Parece haber una creencia de que un banco o individuo siempre aceptará efectivo en lugar de financiamiento convencional de un comprador, incluso si el comprador que está comprando a través de financiamiento convencional ofrece una cantidad mayor.
Si una casa está en el mercado por US $ 120k y un inversionista ofrece US $ 100k en efectivo versus otro comprador que ofrece US $ 130k a través de financiamiento convencional; ¿Aceptaría un banco o una persona la oferta en efectivo? ¿Hay tarifas ocultas que impone el financiamiento convencional que causan este comportamiento o esta suposición en sí misma es incorrecta?
Es porque el financiamiento puede fracasar, y luego se desperdicia el tiempo entre la oferta y el cierre. A menudo, los compradores incluirán aprobaciones previas y otras pruebas de elegibilidad financiera con su oferta por este motivo.
Otro punto a considerar es que las ofertas en efectivo a menudo no incluyen contingencias. Es decir, la oferta entra y si el vendedor firma, el trato está cerrado, sin posibilidad de que el comprador se retracte. Como puedes imaginar, esta es una opción atractiva en algunas situaciones.
A menudo, la contraparte también tiene obligaciones con respecto a los plazos: si está comprando una casa, el vendedor probablemente también lo esté, y puede tener una obligación urgente para cerrar el trato. Estoy en ese escenario, llevar la segunda hipoteca puede ser suficiente para hacer que el trato fracase o resulte en algún otro impacto negativo.
Tenga en cuenta que la "aprobación previa" significa muy poco, los bancos pueden aprobar ofertas, incluso si el comprador tiene un buen historial de pagos. Eso es especialmente cierto cuando la economía no está tan buena: en 2011, los banqueros estaban preocupados por no perder dinero... ¡En 2006, estaban preocupados por no ganar lo suficiente!
Un banco que venda una propiedad embargada negociaría un trato en efectivo más bajo, dudo que sea tan extremo, 130 contra 100. Un vendedor individual puede renunciar a $ 10K para ahorrar tiempo y cerrar su próxima casa también, pero nuevamente, sospecho sería raro encontrar un delta tan grande.
@OP: Se trata de riesgo. Con un comprador en efectivo, la decisión se deja en manos de una persona. Con un comprador financiado agrega otro proceso de aprobación (el prestamista). Es otra oportunidad para que el trato fracase. Si el banco es el prestamista, el riesgo es aún mayor. Ya recuperaron la propiedad una vez e incurrieron en costos y se están preparando para hacerlo todo de nuevo. El precio de descuento puede depender de muchos factores. Tal vez es un área mala y necesitan deshacerse de ella. Tal vez las tasaciones del área son bajas debido a las ejecuciones hipotecarias y saben que será difícil para un comprador obtener un préstamo. Muchas razones en cuanto a qué precio tomarían.
@Shawn: Cada trato tiene contingencias a menos que sea una ejecución hipotecaria comprada en una subasta. Incluso si obtiene un robo del banco en términos de precio, siempre tendrá un período de inspección. Si un Comprador no necesita una inspección, simplemente irá a una subasta y comprará una propiedad por un precio aún más barato.
Solo se ha mencionado brevemente, pero un comprador en efectivo generalmente significa un cierre rápido, lo que significa que el vendedor recibe su pago pronto. Con un acuerdo financiado, por lo general (al menos con frecuencia), el posible comprador puede tener que vender o cerrar otra propiedad antes de poder cerrar la propiedad del vendedor. Si tienen problemas para vender su propiedad, o su venta contingente no se lleva a cabo, podría retrasar significativamente el cierre de la propiedad del vendedor.
También hay una situación financiera que no se ha discutido. Es decir, cuando el comprador utiliza una "línea de crédito" para comprar la propiedad. En ese caso, el comprador ofrece otra propiedad (u otro activo) como garantía a un banco y obtiene una línea de crédito.
En este caso, el préstamo no está garantizado por la propiedad que está en venta, está garantizado por el otro activo. El nuevo comprador no necesita que el banco apruebe la compra de la nueva propiedad y (generalmente) el banco no sabe ni le importa lo que está comprando con el dinero.
En este caso, un vendedor (experto) probablemente consideraría una oferta con este tipo de financiación tan buena como una oferta en efectivo. Entonces sería cuestión de que el vendedor considerara cualquier contingencia de las ofertas.
¿Hay tarifas ocultas que impone el financiamiento convencional que causan este comportamiento o esta suposición en sí misma es incorrecta?
La tarifa oculta es el tiempo.
Aaron McIver
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