¿Puedo aumentar el alquiler indicado en una propiedad de alquiler debido a la alta demanda?

Soy un ciudadano estadounidense que vive en los EE. UU. y busca alquilar mi unidad de condominio en Filadelfia. Puse la lista en Zillow y socavé la lista de alquiler vecina para asegurarme de obtener inquilinos solicitantes, ya que estaba nervioso (como propietario por primera vez) de que no podría encontrar ninguno. Para mi grata sorpresa, he recibido más de 20 solicitudes en 3 días. Todavía no me he comprometido con ningún inquilino, aunque varios ya han recorrido la propiedad y han expresado su deseo de vivir en ella. Esto me hace sentir que puedo subir el alquiler y aún tener inquilinos interesados. El aumento de alquiler que busco hacer es algo sustancial (~10 %) pero no ridículo. Mi pregunta es; ¿Puedo hacer esto? Las personas que ya han recorrido el lugar y aplicado están esperando un cierto alquiler. Las personas que tienen programada una visita también esperan una cierta renta. ¿Hay una mejor manera de hacer esto para evitar que la gente se enoje? Si bien 'más dinero' es obviamente algo bueno para mí, no es puro 'hay mucha demanda, así que seamos codiciosos y extraigamos más dinero'; mi socavación inicial significaba que estaba alquilando con pérdidas en comparación con el all-in hipoteca. Me gustaría aumentarla para cubrirla. Si es así, ¿me comunico proactivamente con los interesados ​​o simplemente les brindo una explicación cuando se dan cuenta y preguntan? ¿Me comunico proactivamente con los interesados? ¿O simplemente darles una explicación cuando se den cuenta y pregunten? ¿Me comunico proactivamente con los interesados? ¿O simplemente darles una explicación cuando se den cuenta y pregunten?

Editar: esta pregunta se ha vuelto algo discutible ya que un posible inquilino simplemente se ha ofrecido a pagar más por mes para obtener una selección prioritaria después de preguntar y recibir información sobre la cantidad de otros solicitantes que solicitan. Seguramente, simplemente aceptar una "oferta" más alta no tiene problemas éticos.

No hay necesidad de poner excusas sobre "codicioso" versus "alquilar con pérdidas". No tiene nada de malo cobrar la renta que el mercado y la ley permitan, sin importar si tiene una hipoteca grande o pequeña o ninguna. Cobrar menos es regalar tu propio dinero, que nadie tiene derecho a esperar solo porque piense que "no lo necesitas".
Como agente de bienes raíces, alquilé docenas de apartamentos. Si uno despertara un gran interés, nunca se me habría ocurrido subir el precio. Por otro lado, sabíamos cómo ponerles precio y tampoco necesitábamos aceptar menos.
Debes prepararte para todas las personas que ya te respondieron huyendo tan rápido como puedan cuando sepan que eres el tipo de persona que cambia las reglas en cualquier momento.
@ D.SM Esto no es "en cualquier momento". No se ha hecho ningún compromiso hasta ahora, tampoco se ha firmado ningún contrato.
Si fuera un inquilino, ¿firmaría un contrato con un arrendador que lo provoca con una renta baja y luego aumenta la renta? Firmar un contrato requiere cierto nivel de confianza: este arrendador no parece ser digno de confianza. Dicho esto, siempre puedes aumentar el precio, ver cómo desaparecen todos los inquilinos interesados ​​actuales y firmar un contrato con uno de los nuevos inquilinos interesados ​​que esperas que aún vengan después.
¿Tiene más de 20 solicitudes para alquilar su propiedad al precio actual? Así que es hora de entrar en negociaciones. Esto sucede en el Reino Unido "hay un interés significativo en esta propiedad, solo puede obtenerla si está dispuesto a pagar más que los solicitantes actuales". Como mínimo, podría probar las aguas con un par de solicitantes y ver qué tan receptivos son. Si creen que hay competencia, pueden estar dispuestos a ofrecer más dinero.
@glglgl No se ha ingresado ningún contrato pero por su publicidad se ha hecho un compromiso de precio. trate de mantener la duración del contrato de arrendamiento breve y avise a los inquilinos de su intención de aumentar el alquiler.
¿Hubo algún cargo por presentar una solicitud? Si es así, esto se vuelve más complicado, ya que los inquilinos potenciales le habrán pagado para que lo consideren para un contrato que no tiene la intención de ofrecer.
Es cierto que en los principales mercados del Reino Unido esto sería bastante normal, según el comentario de @ThomasClayson. Por otro lado, es diferente en los EE. UU.
Lo que propone hacer es una buena manera de que su edificio comience a incendiarse misteriosamente.
@wimi: si tuviera confianza, no necesitaría un contrato.
@wimi no hay necesidad de venir a mi "confiabilidad". No me conoces, todavía no he aumentado el alquiler. De hecho, me tomé el tiempo de preguntar al respecto aquí porque soy un propietario por primera vez y no sé los entresijos de lo que se espera con esa responsabilidad. Vine aquí para hacer una pregunta para evitar explícitamente ser turbio/un mal propietario y me ridiculizas. Eso es injusto y fuera de lugar
@ThomasClayson y en otros países es explícitamente ilegal debido a su contribución a la inflación de los alquileres. Dejar a sus inquilinos con la sensación de que está extrayendo cada centavo que pueda de ellos no es una buena manera de establecer una relación.
La próxima vez, anuncie "$2,000 por mes, o la mejor oferta".
El término correcto para esto es "oferta de alquiler" y debe consultar las leyes de arrendamiento.

Respuestas (9)

Retirarlo del mercado.

Si alguien pregunta, discúlpese y diga que le puso un precio muy incorrecto y que no puede permitirse alquilarlo por el precio original. La mayoría de ellos dirán "No estoy sorprendido". Luego diga "Lo retiraré del mercado para no tentar y cambiar a la gente".

No les digas esto, pero parte del problema es que con una unidad de bajo precio, puedes estar atrayendo a "la gente equivocada". Atraer a los tacaños o, peor aún, a aquellos que esperan aprovecharse de un arrendador novato. Algunos de ellos son mucho mejores en este juego que tú.

El próximo mes, vuelva a listarlo al alquiler corregido.

Esto no será un cebo y un cambio porque la mayoría de las personas que están comprando un lugar en este momento necesitan mudarse en este momento . Todas las personas con las que hablaste habrán encontrado otras situaciones, porque seleccionar tu lugar no es importante para ellos; seleccionar un lugar ahora es.

El próximo mes obtendrá un lote completamente nuevo, y nadie sentirá que usted los cebo y los cambió.

Además, considere involucrar a un profesional.

La propiedad es más difícil de lo que parece. Hay un conjunto de 2 volúmenes de ley de propietarios justos por Nolo Press. Honestamente, me puse un poco nervioso cuando escuché que no le habías pedido a nadie una verificación de crédito.

Es posible que desee obtener un administrador de propiedades o un agente de bienes raíces para que lo ayude a administrar la propiedad. Alguien que examina a miles de inquilinos. Al menos hasta que tengas un par de años de experiencia.

Creo que esta es una muy buena respuesta (más o menos lo que iba a escribir). Sin embargo, si OP tiene que esperar otro mes para poder alquilar su lugar, eso es una pérdida del 8% (más de 12 meses) allí mismo. Algo OP tendrá que sopesar.

No soy abogado, pero esto parece un muy mal plan.

Lo que espera hacer aquí se parece mucho a una estafa clásica de cebo y cambio . Anunciar un precio bajo para atraer clientes y luego negarse a ofrecer los productos a ese precio generalmente no está permitido y podría generarle una responsabilidad significativa. Debe consultar las leyes de propietarios e inquilinos de Filadelfia y las leyes de protección al consumidor para determinar qué responsabilidad enfrentaría y/o si se encuentra bajo una de las excepciones de la ley. Pero a esta persona que no es abogado le parece que estaría bastante bien cubierto.

+1 - Sospecho que tiene razón al 100% para un agente inmobiliario o un gran propietario. El propietario de una sola unidad (u otro propietario pequeño) podría salirse con la suya sin repercusiones.
Sin embargo, ¿qué hace que anunciar una casa en venta sea diferente? No tiene que vender a la primera (o cualquier) persona que cumpla con su precio de venta. ¿No sucede todo el tiempo que después de recibir varias ofertas, el vendedor pide a esos compradores otra ronda de ofertas (guerra de ofertas)? Además, en el entorno de alquiler, si tiene 20 solicitantes y 1 propiedad, al menos a 19 de ellos se les tendrá que decir que no pueden obtener el alquiler al precio anunciado. ¿De repente violas la ley si les dices eso a los 20?
¿No son las leyes de "cebo y cambio" dirigidas a bienes de consumo que se puede suponer que un vendedor almacena en cantidad "adecuada", en lugar de bienes únicos como bienes raíces? Si se supone que el precio anunciado por un minorista debe respetarse "hasta agotar existencias", ¿una sola propiedad cuenta como "oferta"?
@nanoman Bait-and-switch también se aplica a bienes raíces, más comúnmente cuando un propietario o administrador de propiedades anuncia un apartamento de bajo precio para generar interés, pero en realidad no tiene esa unidad disponible, por lo que le mostrarán otra, más alta. unidad de precio. Esto parece estar cerca del cebo y el cambio, aunque generalmente anuncian ofertas que en realidad nunca existieron, mientras que esta revisión del precio es menos obviamente maliciosa.
@NuclearWang Entonces, ¿está diciendo que un arrendador tiene que operar "por orden de llegada" entre los solicitantes calificados? Es decir, ¿la única razón aceptable para decir "la unidad anunciada no está disponible" es "está siendo alquilada a alguien que solicitó antes que usted"? Además, ¿qué es legalmente diferente acerca de anunciar una casa en venta ? Según su razonamiento, ¿por qué un vendedor no está obligado a aceptar la primera oferta si cumple con el precio solicitado?
@nanoman No estoy seguro de dónde está infiriendo "por orden de llegada" de mi comentario. No mencioné nada sobre qué ofertas deben aceptarse, solo que los propietarios no pueden anunciar un contrato de arrendamiento que no tienen. intención de ofrecer realmente a nadie. Un cebo y cambio no requiere ninguna aceptación de oferta en absoluto. Ciertamente puede optar por no arrendar a nadie que desee, es solo un cebo y un cambio si planea no arrendar en los términos anunciados para nadie, y planea venderlos en una propiedad de mayor precio en su lugar.
@NuclearWang Todo se reduce al significado de "plan/intención" y si el plan puede estar condicionado al interés mostrado. Si después de algún tiempo OP tuviera solo 1 solicitante calificado, presumiblemente OP le habría arrendado al precio anunciado. Pero, ¿cuánto tiempo puede esperar OP para ver si llegan más solicitantes? Según su razonamiento, ¿en qué momento puede el solicitante calificado n.º 1 reclamar cebo y cambio porque OP no aprueba pero espera otras ofertas? Además, un anuncio se coloca en un momento en el tiempo, pero se promociona al público durante un tiempo. ¿El acto de "publicidad" continúa de nuevo a lo largo? ...
@NuclearWang... ¿Debe el arrendador eliminar o rescindir el anuncio cuando cambien las circunstancias? Considere que una vez que OP tomó la aplicación n. ° 2, OP sabía que había tomado al menos una aplicación que no podría aprobar. Su razonamiento sugiere que continuar solicitando aplicaciones después de tener suficiente para seleccionar un inquilino calificado (es decir, la unidad probablemente se tomaría) podría ser un cebo y un cambio para los solicitantes posteriores, de ahí mi frase de orden de llegada. Finalmente: cuando un vendedor de una casa recibe varias ofertas al precio de venta y luego pregunta si alguno de los compradores puede aumentar su oferta, ¿eso es cebo y cambio o no?
No parece en absoluto una estafa de cebo y cambio. El quid de una estafa de cebo y cambio es que alguien anuncia algo que no tiene la intención de cumplir con los términos anunciados, es decir, la oferta en sí es fraudulenta. Aquí, hubo toda la intención de cumplir con los términos anunciados cuando se colocó el anuncio, por lo que el anuncio no se colocó de manera fraudulenta.
@nanoman No hay nada como anunciar una casa en venta. Para comprar una casa, usted envía una oferta . Al vender una casa, anuncia un precio de lista . Al alquilar, anuncias los detalles de la vivienda, incluido el alquiler . Lo que es más importante, al enviar una solicitud de alquiler, no elige el precio del alquiler (u otros detalles del próximo acuerdo financiero) al que enviar su solicitud.
@nanoman Al menos aquí en Suecia, las únicas casas que nunca he visto que se ofrezcan a un precio fijo son las unidades nuevas, y en realidad se venden por el precio que se muestra. En las ventas privadas, la redacción siempre deja claro que el número anunciado es el inicial y que se preferirán las ofertas superiores. Eso es solo un cebo y un cambio si hace un gran esfuerzo para malinterpretar lo que se anuncia.
Solo agregaré que las personas con poco crédito y con un historial de desalojo ofrecerán pagar el alquiler más alto. Algunos propietarios se esfuerzan por alquilar por debajo de la tasa de mercado para conseguir un inquilino con un puntaje de crédito alto y un trabajo de alta calidad. Esto le da al propietario influencia sobre el inquilino porque toma años construir un puntaje crediticio muy alto que incentiva al inquilino a pagar el alquiler y luego dejar la propiedad en buenas condiciones.

Propietario de poca monta aquí.

Yo diría que no cuentes tus pollos antes de que nazcan. "expresar un interés" no es lo mismo que hacer un depósito de seguridad y firmar un contrato de arrendamiento. He tenido muchas personas que "expresan interés" y luego me hacen fantasma. Encontrar un apartamento es muy parecido a una cita. Estos inquilinos potenciales también podrían haber expresado interés en otros dos o tres lugares. hasta que no tienes un cheque en la mano, realmente no lo sabes. Sugiero mantener el precio original y ver qué sucede. Si lo firma rápidamente, puede aumentar el alquiler la próxima vez.

¿A qué te refieres exactamente con subir el alquiler la próxima vez ? ¿Cuándo los inquilinos actuales renuevan el contrato de arrendamiento o cuando los nuevos inquilinos se mudan nuevamente? En el primer caso, espere que los inquilinos estén bastante descontentos con un aumento del alquiler del 10% en una economía con poca o ninguna inflación. Lo más probable es que no puedan permitirse el lujo de quedarse y se vayan, dejando al propietario con los costos de encontrar nuevos inquilinos nuevamente. (En algunas partes del mundo, un aumento del alquiler del 10 % para los inquilinos existentes sería ilegal, no sé si tales leyes de protección de alquileres se aplican en algún lugar de los EE. UU.).
@gerrit: El control de alquileres existe en partes de los EE. UU. OP debe consultar la ley estatal y las ordenanzas municipales para averiguar si les es aplicable.
@gerrit, podría ser cualquiera. Acepto que los inquilinos existentes pueden irse si el alquiler aumentó un 10 % en la renovación. Es posible que OP no quiera que los inquilinos se vayan y, por lo tanto, haga un aumento del 5%. O no le importa si se van, ya que el aumento del 10% cubre el problema de encontrar un nuevo inquilino. De cualquier manera, mi punto principal es solo un desafío de marco para el OP de que tal vez su posición no sea tan fuerte como él cree que es. OP es propietario por primera vez, así que tal vez no lo esté leyendo bien. Incluso podría tener que BAJAR su precio para encontrar un inquilino. Pero, si de hecho su posición es realmente muy fuerte, entonces estoy de acuerdo con la respuesta de Justin Cove.

Si no ha recaudado dinero de los solicitantes ni ha hecho ningún acuerdo con ellos, entonces no se verán perjudicados por el cambio de alquiler, al menos de una manera legalmente procesable. Como señalan los comentarios, algunas personas pueden ver su tiempo perdido como una ofensa increíble y tratar de hacerte daño. Si ha cobrado tarifas de solicitud, entonces no debe aumentar el alquiler o debe reembolsar todas las tarifas de solicitud si los solicitantes no están interesados ​​en el precio más alto. Legalmente, no veo ningún problema suponiendo que no se perjudique a los solicitantes, pero pídale a un abogado de su región que lo confirme.

Si debe hacerlo o no, depende principalmente de qué tan por debajo del mercado estuvo realmente. Si enumeró un 20% por debajo del valor de mercado, la gente no se sorprendería si indicara que fue un error en el listado. Si está un 5% por debajo del valor de mercado, usted se muestra como alguien que está tratando de exprimir todo lo que puede. Un poco de gris entre esos rangos, pero no espere que los solicitantes actuales se queden a una tasa más alta.

Siempre alquilo en el extremo inferior del valor de mercado porque quiero un amplio grupo de inquilinos para elegir. Los inquilinos de alta calidad que sienten que obtienen un buen valor valen mucho más que obtener el alquiler más alto posible. Usted quiere una renta justa con la que se sienta cómodo sin aumentar demasiado si sus inquilinos están interesados ​​en renovar. Ese es mi modelo al menos, estoy feliz de sacrificar parte del alquiler para mantener baja la rotación y mantener inquilinos de alta calidad.

"entonces no se ven perjudicados por su cambio de alquiler": sí, se han visto perjudicados, usted les hizo perder el tiempo, se pusieron en contacto o recorrieron la propiedad según el precio original publicado. Asumir que el tiempo de los demás no vale nada es una buena manera de hacer que un ladrillo atraviese una de tus ventanas.
El primer párrafo lo clava. Si un arrendador toma dinero de alguien bajo estas condiciones, parece que acaba de aceptar la consideración y firmó un contrato implícito para continuar con el proceso de alquiler bajo términos específicos.
@whatsisname Desde un punto de vista legal, no hay un argumento para el daño financiero por lo que puedo ver. Es de mala educación hacerle perder el tiempo a la gente, no es algo por lo que puedas demandar, y si tiraste un ladrillo a través de la ventana de alguien, estarías equivocado. Aún así, en mi opinión, es mejor cambiar solo el alquiler en casos de errores de listado reales.
"Los inquilinos de alta calidad que sienten que obtienen un buen valor valen mucho más que obtener el alquiler más alto posible" Bingo y +1. Mi ahora esposa y yo nos quedamos en un apartamento casi de mierda durante 10 años porque a través de dos propietarios, nuestra renta nunca aumentó, incluso cuando el mercado se disparó. Pasamos los últimos 4-5 años básicamente queriendo mudarnos pero no dispuestos a dejar pasar el valor. Mientras tanto, la otra mitad del dúplex pasó por inquilino tras inquilino a precio de mercado, quedando desocupado un par de meses cada vez, y nuestra unidad no tuvo ningún costo de mantenimiento y pagó el 100 % del alquiler a tiempo. ganar-ganar
@HartCO En estos días, no tiras el ladrillo real. Simplemente arruinas la reputación del aspirante a propietario en las redes sociales, o dondequiera que esté publicitando el alquiler.
@alephzero Esto no es un problema para los pequeños propietarios. Aún así, lo entiendo, es por eso que solo lo haría si fuera un error de listado real. La mayoría de las personas son comprensivas con los errores.

Es un entendimiento común entre la gente honorable y civilizada que una promesa es una promesa. Cuando aceptas una solicitud, haces una promesa. Es decir, que a menos que el posible inquilino cumpla con ciertos criterios de descalificación definidos, se le otorgará el derecho a firmar en los términos exactos discutidos .

Es posible que la persona que presentó una solicitud para un alquiler más bajo no quiera solicitar el alquiler más alto, por lo que si aumenta el alquiler solicitado sin darles la oportunidad de firmar por el monto original, está perdiendo el tiempo que dedicaron a su solicitud. . También les ha hecho enviar información personal confidencial bajo una premisa falsa (que de ese modo tendrían la oportunidad de firmar un contrato de arrendamiento a un precio más bajo). Podría meterse en problemas aquí si las autoridades deciden, por ejemplo, que no tiene ninguna intención de alquilar y simplemente está realizando una estafa para recopilar información personal.

Por lo general, una solicitud también incluye una tarifa de solicitud. Este es otro problema, como si la solicitud fuera a ser descartada, el dinero esencialmente está siendo estafado para el solicitante. Un solicitante particularmente enojado (que tiene todo el derecho a recibir porque este tipo de aumento de precios por parte del vendedor se considera extremadamente grosero e inapropiado) puede decidir demandarlo en la corte de reclamos menores por la tarifa. Eso abrirá la puerta a ser demandado por daños legales, tiempo perdido y el gobierno local decidirá revisar sus prácticas. Tenga en cuenta que, políticamente hablando, castigar las prácticas sospechosas de los propietarios probablemente sea un movimiento popular en estos días.

Diría que si realmente desea aumentar su alquiler, al menos debe reembolsar la tarifa de solicitud a los solicitantes y disculparse. También debe destruir la información que enviaron y dejar esto claro. No hay nada que pueda hacer con respecto a la pérdida de tiempo, pero es de esperar que ninguno de los solicitantes se moleste en tratar de atraparlo solo por eso. Además, revise detenidamente el idioma de su solicitud y las leyes locales, ya que es posible que existan leyes locales que le exijan cumplir con todas las solicitudes recibidas.

"a menos que el posible inquilino cumpla con ciertos criterios de descalificación definidos, se le otorgará el derecho a firmar en los términos exactos discutidos". Eso suena como si pensara que OP debería haber aceptado solo 1 solicitud a la vez, es decir, no se debería haber permitido que el segundo prospecto presente la solicitud a menos que el primer prospecto ya haya sido rechazado, etc. Con 20 solicitantes para 1 unidad, 19 de ellos tienen que ser rechazados sin importar cuán calificados estén. Entonces, ¿estás diciendo que ya se ha hecho algo malo, aparte de si se sube el alquiler? ¿ Estás diciendo eso solo si se cobró una tarifa?
"Puede haber leyes locales que le exijan cumplir con todas las solicitudes recibidas". ¿Qué podría significar esto? OP no puede arrendar 1 unidad de condominio a 20 personas diferentes.

lo haría muyrecomendamos encarecidamente no hacerlo, especialmente durante esta pandemia, cuando será imposible desalojar a las personas por falta de pago durante mucho tiempo. Más bien, si tiene muchos inquilinos potenciales para elegir, investíguelos (Facebook, LinkedIn, etc.) pídales un informe de crédito (o al menos una captura de pantalla de Credit Karma) y elija el que parezca una apuesta segura para no en mora, es decir, todavía tienen algo que perder, como muy buen crédito, o tienen un trabajo que es muy poco probable que se despida, o al menos parecen una persona responsable y organizada. Es mucho mejor tener un 10 % menos con un alto nivel de confianza, porque un buen inquilino obtiene mucho, que arriesgar un 100 % menos + riesgo de daño al apartamento. Si nadie cumple los requisitos, acepte la pérdida temporal y siga buscando, tal vez con otro recorte del 5% para estimular el interés.

Yo diría que 20 partes interesadas es bueno, eso le permite observar factores no monetarios también: ¿dejan una impresión en usted de que se ocuparán bien de las cosas, parecen personas que obtendrían junto con los vecinos, por lo que si alguien se va de vacaciones, vigilarán las casas de los demás para evitar robos.

Todavía está compitiendo con otros propietarios por buenos inquilinos. Es posible que un manitas no quiera pagar tanto como un hípster que dirige una startup financiada con capital de riesgo, pero también se quejará mucho menos de problemas menores que técnicamente son tu responsabilidad pero que pueden solucionarse en cinco minutos.

Una opción es seguir adelante y aumentar la tarifa anunciada en Zillow para cualquier contacto nuevo, pero también enviar un mensaje a todos los que ya se han puesto en contacto contigo diciéndoles que seguirás respetando el precio anunciado anteriormente para ellos. Aun así, muchas de esas personas podrían ver esto como un tipo de táctica de ventas de alta presión y huir de eso.

Sí tu puedes. Simplemente dígales que hubo mucho interés y alguien ofreció un 9 % más que el precio anunciado y "si ofreces un 10 % más, eres el primero en la fila".

¿Puedo aumentar el alquiler indicado en una propiedad de alquiler debido a la alta demanda?
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