En el sitio del banco dice:
- Hipoteca convencional: significa que su pago inicial es de al menos el 20% del precio de compra.
- Hipoteca de alta relación: significa que su pago inicial es inferior al 20% del precio de compra.
Las hipotecas de alto índice deben estar aseguradas por un tercero, como Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) o Genworth Financial Canada, y requieren que usted pague una prima de seguro.
Entonces, ¿cuál es la diferencia entre esos dos en términos de pagos? No veo ninguna separación entre tarifas altas y convencionales en la página de listas de tarifas . ¿Esas tarifas que enumeran en el sitio asumen por defecto que su pago inicial es más del 20% o menos?
¿Cómo afecta el pago inicial del 20 % a sus pagos mensuales? Digamos que si los pagos mensuales para el pago inicial del 18 % son de $1000, ¿habría cambios drásticos entre el 19 % y el 20 % en comparación con el 18 % y el 19 %? ¿Afecta la cantidad de hipoteca que puede pagar?
El prestamista (no el prestatario) paga la prima del seguro a CMHC o Genworth al comienzo del préstamo. El prestamista luego pasará el costo de la prima al prestatario, generalmente añadiéndolo al capital del préstamo. El costo de la prima del seguro se calcula como un porcentaje del préstamo, y la tasa de CMHC se puede ver aquí .
Supongamos que está tomando una hipoteca fija al 4,29% y 25 años de amortización.
Un pago inicial del 20% dejaría un capital de $200 000. El pago mensual sería de $1083.72.
Un pago inicial del 19% dejaría un capital de $202 500 antes de la prima del seguro hipotecario. Esa prima sería del 1% de $202 500, o $2025. Eso se agregaría a su capital para un préstamo total de $204 525. El pago mensual sería de $1108,24.
Eso es $24.52 más por pago o un aumento de 2.26%. Son $ 4856 adicionales por la prima y el interés adicional pagado durante la vigencia de la hipoteca.
No estoy 100% seguro si los términos son exactamente los mismos en Canadá, pero el seguro que tienes que comprar se llama PMI (seguro hipotecario privado) aquí en los estados.
PMI es una póliza de seguro que asegura al prestamista por la diferencia entre el pago inicial y el 20%. Por lo tanto, si deposita el 5% de una hipoteca de $100,000 y no cumple, la póliza le pagaría al prestamista $15,000, que es la diferencia entre su pago inicial del 5% ($5,000) y el 20% ($20,000).
Por lo tanto, el costo de la póliza variaría en función de quién emite la póliza, su calificación crediticia y el monto de su pago inicial (ya que eso determina el monto de la póliza).
El costo del PMI es solo una partida separada en el pago de su hipoteca y no debería afectar mucho su tasa de interés real, si es que la hay. Una vez que alcance el 20 % del capital, el pago del PMI se eliminará de su pago mensual. Además, si puede demostrar mediante una tasación profesional que tiene el 20% del capital social, es posible que pueda eliminar su PMI antes de eso.
Al menos así es como funciona todo aquí en los Estados Unidos, aunque no puedo imaginar que sea muy diferente en Canadá.