Comprar una vivienda plurifamiliar para alquilar una parte y vivir el resto

La pregunta más importante es ¿quieres ser propietario?

Hay muchos altibajos en la administración de la propiedad, desde malos inquilinos hasta tener que arreglar un calentador de agua o reemplazar una nevera. Si no está interesado en ser propietario, definitivamente es una mala idea.

Si desea ser propietario, entonces la pregunta es qué tan cerca quiere estar de sus inquilinos. ¿Qué pasa si se levantan hasta tarde haciendo ruido, etc.? ¿Qué pasa si miran televisión toda la noche y la escuchas a través de las paredes? ¿Cual es tu plan?

Preguntas si la gente tiene problemas para "compartir" una casa. Si usted es el propietario y la otra parte el inquilino, entonces no está "compartiendo", está arrendando. Es una relación diferente con diferentes cepas.

Eres un inversor "estratégico", lo que quiere decir que estás en la mejor posición para evaluar el trato porque ya vives allí. Otros no tienen esta ventaja, por lo que es posible que no se sientan inclinados a hacer lo que estás haciendo.

Su mayor ventaja es que conoce al menos a un inquilino. En esencia, usted es su propio "inquilino" para el último piso. Presumiblemente, también tiene una idea bastante clara del vecindario. Estos son argumentos para ser dueño de su propia casa, aunque se vuelve un poco más complicado con un segundo inquilino, a quien quizás no conozca. Verifique el crédito y las referencias, etc.

Puede preguntarle al arrendador por qué quiere vender. Presumiblemente es porque quiere jubilarse o mudarse, y no un problema con la propiedad. Pero no hace daño preguntar.

Primero, puede buscar el impuesto a la propiedad del edificio en el que se encuentra para obtener un número exacto. Ve a la oficina de impuestos de tu ciudad o mira Zillow.

Debe reclamar el alquiler como ingreso, pero asumirá todos los gastos y la depreciación de la mitad del edificio. Es posible que los números funcionen a su favor, especialmente como arrendador residente. Todavía tengo un alquiler en el siguiente estado, pero está a 2 horas de distancia, así que pago a profesionales para que hagan las cosas más simples. En el sitio, puede manejar todo el mantenimiento y ahorrar de esa manera.

Si el flujo de efectivo parece ser mejor que el que tiene ahora, podría ser el momento de comprar. Sin ver los números, no puedo señalar lo que te puedes estar perdiendo.

No tiene nada de malo. Vivir en una casa de dos familias y alquilar la planta baja era un camino bastante estándar hacia la clase media y la propiedad de una vivienda en el siglo XX. Básicamente, si las condiciones del mercado son buenas, alguien más pagará su hipoteca.

La desventaja de la situación es que usted es un propietario. Así que tienes que tratar con tu inquilino, que también es vecino. La mayoría de los inquilinos están bien, pero la persona difícil ocasional puede salir de la carpintería.

Ese modelo de lograr la propiedad de la vivienda se volvió menos popular a finales de los 60 y principios de los 70 cuando la ley permitió que dos ingresos se utilizaran para la suscripción de hipotecas. Además, a medida que la suburbanización se convirtió en una tendencia nacional, los propietarios ausentes se volvieron más comunes

Parece que estás en el lugar correcto en el momento correcto y te has topado con una buena oferta.

Otros ya han hecho buenos puntos, así que agregaré algunos más:

Usted dice que si lo comprara, su hipoteca, seguro e impuestos menos los ingresos por alquiler del piso inferior le dejarían con costos de 1/4 de su alquiler actual. Eso significa que está obteniendo una oferta fantástica en el precio de compra.

Sospecho que puede estar subestimando algunos de esos costos. Por lo tanto, obtenga las cifras exactas de la hipoteca, el seguro y los impuestos y haga los cálculos. Si es tan bueno, hágalo, solo asegúrese de obtener la inspección de la casa (en caso de que haya problemas importantes y estén tratando de salir mientras las cosas están bien)

Además, algunos consejos:
prepárese para cubrir ese costo mensual completo durante unos meses. Las unidades pueden permanecer vacías por un tiempo. Además, es posible que desee alquilar lentamente: un buen inquilino encontrado después de un par de meses es mucho mejor que un mal inquilino encontrado rápidamente.
Además, tenga algo de dinero reservado para el mantenimiento. Como inquilino, nunca ha tenido que pensar en eso antes, pero como propietario de una casa, sí. Como arrendador, es aún más importante: no puede arreglar algo en su propia casa por un tiempo si necesita esperar, pero en una unidad de inquilino, debe arreglarlo de inmediato.

Finalmente, los impuestos:
puede deducir intereses, etc., pero funcionará de manera un poco diferente de lo que piensa. Tendrá que dividirlo por la mitad (si las unidades son del mismo tamaño) y deducir la mitad del interés como una deducción normal de propietario de vivienda y la otra mitad como gasto comercial. Lo mismo para PMI, seguros e impuestos a la propiedad. Si realiza un mantenimiento que afecte a ambas unidades, como arreglar el techo, la mitad será deducible, la otra mitad no. Sin embargo, el mantenimiento que solo afecta a la unidad del arrendatario es totalmente deducible.

Puede reclamar la depreciación, pero solo por la mitad. Por lo tanto, la cantidad inicial que puede depreciar sería (precio de compra - valor de la tierra)/2. Lo mismo aquí: la mitad es su hogar, la otra mitad es un negocio.

Tenga en cuenta que algunas cosas que consideraría costos de mantenimiento en realidad no se pueden deducir, solo se deprecian con el tiempo. Tome ese techo con goteras, por ejemplo. Si lo reemplazó en lugar de repararlo, no podría deducir los costos de reemplazo. Cuenta como una mejora y se agrega a su base de costos, donde la deprecia junto con (¡la mitad!) de la casa.

Si el refrigerador de su inquilino se estropeó y lo reemplazó, tampoco podría deducirlo. Sin embargo, puede depreciarlo todo en otro programa (separado de la depreciación de la vivienda). Si lo reparó en su lugar, puede deducirlo todo de inmediato.

Los impuestos apestan.

Piense cuidadosamente en los gastos adicionales. Todavía puede tener sentido, pero probablemente no será tan barato como piensas. Además de la hipoteca y los impuestos sobre la propiedad, también hay seguros y mantenimiento y reparación de edificios. Los electrodomésticos, las alfombras y los techos deben reemplazarse periódicamente. Dependiendo de la zona del país hay mantenimiento del césped y ahora eliminación. Debe asegurarse de poder cubrir los gastos si no tiene inquilino durante 6 meses o más. Cuando los inquilinos cambian, generalmente hay que limpiar y pintar.

Puede deducir los intereses de la hipoteca y los impuestos sobre la propiedad de su parte del edificio. Debe reclamar cualquier alquiler como ingreso, pero puede deducir la otra parte del interés de la hipoteca y los impuestos como gasto. También puede deducir el mantenimiento y las reparaciones del edificio en la parte de alquiler del edificio. Algunas mejoras deben depreciarse con el tiempo (5-27 años). También debe depreciar el costo de la parte de alquiler del edificio. Básicamente, esto significa que obtiene una deducción cada año, pero reduce el costo base del edificio, por lo que debe más impuestos sobre las ganancias de capital cuando vende.

Si haces esto, contrataría a un profesional para hacer tus impuestos al menos el primer año. No es difícil una vez que lo ves hecho, pero hay muchos detalles y complicaciones que quieres hacer bien.

Además, ¿alguien sabe de algún libro sobre cómo hacer este tipo de cosas, es decir, alquilar la mitad de su casa a un inquilino y vivir en el ret?

Dirígete a tu biblioteca local. El mío tiene una guía estatal para inquilinos y otra para propietarios. Es probable que también haya muchos libros de Nolo Press por ahí.

También puede investigar mucho sobre el impuesto a la propiedad; muchos condados ejecutan un servidor arcGIS que le dirá quién es dueño de una propiedad determinada, cuál es el valor tasado y la factura total de impuestos, etc.

Una inspección profesional de la vivienda le dará una pista sobre cualquier problema que pueda estar comprando, por lo que es importante en cualquier transacción de bienes raíces.

Si el vendedor financia el préstamo, necesita un abogado.

Podría ser una buena oportunidad: estar en el lugar adecuado en el momento adecuado. Solo tienes que investigar todos los ángulos.

La desventaja es que el inquilino podría demandarlo por algo y, en un juicio desfavorable, tendría acceso a su casa como propiedad para poseer. Podrías perder la casa. Incluso si crea una LLC para mantener la casa, lo demandarán a usted oa la LLC y, de cualquier manera, podría perder la casa.

Esta podría ser la razón por la que el arrendador se muda a Florida, donde su casa no puede ser poseída en un juicio debido a la fuerte exención de vivienda del estado;)

Esta es una de esas cosas demasiado buenas para ser verdad que en realidad es verdad. ¿Por qué? Porque solo tú puedes hacer esto. Solo usted puede deducir los intereses de la hipoteca de la vivienda principal, solo usted puede obtener una hipoteca de bajo costo (otros tendrían que obtener hipotecas de inversionistas a una tasa de interés más alta). Así que es sólo una gran oferta para usted.

Más personas lo harían si pudieran, pero no pueden, es por eso que puedes y debes hacer esto. Tengo una configuración similar y es excelente.