¿Ser propietario es una buena idea? ¿Hay mucho riesgo?

El riesgo es el capital que ha apostado en busca de ganancias. El peligro es que pierdas lo que has arriesgado.

Para algunas apuestas (riesgos), puede obtener un seguro para cubrir pérdidas.

Ahora, el "juego" de Propietario e Inquilino requiere que juegue completamente con las reglas establecidas por sus legisladores. En su caso, son los legisladores del Estado de Texas.

Sin conocer esas reglas, podría ser responsable (abierto a enjuiciamiento civil) por violar esas reglas. Los inquilinos pueden ser conocedores de esas reglas o lo suficientemente inteligentes como para contratar a alguien, un abogado, que conozca esas reglas.

Además, en el juego de Propietario e Inquilino , debe determinar la solvencia de su posible inquilino. Si el inquilino no paga el alquiler, ese inquilino puede retener la residencia. Incurrirá en desembolsos adicionales para tomar posesión de su propiedad (propiedad en su alquiler).

Ahora el juego de Landlord vs Landlord es diferente. No puede recoger casas con la suficiente facilidad e incluso si pudiera, es probable que el gasto de hacerlo podría eliminar cualquier ganancia de tener la casa en alquiler.

Por lo tanto, en Landlord vs Landlord , usted está limitado por el lugar donde se encuentra su alquiler. Por lo tanto, debe pronosticar cómo será el vecindario dentro de cinco, diez, quince años.

• ¿Aumentará la población y las rentas superarán los efectos de la acumulación de efectivo por parte del sistema bancario (también conocido como inflación)?
• ¿Caerá la población y con ella los empleadores y los puestos de trabajo? ¿Habrá más alquileres de los necesarios para un recuento cada vez menor?
• ¿Podrían los propietarios mudarse al área en unos años, construir nuevas unidades de alquiler que ofrezcan más a un mejor precio que yo?
• ¿Cómo será un cronograma de mejoras de capital para mantener mi unidad de alquiler competitiva frente a otras unidades de alquiler?
• ¿Cómo afectará la rentabilidad la suma de un cronograma de mejoras de capital y otros desembolsos? ¿Obtendré algún beneficio en absoluto? ¿Cómo se compara un futuro de ganancias a 10 años con tomar la misma suma y comprar bonos del Tesoro a 10 años?

He sido arrendador en Texas por poco más de 3 años. Todavía me siento como un novato, pero te daré el beneficio de mi experiencia.

Si confía en las propiedades de alquiler para obtener ingresos actuales en lugar de un rendimiento a largo plazo, tendrá que hacer un buen trabajo buscando gangas para obtener un flujo de caja mensual en comparación con el crecimiento del capital que está bloqueado en la propiedad hasta que la venda.

Si desea sacar una gran cantidad de efectivo de una propiedad de manera regular, probablemente tendrá que invertirla, lo que definitivamente no es una inversión pasiva.

Además, es fácil subestimar los gastos asociados con las propiedades de alquiler. Texas es bastante amigable con los propietarios legalmente, sin embargo, tiene impuestos a la propiedad más altos de lo habitual, lo que afectará su devolución. Además, debe tener en cuenta los costos de mantenimiento, vacantes, rotación de inquilinos, etc. Puede sumar mucho más de lo que esperaría. Si es hábil y puede hacer muchas reparaciones usted mismo, puede aumentar su rendimiento, pero eso lo convierte en una inversión menos pasiva.

Las dos reglas más comunes que he escuchado para evaluar inicialmente si es probable que una propiedad de inversión tenga un flujo de caja positivo son las reglas del 1% y del 50%.

• La regla del 1% dice que el alquiler mensual esperado debe ser del 1% o más del precio de compra de la casa. Así que su escenario hipotético de $150K/$10K no pasa esa prueba. Algunas personas dicen que esta regla es del 2% para los nuevos propietarios, pero en mi experiencia tendrías que tener suerte en Texas para encontrar una casa con un precio tan competitivo que no necesitara mucho trabajo para obtener alquileres tan altos.

• La regla del 50% dice que el alquiler debe ser el doble del pago de su hipoteca para cubrir los gastos.

También debe tener en cuenta la molestia de tratar con los inquilinos, lo siguiente no va a suceder cuando posee un fondo mutuo, pero es casi inevitable si es propietario durante el tiempo suficiente:

• El inquilino llama a las 3 a. m. con una fuga en la tubería, debe levantarse de la cama y localizar a un plomero en medio de la noche.
• El cheque del alquiler se hace cada vez más tarde, y los inquilinos cuentan historias sollozantes sobre cómo se descompuso su automóvil, o si perdieron el trabajo, etc. Mientras tanto, el banco espera que usted pague la hipoteca como un reloj.

• Por la razón que sea, tiene que ir a la corte y desalojar a un inquilino. Un inquilino que probablemente perdió su trabajo o tuvo problemas médicos importantes. El inquilino más amable que jamás hayas conocido con los niños más lindos del mundo que estás amenazando con dejar sin hogar. Cada fibra de su ser quiere darles un poco de holgura, pero tiene una hipoteca que pagar y no puede establecer la expectativa de que pagar el alquiler a tiempo es una sugerencia, no una regla.

• o el inquilino, que parecía agradable al principio, pero ahora te considera "el hombre" y decide luchar contra el desalojo y no quiere mudarse. Tienes que pasar por un proceso judicial, luego, finalmente, hacer que el Sheriff salga y los saque a la fuerza de la propiedad, que están tratando como basura porque están enojados contigo. Todo el tiempo sin pagar el alquiler o dejar que vuelvas a alquilar el lugar.

• El inquilino no está cuidando el césped y la HOA te está molestando por eso. ¿Le paga a alguien para que le corte el césped y luego trata de sacarle el dinero al inquilino que "nunca accedió a pagar por eso"?

• Alquilas a un chico universitario que nunca ha vivido solo y te ha adoptado como su nueva figura paterna. "Se apagó la luz del armario, ¿puedes venir a cambiar la bombilla?"

• Los inquilinos de plano mintiendo a tu cara. "¡Por supuesto que no tengo ninguna mascota por la que no haya pagado el depósito!" (Fotos en todo Facebook de sus hijos jugando con un perro en la casa "sin mascotas")

Si puede comprar una casa de 150K por 50K ahora, ¡sería una buena oferta! Sin embargo, no puede tener que pedir prestados 100K para que este trato suceda. Esto aumenta drásticamente el riesgo de cualquier inversión, y ya no lo clasificaría como ingreso pasivo.

La hipoteca en un lugar de 150K sería de aproximadamente 710/mes (30 años fijos). Razonablemente, no esperaría más de 1200/mes en alquiler, o 14,400. Una buena regla general es suponer que la mitad de los ingresos por alquiler se pueden contar como ganancias antes del servicio de la deuda. Entonces en tu caso 7200, pero tendrías un pago de hipoteca de 473/mes. Dejándote una ganancia de 1524 después del servicio de la deuda. Esto es sospechosamente como 2K por año. Las cosas, en el mundo financiero, tienden a moverse hacia un equilibrio.

El beneficio de la propiedad de alquiler puede hacer mucho más de lo que sugieren los números. Por ejemplo, la casa podría aumentar de valor y usted puede tener menos reparaciones de las esperadas. Entonces, tiene dos formas de obtener ganancias: ingresos por alquiler y apreciación de activos.

Sin embargo, dijiste que necesitabas ingresos pasivos. ¿Qué pasa si hay una vacante o el inquilino no paga? ¿Qué sucede si tiene reparaciones mayores a las esperadas? ¿Qué sucede si recibe una multa de la HOA o una evaluación especial? ¡No solo tendrá que echar mano de su bolsillo para cubrir el pago, sino que también tendrá que echar mano de su bolsillo para cubrir el evento real!

En cierto modo, esto no sería diferente a si pidiera prestados 100.000 para comprar acciones que pagan dividendos. Si el fondo/la empresa no paga ese mes, aún tendría que hacer el pago del préstamo. ¿De dónde viene el dinero? tu bolsillo Al menos las empresas que pagan dividendos no cobran dinero de sus accionistas.

Sí, puedes ganar más dinero, pero también puedes perder más. El apalancamiento es una espada de dos filos y las propiedades de alquiler pueden ser excelentes si tiene la capacidad financiera para absorber los impactos que son normales con la propiedad.

Según lo que ha dicho, creo que comprar un alquiler es arriesgado para usted. Parece que escuchó que alquilar una casa es rentable y Zillow apoyó esa idea. Consejos vagos + un sitio web diseñado para vender + grandes cantidades de dinero = arriesgado como mínimo. Eso no significa que la propiedad de alquiler sea muy riesgosa, solo significa que no ha invertido tiempo en aprender los riesgos y cómo puede manejarlos. Una vez que aprenda que su riesgo se reduce drásticamente.

En general, creo que la propiedad de alquiler tiene una buena relación riesgo/recompensa. Si está dispuesto a dedicar tiempo y energía para aprender el negocio, entonces lo animo a comprar una propiedad. Si no está dispuesto a hacer eso, entonces los alquileres siempre serán un juego de dados. Una cosa acerca de invertir en propiedades de alquiler es que tiene la capacidad de tener un mayor impacto en su inversión que dejar caer dinero en el mercado de valores, lo cual es bueno y malo.

Comprar una propiedad y alquilarla puede ser una buena inversión si coincide con sus objetivos a largo plazo. Comprar una propiedad de inversión es una inversión a largo plazo. Una gran parte de su dinero estará ligada a la propiedad y será de difícil acceso. Si pone su dinero en acciones que producen dividendos, siempre puede vender las acciones y recuperar su dinero en cuestión de días, esto no es así con una propiedad. (Pero siempre puede hacer una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC))

También me gustaría señalar que ser propietario no es un esfuerzo pasivo, ya que JohnFx dijo que tratar con un inquilino puede ser mucho trabajo. Este no es un trabajo con el que necesariamente tenga que lidiar, es posible contratar a una empresa de administración de propiedades que colocaría inquilinos y se ocuparía de esas llamadas nocturnas. Las empresas de administración de propiedades a menudo cobran el 10% de su alquiler mensual y se comerán una gran parte de sus ganancias. Podría valer la pena el tiempo y el dolor de cabeza de las relaciones con los inquilinos. De todos modos, debe incluir la administración de la propiedad en sus gastos en caso de que decida seguir ese camino en el futuro.

Hay cosas buenas acerca de poseer una propiedad de inversión. Puede producir retornos en un par de formas.

• Flujo de caja: probablemente el que más le importa a la gente. Esta es la diferencia entre sus gastos mensuales en la propiedad y el alquiler que ingresa. (No olvide reservar una parte del alquiler para reparaciones y gastos de capital)
• Crecimiento de capital: si tiene una hipoteca sobre su propiedad (espero que elija aprovechar el dinero de otras personas), está pagando el capital y el interés que la parte aportada al capital debe incluirse en su retorno de la inversión.
• Impuestos/Depreciación: asegúrese de consultar con un CPA, pero dependiendo de su nivel impositivo, puede proteger una parte de sus ingresos de estar sujeto a impuestos sobre la renta federales (y estatales, aunque no en Texas).
• Agradecimiento: No cuentes con este pero seguro que es bonito. Digamos que usted pone sus 50k en una propiedad de 200K financiando 150K de ella. Toda la propiedad se aprecia a pesar de que solo posee el 25% de la misma. Digamos que aumenta su valor un 1% este año, lo que representa un retorno del 4% ((200*.01)/50) sobre sus 50k además de todos los demás beneficios.

Si elige esta ruta, puede ser lucrativo, pero asegúrese de hacer su tarea. Debe conocer muy bien el área en la que está invirtiendo. Conozca el alquiler y las tasas de desocupación para viviendas unifamiliares, considere las viviendas multifamiliares como una forma de mitigar el riesgo (si una unidad está desocupada, las otras aún están pagando).

En lugar de pensar en convertirse en propietario como una "inversión" pasiva (como una cuenta bancaria o un fondo mutuo), puede ser útil pensar en ello como "iniciar un pequeño negocio a tiempo parcial". Si bien es cierto que muchas personas pueden y comienzan sus propios negocios, y hay muchas historias de éxito, hay muchos casos en los que las cosas no funcionan como esperaban.

No llamaría a comenzar un nuevo negocio de "bajo riesgo", incluso uno que no se espera que sea el trabajo principal de tiempo completo, aunque algunos pueden ser de "riesgo aceptable" para sus circunstancias particulares. Pero si va a iniciar un negocio a tiempo parcial, ¿hay alguna razón en particular por la que lo haría en bienes raíces en lugar de alguna otra actividad? Suena como si fueras completamente nuevo en bienes raíces, así que tal vez para tu primer negocio que estás iniciando quieras que sea algo con lo que estés más familiarizado. O, si desea ingresar al mundo inmobiliario (o cualquier otro negocio nuevo), asegúrese de investigar mucho, elaborar un plan de negocios y estar preparado para la posibilidad de perder dinero como con cualquier inversión o nuevo negocio.