Esperando mudarse en cinco años; ¿Cómo bloquear las tasas de hipoteca?

Primero considere el caso básico de lo que está preguntando : espera tener una obligación futura de pagar intereses y le preocupa que la tasa cuando la pague sea más alta que la tasa actual. En el caso más simple, teóricamente podría cubrir ese riesgo comprando un activo que paga la tasa de interés del mercado . A medida que aumenta la tasa de interés, aumentando sus costos, también aumentaría su rendimiento sobre este activo. Esto minimizaría su exposición a las fluctuaciones de las tasas de interés.

Por supuesto, hay dos problemas con esta solución simplificada :

(1) La razón por la que espera pagar intereses es porque necesita/quiere endeudarse para comprar su casa . Para compensar completamente este riesgo poniendo todo su dinero en un activo que tenga la tasa de interés del mercado, sería lo mismo que comprar su casa en efectivo.

(2) El momento de la salida futura es un poco único: fijará una tasa, en 5 años, que determinará los pagos para los 5 años posteriores . Entonces, a menos que posea este activo que paga intereses durante toda la duración futura, no se beneficiará de inmediato. Tampoco necesitará / querrá comprar ese activo hoy, porque las tasas de hoy hasta 2022 son en gran medida irrelevantes para usted: desea algo que vaya directamente en contra de la tasa de interés hipotecaria vigente en 2022 precisamente.

Entonces, en su caso específico, en teoría podría considerar la siguiente solución : podría vender en corto un bono de cupón, probablemente uno con una fecha de vencimiento de 10 años a partir de hoy. A medida que aumentan las tasas de interés, el valor del bono de cupón [para su vida restante de 5 años], que tiene una tasa de interés implícita establecida hoy, disminuirá. Debido a que habrá puesto en corto un activo que ha perdido valor, tendrá una ganancia. Luego podría cerrar su posición corta cuando compre su casa en 5 años. En teoría, su ganancia en ese momento equivaldría al valor presente del diferencial de tasas entre las tasas hipotecarias bajas de hoy y las tasas de interés altas de mañana.

Hay diferentes formas mecánicas de lograr lo que mencioné anteriormente (como comprar contratos de derivados a plazo basados ​​en tasas de interés, etc.), pero todos los métodos tendrán algunas advertencias importantes :

(1) Estas no serán coberturas perfectas contra sus tasas hipotecarias, a menos que el producto se relacione directamente con las tasas hipotecarias . Las tasas de interés generales solo serán un indicador de las tasas hipotecarias.

(2) Existe un riesgo adicional al tomar este tipo de posición . Tomar una posición corta/comerciar con un margen requiere que realice pagos continuos al corredor en caso de que su posición pierda dinero. Teóricamente, esas pérdidas se compensarían con ganancias inherentes en el futuro, si las tasas hipotecarias se mantienen bajas/disminuyen, pero esa compensación no está en su plan durante 5 años.

(3) 5 años puede ser un plazo demasiado largo para que usted calcule con precisión el vencimiento de su posición de "cobertura" . Si termina mudándose en 7 años, los cambios en las tasas entre 2022 y 2024 podrían significar que perderá tanto su posición de "cobertura" como sus tasas hipotecarias.

(4) Tomar una posición como esta inmovilizará su capital , ya sea porque está comprando directamente un activo que cree que compensará las crecientes tasas de interés, o porque está tomando una cuenta de margen para una posición corta (lo que le impide usar un cuenta de margen para otras inversiones, en la medida en que 'llegue al máximo' su límite de margen).

Dudo que alguna de estas soluciones sea deseable para una persona que busca mitigar el riesgo de la tasa de interés, debido a los riesgos adicionales que crea, pero puede ayudarlo a ver esta idea bajo otra luz.

No puede transferir hipotecas cuando compra una propiedad nueva. Puede comprar una propiedad nueva ahora, o puede refinanciar su propiedad actual ahora y apalancarse tanto como sea posible mientras las tasas son bajas.

Las tasas más altas que le preocupan pueden no ser tan malas como cree. Con tasas de interés más altas, eso puede ejercer presión a la baja sobre los precios de la vivienda, o cuando las tasas aumentan, simplemente puede pasar de mínimos históricos a mínimos relativos. Tenía una hipoteca al 4,25% que nunca me molesté en refinanciar a pesar de que las tasas bajaron mucho porque los ahorros en intereses pagados (menos mi deducción fiscal por intereses hipotecarios) no superaban el costo de la refinanciación. Si las tasas vuelven a subir al 5%, seguirá siendo muy asequible.

Si las tasas de interés han subido, no venda cuando se mude. Refinanciar para asegurar una tasa baja y alquilar su casa actual cuando se mude. Deje que el alquiler pague su nueva hipoteca.

Además de cubrir ampliamente el riesgo de la tasa de interés, como mencioné en mi otra respuesta, puede haber una manera en que pueda hacer lo que está preguntando de manera más directa:

Es posible que pueda comprometerse a comprar una casa/condominio en una fase previa a la construcción, donde su banco puede estar dispuesto a asegurarle una hipoteca a las tasas actuales . En realidad, no se requerirá la hipoteca hasta que usted tome la propiedad del constructor, pero las tasas se establecerán por adelantado.

Algunas advertencias para este enfoque:

(1) Necesitaría saber la casa/condominio al que desea mudarse con anticipación, y se comprometería a mudarse hoy.

(2) Es posible que el banco no esté dispuesto a comprometerse con las tasas con tanta antelación.

(3) Es probable que la construcción tome mucho menos de 5 años, a menos que esté comprando un condominio (que es la razón por la que menciono condominios específicamente).

(4) También se está comprometiendo con el precio que está pagando por su propiedad. Esto lo protege un poco contra la fluctuación de precios en su área futura, pero debido a que actualmente posee una propiedad, ya está algo protegido contra la fluctuación del precio de la propiedad, lo que significa que esto supone un riesgo adicional.

Los "ahorros" asociados con este plan en relación con su pregunta original (que en realidad son solo una cobertura contra las fluctuaciones de las tasas de interés) se ven superados con creces por los pros y los contras externos asociados con la compra de una propiedad por adelantado de esta manera. Con eso quiero decir: si era algo más que ya estaba considerando, esto podría ser una (pequeña) marca en la columna "Pro", pero de lo contrario es demasiado complicado/complejo para ser considerado para la cobertura de la tasa de interés por sí solo.

Podría considerar convertir su lugar actual en una propiedad de alquiler.

Esto se hace más fácilmente con un préstamo de tasa fija y usted dijo que tiene una ARM.

La forma en que funcionaría:

• Refinanciar a un préstamo actual de tasa fija (alrededor del 4,3%)
• Cuando se mude en 5 años, convierta su propiedad en una propiedad de alquiler
• Establezca el alquiler para cubrir el pago actual de su hipoteca más la diferencia en las tasas de interés
• Use los ingresos por alquiler para pagar el costo adicional de su nueva hipoteca más cara.

Si puede cobrar suficiente alquiler para cubrir su hipoteca actual más la diferencia de interés en su nueva hipoteca, entonces los ingresos de su propiedad de alquiler pueden reducir efectivamente la tasa de interés de su nuevo hogar.

Al mantener su tarifa baja actual, mes tras mes, pagará la tarifa del mercado en su nuevo hogar, pero también recibirá ingresos por el alquiler de su hogar anterior para compensar el aumento en el costo.

Por supuesto, gran parte de su valor estará encerrado en el capital de su antigua casa y no será de fácil acceso (excepto a través de un HELOC o similar), pero si puede pagarlo, es una buena posibilidad.