Operé un negocio que genera ingresos sustanciales. Me gustaría invertir parte de este dinero comprando varias propiedades infravaloradas en mi área, haciéndoles mejoras leves y revendiéndolas en una fecha futura a través de una LLC de transferencia separada.
Si hago esto, ¿puedo reclamar las compras de propiedades como un gasto comercial para esa LLC y solo pagar impuestos sobre la ganancia neta? No busco mudarme a estas casas ni comprarlas a mi nombre, solo a través de la LLC.
Una propiedad/casa no se considera un gasto, es un activo, por lo que no se descuenta el precio de compra. Los gastos que deduce serían el costo de actualización/reparación, interés (si es financiamiento), costo de compra/venta (honorarios del agente inmobiliario), depreciación, etc. Usted paga impuestos sobre su ganancia neta de la venta. Cuando compra y vende dentro del mismo año fiscal, esta distinción no tiene impacto; sin embargo, cuando mantiene una propiedad a lo largo de varios años fiscales, su desembolso de capital en el año en que compra la propiedad no compensa los ingresos imponibles (excepto los gastos asociados con la activo).
El aspecto LLC es irrelevante aquí.
No, sin embargo, hay muchas cosas divertidas que una entidad en bienes raíces puede hacer.
Puede elegir la nueva entidad para que sea un profesional inmobiliario y, en su mayor parte, convierte todas las actividades inmobiliarias en ingresos ordinarios y también crea circunstancias que pueden deducirse como pérdidas operativas netas.
Además, la entidad aún puede deducir los pagos de intereses sobre hipotecas o préstamos, en un límite infinitamente más alto que el que puede hacer un individuo.
Solo algunas ideas, tendrá que consultar las últimas regulaciones, ya que las verdades que se tenían desde hace mucho tiempo han cambiado con el código fiscal de 2018.
En lo que respecta al IRS, la "ganancia" no es por cuánto vende un activo, sino por cuánto vende el activo por encima del precio base. Si compra una acción por $ 100 y la vende por $ 101, paga impuestos sobre el $ 1, no sobre los $ 101. "Gasto" no es exactamente la palabra correcta para el precio de compra, pero es, para muchos propósitos, lo mismo. El factor principal en la base es cuánto pagó por él, pero también se tienen en cuenta otras cantidades. Si reclama la depreciación, eso se resta de la base. Los costos de las mejoras generalmente se pueden agregar a la base.
Digamos que la primera LLC compra un piso por $ 100,000, gasta $ 20,000 en mejoras y luego la segunda LLC lo vende por $ 150,000. Luego está el paso intermedio donde la primera LLC vende la casa por $120,000 a la segunda LLC.
Entonces: LLC1 gasta $ 100,000 en un apartamento, que se supone que vale $ 100,000. Sin pérdida/beneficio. LLC1 gasta $20 000 en mejoras, aumentando el valor de su activo a $120 000. Sin pérdida/beneficio. LLC1 vende a LLC2 por $120,000. Ninguna pérdida/beneficio para ninguna de las dos empresas. LLC2 vende el apartamento por $150,000. Eso es $30,000 de ganancia.
De todos modos, no vas a evitar pagar impuestos haciendo ese tipo de cosas.