propiedad usted mismo.

Otro factor clave es, ¿qué alquiler podrías cobrar por esta casa? Si puede ganar lo suficiente en alquiler para cubrir el pago de la hipoteca, puede estar en buena forma; pero debido a los precios excesivos de los mercados inmobiliarios, a veces no podrá hacerlo, lo que significaría que alquilarlo podría no ser rentable.

Tus cálculos son buenos hasta donde llegan, pero hay muchos otros factores y pros y contras en cada decisión.

1. Sí, ciertamente debe comparar el alquiler mensual con lo que serían los pagos de su hipoteca, como lo ha hecho.

2. Sí, debe considerar cuánto tiempo podría vivir allí. Si se muda, ¿qué tan difícil será vender la casa, dadas las condiciones del mercado en su área? Si intenta alquilarlo, ¿qué tan difícil es encontrar un inquilino y qué alquiler podría esperar recibir?

3. Hablando de mudarse y alquilar el lugar: ¿Quién administrará la propiedad y hará el mantenimiento? ¿Aún estarías lo suficientemente cerca para hacer esto tú mismo? ¿Estarías dispuesto y serías capaz de pasar el tiempo? ¿O tendrías que contratar a alguien? Además, ¿qué pasa si el inquilino no paga el alquiler? ¿Qué tan difícil es desalojar a alguien en su área? Hablando por experiencia personal, soy dueño de una propiedad de alquiler en Ohio, y la ley dice que puede desalojar a alguien con 3 días de aviso. Pero en la práctica no se van, así que hay que llevarlos a juicio. Toma meses obtener una cita en la corte y meses más antes de que la policía realmente se presente para ordenarles que salgan de la casa. Y usted tiene que pagar los honorarios del abogado y de la corte. En ese tiempo ellos están viviendo en su propiedad sin pagar alquiler. En mi caso, un inquilino también destruyó totalmente el lugar y robó todo lo que no estaba t clavado -- Tuve que gastar $ 13,000 en reparaciones a una casa que vale una fracción de lo que estás hablando. Ser propietario NO es solo una cuestión de sentarse y cobrar los cheques de alquiler: hay una buena cantidad de trabajo y mucho riesgo.

4. ¿Qué tiene que pagarle al agente inmobiliario y qué otros costos de cierre tendría que pagar? Donde vivo, los agentes inmobiliarios suelen cobrar del 6 al 7%. Es posible que también deba pagar una tasación, una búsqueda de título y un montón de otras pequeñas tarifas.

5. Los intereses hipotecarios son deducibles de sus impuestos federales sobre la renta. El alquiler no lo es.

6. Si es propietario y necesita reparar algo, debe pagarlo. Si alquilas, el propietario tiene que pagar por ello.

7. Si es propietario, puede hacer casi lo que quiera con la propiedad, sujeto a las ordenanzas de zonificación y los códigos de construcción y tal vez a las reglas de la asociación de propietarios, pero debe tener bastante margen de maniobra. Si desea instalar ventiladores de techo, remodelar la cocina o agregar una terraza, depende de usted. Si está alquilando, depende del propietario decidir qué puede hacer con la propiedad. Y si acepta dejarte hacer alguna actualización, cuando termines, le pertenece a él.

8. Con un condominio, por lo general no eres responsable del mantenimiento exterior, como cortar el césped, podar los arbustos y lavar las paredes exteriores. Con una casa, lo eres. Puede pagarle a alguien para que haga esto, lo que aumenta el costo, o puede hacerlo usted mismo, lo que lleva tiempo.

9. El seguro de un condominio o apartamento cuesta mucho menos que el seguro de una casa. En mi área, de todos modos. Deberías investigar esos costos.

10. Si compra, eventualmente será dueño del lugar y no tendrá que pagar más una hipoteca. Si alquilas, sigues pagando para siempre. (Incluso si no vives en la misma casa para siempre, siempre y cuando no sufras una pérdida terrible cuando vendas, debería quedarte algo de dinero para aplicar a la próxima casa, por lo que aún estás acumulando capital. )

Algunos de estos pros y contras son fácilmente cuantificables. Otras son probabilidades, como ¿qué tan probable es que su calentador de agua falle? y ¿cuánto tiempo es probable que tarde en encontrar un comprador si desea vender? Y otros son bastante subjetivos.

Tracé tus cifras en mi aplicación Compra o Renta . Compara la equidad de comprar o alquilar calculando cuál sería el pago de su hipoteca y comparando el caso alternativo si alquilara e invirtiera una cantidad equivalente.

Claramente, por las cantidades que especificó, es mejor comprar, pero si cambia las cantidades y el interés o la apreciación de la propiedad, puede ver los efectos de equidad.

Al mirar la compra y venta, realmente necesita mirar el panorama general a corto plazo. ¿Cuál sería el costo de cierre? ¿Pagaría a un agente de compradores o usaría a los vendedores? ¿Comisiones por generación de préstamos? Todo esto se sumaría y afectaría negativamente su línea de tiempo. Actualmente está comparando su alquiler con su hipoteca e impuestos simples. Te estás perdiendo las pérdidas en las que posiblemente podrías incurrir si no te quedas en la casa a largo plazo. También hay que tener en cuenta la posibilidad de que la propiedad no se alquile a largo plazo, ¿puedes balancear dos hipotecas? ¿O una hipoteca y un cheque de alquiler?