Un asesor hipotecario estaba tratando de venderme una hipoteca con devolución de efectivo. Para la mayoría de los clientes, dijo, lo usan para pagar deudas a una tasa de interés más alta o para comprar lo esencial para una primera casa. Esta no es mi situación, pero sugirió que tendría sentido tomar el reembolso del 5% e inmediatamente aplicarlo al capital. Haciendo esto, aunque la tasa de la hipoteca sea un 1% más alta (3,79 en lugar de 2,79), al final del plazo el saldo pendiente es menor de lo que sería con la tasa más baja, si los pagos fueran los mismos . Esencialmente, está lanzando que tiene una tasa efectiva más baja.
Ese último punto es donde cuestiono, porque para que los pagos sean iguales, tuvo que jugar con el período de amortización. Me pregunto si esto es un truco que otros han encontrado o es un producto que realmente está destinado a un caso de uso diferente, pero cuando se aplica de esta manera tiene sentido.
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Basado en los comentarios de @dwizum y @chris-degnen, hice un poco más de análisis. Creo que puede haber otro aspecto importante de las hipotecas canadienses que debo resaltar: el plazo de la hipoteca y el período de amortización generalmente NO son los mismos. En los EE. UU., generalmente obtiene una hipoteca de amortización de 30 años que podría mantener durante 30 años. En Canadá es inusual y generalmente cuesta mucho más obtener una hipoteca por un plazo de más de 5 años. Entonces, parte del análisis aquí refleja saber que se requerirá una nueva hipoteca en 5 años.
Siguiendo el enlace que @chris-degnen compartió explicando cómo las hipotecas compuestas semestralmente en Canadá son diferentes a una hipoteca típica de EE. UU., utilicé la hoja de cálculo Calculadora de hipotecas de pago mensual - Con tabla de amortización para construir una comparación en una hoja de cálculo de Google. He compartido la hoja de cálculo aquí .
Las opciones se definen de la siguiente manera:
Estándar : esta es una hipoteca de amortización estándar de 25 años a un 2.79% fijo
Amortización ajustada estándar : igual que la hipoteca estándar, pero el período de amortización se acortó artificialmente para aumentar el pago y compararlo con otros.
Estándar + Prepago : Igual que el Estándar pero se agregó un prepago mensual para aumentar el pago para comparar.
Reembolso : la opción hipotecaria que genera esta pregunta, se aplica inmediatamente un reembolso del 5 % sobre la hipoteca y se reduce el principal, pero también a una tasa más alta del 3,79 % y aún con un período de amortización estándar de 25 años.
Efectivo : Esto revierte la "tasa efectiva" de la opción Cashback.
Dado que la hipoteca deberá renovarse en 5 años, la pregunta es cuánto dinero se paga durante el plazo de 5 años y cuál es el saldo de la hipoteca. La opción de saldo más bajo debe permitir la cantidad de préstamo más pequeña en la renovación.
El resumen según la hoja de resumen inicial es:
Estándar : $277,521 pagados y $851,270 restantes
Amortización ajustada estándar : $293,395 pagados y $834,263 restantes
Estándar + Prepago : $293,377 pagados y $834,282 restantes
Cashback : $293,377.80 pagados y $823,960 restantes
Efectivo : $293,377.80 pagados y $823,960 restantes
Hay un pago mensual más grande ($264) para el Cashback sobre el Estándar. Pero si eso es aceptable, la opción Cashback resulta ser la más ventajosa incluso sobre agregar la misma cantidad como prepago cada mes.
Como se menciona en los comentarios, si la hipoteca se paga antes de tiempo, existe una penalización de devolver todo el 5% prorrateado. Pero si se permite que la hipoteca se cumpla, ¿es realmente ventajoso pagar un 1% más de interés a cambio del 5% en efectivo?
Si el reembolso del 5% es una ventaja depende de las cifras. Por ejemplo, por $1 millón durante 10 años es ventajoso; más de 15 años no lo es.
Ilustrando con cálculos:
s is the principal
r is the monthly rate
n is the number of months
d is the monthly payment
s = 1000000
r = 2.79/100/12
n = 12*10 = 120
d = r s (1/((1 + r)^n - 1) + 1) = 9559.44
El saldo bal mes xviene dado por b:
x = n
b = (d + (1 + r)^x (r s - d))/r = 0
Aplicar devolución de efectivo c, (sin cambiar la tasa aún):
c = s*0.05 = 50000
s = s - c = 950000
Ahora el saldo en el mes x = 120estaría en el crédito:
b = (d + (1 + r)^x (r s - d))/r = -66068.97
(De hecho, el préstamo se pagaría por mes x = 114).
Cambiando a la tasa más alta, el saldo aún estaría en crédito en x = 120:
r = 3.79/100/12
b = (d + (1 + r)^x (r s - d))/r = -5196.38
Ahora cambia el número de años a 15.
s = 1000000
r = 2.79/100/12
n = 12*15 = 180
d = r s (1/((1 + r)^n - 1) + 1) = 6805.27
x = n
c = s*0.05 = 50000
s = s - c = 950000
r = 3.79/100/12
b = (d + (1 + r)^x (r s - d))/r = 29564.90
Todavía hay un saldo de $ 29,564.90 por pagar, por lo que el acuerdo de devolución de efectivo no ha ayudado.
El préstamo no se pagaría realmente hasta el mes 185, es decir, 15 años y 5 meses.
x = 185
b = (d + (1 + r)^x (r s - d))/r = -4207.21
Entonces, la respuesta es que el acuerdo puede tener sentido financiero, pero depende de los términos reales.
Editar
Para hipotecas canadienses, como se describe aquí , (con 2.79% sustituido):
si le cotizan una tasa de 2.79% en una hipoteca, la hipoteca en realidad tendrá una tasa anual efectiva de 2.80946%, basada en 1.395% semestral. Sin embargo, usted realiza sus pagos de intereses mensualmente, por lo que su prestamista hipotecario debe usar una tasa mensual basada en una tasa anual inferior al 2,79 %. ¿Por qué? Porque esta tasa se capitalizará mensualmente. Por lo tanto, necesitamos encontrar la tasa que, compuesta mensualmente, da como resultado una tasa anual efectiva de 2.80946%.
effective annual rate = (1 + 2.79/100/2)^2 - 1 = 0.0280946
monthly rate, r = (1 + 2.79/100/2)^(2/12) - 1 = 0.0023116
Repasando los cálculos de nuevo
Por 10 años
s = 1000000
r = 0.0023116
n = 12*10 = 120
d = r s (1/((1 + r)^n - 1) + 1) = 9552.07
monthly rate, r = (1 + 3.79/100/2)^(2/12) - 1 = 0.00313368
x = n
c = s*0.05 = 50000
s = s - c = 950000
r = 0.00313368
b = (d + (1 + r)^x (r s - d))/r = -6045.71
Por 15 años
s = 1000000
r = 0.0023116
n = 12*15 = 180
d = r s (1/((1 + r)^n - 1) + 1) = 6797.60
x = n
c = s*0.05 = 50000
s = s - c = 950000
r = 0.00313368
b = (d + (1 + r)^x (r s - d))/r = 27974.62
Así que con el sistema canadiense no hay mucha diferencia.
dwizum
stanley
clark
clark
dwizum
clark
clark