¿Deberíamos intentar hacer pagos hipotecarios adicionales si queremos vender la casa después de 5 años?

Gran parte del interés de un préstamo proviene de los primeros años de una hipoteca, por lo que cuanto antes pueda pagarlo, mejor. Pero veamos qué dicen los números.

Si tiene un préstamo al 4%, capital de $100,000, un plazo de 30 años, esto le da pagos mensuales de $477.42 (usando la función PMT de Excel ).

Si vende la casa después de exactamente 5 años de pagos, entonces ha hecho $28,644.92 en pagos, todavía debe $90,924.93.

Suponga que vende la casa por $100,000. Eso significa que estarás en el hoyo por:

$100 000 - $90 924,93 - $28 644,92 = -$19 569,85

Ahora, suponga que paga $ 50 adicionales por mes durante los cinco años. El mismo cálculo se convierte en:

$100 000 - $87 659,98 - $31 644,92 = -$19 304,90

Entonces, en este escenario, que es un poco simplista, usted está mejor en $264.95.

La pregunta que debe hacerse es si podría haberlo hecho mejor invirtiendo los $3,000 en pagos adicionales en otro lugar. La CAGR al hacer esto es del 1,7%, por lo que es mejor que guardes el dinero.

Ejecutando los mismos números para una hipoteca del 6%, la CAGR que tiene es de aproximadamente el 2,7%.

Editar He agregado una hoja de cálculo de Google Docs (solo lectura) que puedes descargar y jugar. ¡Siéntete libre de corregir cualquier cosa que encuentres mal!

Editar 2 Bien, he echado un vistazo a lo que dice JoeTaxpayer en los comentarios a continuación, y ahora estoy de acuerdo: la CAGR debería ser del 4%.

Donde me equivoqué fue asumir que los pagos de $50 por mes durante los cinco años valen $50 * 5 * 12 = $3000.

Esto descuida el "valor del dinero en el tiempo": tener pequeñas cantidades de dinero periódicamente, en lugar de todo en una suma global.

Incluyendo esto, el valor "efectivo" de los pagos mensuales de $50 es de $2714.95 escrito como =PV(0.04/12,60,-50)en Excel o Google Docs.

He agregado una pestaña a la hoja de cálculo original para mostrar los diferentes cálculos. Tenga en cuenta que todavía no llega al 4%, pero supongo que es un error menor en la hoja.

NB: Lo sé, estoy omitiendo la desgravación fiscal de los intereses hipotecarios, los costos de venta, etc., etc.

Independientemente de cuánto tiempo le quede a la hipoteca, el rendimiento que obtiene de los pagos anticipados es idéntico a la tasa de la hipoteca. (Lo que sucede en su declaración de impuestos es un asunto diferente). Es más fácil obtener una calculadora financiera decente (la TI BA-35 es mi favorita) que construir hojas de cálculo que pueden o no contener errores de ecuación. Cuando duplico los números de John, hipoteca de $100K, tasa del 4%, obtengo un saldo restante de 60 meses de 90,447.51 y con $50 adicionales, $87132.56, una diferencia de $3314.95. $314,95 de retorno sobre los $3000. $315 durante 5 años es $63/año, sobre un promedio de $1500 ingresados, 63/1500 = 4.2%. Por supuesto, la matemática simple de solo promediar el pago crea ese error de .2%. Un pago de 60 $50 que devuelve $314,95 produce 4,000%.

@Peter K: con el debido respeto, no hay nada para mí sobre los cálculos del valor del dinero en el tiempo que pueda ser contrario a la intuición. Si bien me gusta jugar con hojas de cálculo, lo primero que hago es ejecutar algunos escenarios y verificar dos veces con la calculadora. ¿Su hoja actualizada ahora está en 3.76%? Un valor de tiempo del cálculo del dinero no debe tener errores de redondeo tan grandes. Es más grande que mi cálculo del reverso del sobre.

@Kaushik: si no necesita el dinero y compraría un CD a la tasa de su hipoteca, pague temprano. Nada de malo con eso.

Es importante considerar sus objetivos financieros generales (especialmente en el rango de 3 a 5 años). Si tiene otro objetivo financiero que no se puede cumplir sin ese dinero adicional, entonces cumplir ese objetivo financiero podría tener prioridad sobre lo que voy a decir.

La tasa de su hipoteca es otro factor importante a considerar al responder esta pregunta. Los pagos adicionales de la hipoteca son equivalentes a invertir ese dinero en una inversión de MUY bajo riesgo con un rendimiento equivalente a la tasa hipotecaria porque pagará mucho menos por año en intereses. (En realidad, cuando considera que el interés de la hipoteca a menudo es deducible de impuestos, el rendimiento equivalente debe reducirse según su tasa de impuesto sobre la renta).

Por lo general, no es posible encontrar una inversión de tan bajo riesgo con un rendimiento tan alto como la tasa de su hipoteca. Por ejemplo, las tasas hipotecarias actuales son más del doble que el rendimiento de un CD de un año.

También tenga en cuenta que los pagos adicionales de la hipoteca lo ayudan a generar capital. Es muy probable que este capital se aplique a la compra de su próxima casa. Si es así, su efecto estará vigente durante toda la vida de su próxima hipoteca también.