¿Mayor pago inicial de la hipoteca frente a pagar más en el primer pago regular?

Esta calculadora le permitirá calcular los ahorros de hacer un prepago de inmediato. Ejecútelo dos veces: una vez con un saldo inicial más pequeño y otra vez con el saldo alto y el prepago.

Si agrega los $ 10k adicionales a su pago inicial, su pago mensual será más bajo. El pago mensual más alto que tendrá con los $10k en su primer pago significa que pagará más capital cada mes, desde el principio.

Usando la calculadora de arriba con una hipoteca de $200k al 5% fijo por 30 años: si usa $10k como prepago, ahorrará alrededor de $22k en intereses durante la vigencia del préstamo, que se acortará en 38 meses. En pocas palabras: no lo ponga en el pago inicial. Pero también vea la respuesta de KeithB para la compensación aquí.

Eso es asumiendo una hipoteca estadounidense, que es diferente de Canadá. Corrí los mismos números usando esta calculadora de RBC y obtuve aproximadamente la misma cantidad. (La primera calculadora de arriba me parece mucho más fácil de usar, si no le preocupa perder un poco de precisión en los números).

Deberían salir casi iguales, suponiendo que hagas el mismo pago mensual en ambos casos. Usando la Calculadora que mencionó @bstpierre, el pago mensual de un préstamo de $100k al 4% por 20 años es $604. Si tuviera un préstamo de $90k, los pagos serían de $543. Si paga $ 604 / mes en el segundo préstamo, poniendo el extra hacia el capital, resultaría casi lo mismo que pagar $ 10k adicionales con el primer pago del primer préstamo. La ventaja del segundo préstamo es que siempre puedes pagar los $543 si es necesario debido a circunstancias imprevistas. Si tiene la disciplina para hacer los pagos más altos, incluiría el dinero extra en el primer pago. Si cree que podría tener la tentación de reducir el pago en el futuro, destine el dinero extra al pago inicial.

Esta pregunta conlleva el riesgo de comparar manzanas y naranjas. Dicho esto, a continuación se describe una forma de hacer una comparación. Primero, le sugiero que descargue la Calculadora de hipotecas canadiense gratuita de Vertex42.

En el ejemplo, supongamos que su precio de compra fue de $100 000, su pago inicial actual fue de $10 000 y toma una hipoteca al 7 % amortizada en 25 años. Las dos opciones en su pregunta se decidirían cambiando el pago inicial a $20000 o colocando un pago adicional de $10000 en la celda E34.

Al hacer el pago adicional, ahorras muchos intereses solo porque el pago mensual sigue siendo el mismo . Por lo tanto, más de cada pago mensual se aplicaría a su saldo principal después de su gran pago adicional en el primer mes. Además, su amortización se acorta.

Por otro lado, aumentar su pago inicial disminuye su pago mensual total dada la misma amortización de 25 años. El interés que paga es mayor en este caso.

Con la conciencia de que esta pregunta tiene muchos años, vale la pena mencionar que las otras respuestas asumen esencialmente que los préstamos son equivalentes en todos los términos, excepto el pago inicial (y el impacto en los pagos mensuales como resultado de un pago inicial diferente). Es importante tener en cuenta que este puede no ser el caso. Sería algo raro que una diferencia del 10 % en el pago inicial no afectara los términos del préstamo para la mayoría de las hipotecas típicas.

Los prestamistas consideran muchos factores al escribir una hipoteca y tienen muchas variables para ajustarse a diferentes escenarios. El tamaño de su pago inicial puede tener un impacto significativo en los términos del préstamo. A los prestamistas generalmente les gusta ver pagos iniciales más grandes desde una perspectiva de riesgo (un pago inicial más grande significa una relación préstamo-valor más segura). Como tal, a menudo ocurre que los productos hipotecarios con las mejores condiciones tienen requisitos de pago inicial más altos; por ejemplo, las mejores tasas del prestamista pueden estar disponibles solo si usted deposita un 20% o más por adelantado. Por lo tanto, poner más dinero puede significar, de hecho, que su préstamo está escrito a una mejor tasa de interés.

Además, muchos prestamistas tendrán requisitos de seguro hipotecario personal (conocido como CMHC en Canadá o PMI en los EE. UU.) basados ​​estrictamente en el monto del pago inicial. En Canadá, si su pago inicial es inferior al 20 %, el prestamista debe registrar CMHC en el préstamo, por lo que aunque las finanzas del préstamo en sí no serán diferentes en términos de pagos de capital e intereses, si ese 10 % el dinero extra lo habría llevado por encima del umbral del 20 %, vería pagos mensuales significativamente diferentes (porque no tendría el seguro).

Dicho todo esto, si su préstamo fuera 100 % igual, independientemente de que deposite ese 10 % adicional por adelantado en lugar de agregarlo a su primer pago, entonces las otras respuestas son relevantes. Sin embargo, es importante comprender el panorama general en términos de todos los términos del préstamo, antes de tomar este tipo de decisión. Si ya está trabajando con un banco o un agente hipotecario, es probable que puedan explicarle la diferencia y mostrarle los números reales, lo que debería facilitar la decisión.